「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は併用できません。買い替えの注意点 

住宅ローン控除

「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は併用できません。買い替えの注意点

マイホームの買い換え(住み替え)に伴い、新しく取得するマイホームについて「住宅ローン控除」を受けようとする場合には、 「3,000万円特別控除」 と併用することはできません。


「3,000万円特別控除」 とは

居住用不動産を売却したときに使える税金の特例に「3,000万円特別控除」があります。
自宅を譲渡して利益が出た場合、得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のことです。
 居住用財産保有期間を問わず適用できるのが特徴です。譲渡益が3,000万円に満たない場合は、その金額までの控除となり、税額は3000万円までかからないので、0円になります。譲渡益が3,000万円を超える場合には、超える金額に対して、短期譲渡所得又は長期譲渡所得などの税率を適用します。
うっかり忘れたりして申告をしないと、この特例の適用は認めてくれないので、0円でも申告を忘れないようにすることが大切です。

この特例は前年、前々年に3,000万円控除居住用の買換え特例、居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例を受けていないことが適用条件になります。
この3000万円控除は、居住しなくなって、3年目の年末を経過してから、マイホームを売却する場合、3,000万円控除を利用することはできません。

残念ながら、最大の問題点は、住み替え時に、購入物件で住宅ローン控除の利用を考えている場合です。

「3,000万円特別控除」「住宅ローン控除」は同時に併用することはできません。 令和 2 年度税制改正で、以下のように完全に3年目に売った場合の抜け道がなくなりました。

また、解体時老人ホーム入居時に「3,000万円特別控除」を使う場合、適用するために注意点があります。

この特別控除は、災害等により住宅が滅失した場合以外は、原則として、敷地のみの譲渡には適用されないこととされていますが、次の①、②の要件のすべてを満 たすときには、3,000 万円の特別控除が認められています。

①その敷地の譲渡に関する契約が、住宅を取り壊した日から1年以内に締結され、 かつ、その住宅を居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する 年の 12 月 31 日までにその敷地を譲渡したものであること。

②その住宅を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸 付け等の業務の用に供していないこと。

また、上記①、②の要件を満たすことに加え、その敷地の所有期間がその住宅の 取り壊した年の1月1日において 10 年を超える場合には、「所有期間 10 年超の居住 用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」の適用を受けることができます。

住宅とその敷地のそれぞれを夫と妻との共有名義で登記し、夫婦で居住用に使用 しているものであれば、売ったときには、夫と妻のそれぞれの持分について 3,000 万円の特別控除が受けられ、お得になります。

よくでてくる居住用財産とは

居住の用に供している家屋とその敷地をいいます。
マイホームが実際に「居住用財産」かどうかは、実態で判断されることになり、老人ホームに入り、ずっと空き家にしていた場合は居住用財産にはなりません。

特例の対象となる居住用財産の譲渡とは

①現に居住している家屋やその家屋とともに譲渡する敷地の譲渡をいいます。

転居してから3年後の 12 月 31 日までに、居住していた家屋やその家屋ととも に譲渡する敷地を譲渡する場合も特例の対象になります(この期間内にその家 屋を貸し付けていても、適用可能)

③災害などにより居住していた家屋が滅失してしまったときは、災害のあった日 から3年を経過する日の属する年の 12 月 31 日までに、その敷地だけ譲渡して も、特例の対象になります。

④転居後に家屋を取壊した場合には、転居してから3年後の 12 月 31 日までか、 取壊し後1年以内か、いずれか早い日までに譲渡すれば特例の対象になります。 又、取壊し後にその敷地を貸し付けたり、事業の用に供したりすると特例 の適用は受けられなくなります。

居住用財産の買い替えの特例とは

この特例は、居住用の不動産保有期間10年を超え、居住期間10年以上の場合に適用できます。売却するマイホームよりも高い金額の住宅に買換えして、住み替える場合、元のマイホームの譲渡益にかかる譲渡所得課税を先送りするつまりかからないという特例です。課税は買換え先の住宅を売るときまで先送りになります。買換え先の物件にも要件はありますが。。

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