住宅ローン 住宅ローンが残っている家を売ることはできるの?住み替えローンとは?

住宅ローン 住宅ローンが残っている家を売ることはできるの?住み替えローンとは?

住宅ローン 住宅ローンが残っている家を売ることはできるの?住み替えローンとは?

結論からいいますと、住宅ローンが残っている家でも売ることは可能です。そして、次の家を購入することも可能です。収入が高く一旦、2重ローンが可能な場合は、残債を消さないといけないということはありませんが、そうでない場合「売却したときに住宅ローンを完済しないといけない」ということになります。

ですが、諸費用ローンを組んで新築を買った場合は、売っても住宅ローンが残ってしまうケースがございます。そんな場合次の解決策が考えられます。

  1. 現金で残債を完済する方法
  2. 次に住む家を購入するための住宅ローンに、売って消しきれない前の家の住宅ローンの残債を上乗せして借りるという方法(住み替えローン)
  3. 任意売却などの整理手続きをする方法

買い替える家の住宅ローンにのせて、残債を返済する方法つまり住み替えローンについてご説明させていただきます。

消しきれない残債を次のローンに上乗せして、ローンを組むことを住み替えローンといいます。

前の家のローンの残債の分だけ借り入れが余分に増え担保評価を超えて住宅ローンを組むことになるので当然、審査は厳しくなります

一番のポイントは購入と売却の決済(引渡し)を同日にしないといけません

これは、金融機関の絶対条件となります。

確実に同時に決済できるようにするには、買い取りが一番確実になります。あるいは、買い取り保証を付けて、売却活動を行うかです。

また、次のローンに乗せれる金額に限度があるということです。

銀行によって違いますが、500万円までのところもあれば、1000万円までのところもあります。

また、売却の諸費用をのせれるところとのせれない金融機関がございます。

ご自宅の購入から4年以上経過しているか等も利用できるかの条件になります。

買い替え特約をつけれるか?

住み替えローンを利用する場合、今の家の売却新しい家の購入を同時(同時決済)に行うことが前提なので、「思ったように買い手が見つからなかったら…」「希望の金額で売れなかったら…」という不安がつきまといます。売却の時期や金額が確定しない場合は、契約書に「買い替え特約」を入れる方法がございます。
これは簡単にいいますと「売却予定の家が、いつまでに、いくら以上で売れなかった場合は、新しい家の購入契約を白紙に戻せる」という特約です。特約をつけてくれるかどうかは売主様次第となります。「買い替え特約」をつけることで、手付金を取り戻したり、違約金を支払う必要がなくなったりと、住み替えに伴うリスクが軽減されます。
買い替え特約とは?
「期限内に今住んでいる家が売れなければ、新居購入の契約を白紙に戻せる」という特約のことです。
ペナルティなしで契約を解除できるので、分譲会社側(新築の場合の売主)にはかなり不利な内容となりますので、大手の分譲会社で回転率を重視する会社はつけてくれません。売り主が個人の場合も付けてくれないことが多いです。 売れている物件か売れていない物件かにもよると思います。融通の利く分譲会社で売れていない物件であれば、付けてくれるかもしれません。

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