住宅ローン ローン特約による解除とは？仲介手数料の支払義務は？手付解除と違約解除は手数料が発生する！
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ローン特約による解除とは
不動産の売買契約で住宅ローンを使う場合、売買契約書に出てくる「ローン特約による解除」はなんなのか不動産取引をするにあたって知っておかなければなりません。
このローン特約とは？解除した場合、仲介手数料は支払う義務はあるのか？
ローン特約とは、「住宅ローンが通らなかった場合、ローン特約の期日（融資承認取得期日）までであれば、契約を白紙解除できる」という約束のことです。
ローン特約の期日（融資承認取得期日）までにローンの本審査の承認を得る必要があります！
買主様がローンを利用する場合、このローン特約を付けて、契約します。
期日までであれば、契約を白紙にできる特約なので、
この住宅ローン特約で解除になった場合は仲介手数料を支払う義務はありません。
つまりローン特約で解除になった場合は
- 売主に対しては支払った手付金なども返還してもらう
- 仲介業者に対しては、仲介手数料を支払う義務はない
確かに、ローン特約で解除になった場合、仲介手数料はかかりません。しかし手付解除、違約解除で契約が解除された場合、契約自体は成立していることになるので仲介手数料が発生します。
手付解除する時は、手付金がなくなるだけでなく、仲介手数料も発生してしまいます。
一般的な流れでは、住宅ローンの事前審査の承認があれば、売買契約を締結することができ、契約後、融資承認取得期日までの間に本審査の本承認を得るために動くことになります。本審査で万が一住宅ローンが否決されたときに白紙解約することができるようにするために、ローン特約というのがあります。
手付解除と違約解除は仲介手数料が発生する
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もしローン特約がなければ、「手付解除」や「違約解除」という取り扱いになってしまいます。
- 「手付解除」なら手付金が返金されず没収される
- 「違約解除」なら違約金（物件金額の10％～20%）を支払う
※手付解除期日を過ぎていれば、違約解除になります。
「手付解除」や「違約解除」 の場合、ペナルティが発生します。住宅ローンが否決になった場合に無条件に解約することができる特約、買主様を守る特約が、ローン特約です。
手付解除と違約解除の場合、ペナルティがかかるだけでなく、仲介手数料の支払い義務もあります。
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ローン特約のトラブル
ローンを申し込む金融機関名が契約書に書かれていない
不動産売買契約書に、ローンを申し込む金融機関名が具体的に記載されておらず、単に「金融機関等」となっていたり、「市中銀行」となっていたりすることがあります。仮に「金融機関等」となっていた場合には、ローンを希望する銀行で断られても、その他の銀行ではローンが通る可能性があると解釈されてしまい、ローン特約で契約を解除することはできません。
おおまかに記載していると、例えばノンバンクなどでも審査をしないといけないことになってしまいます。
ローンの融資金額が減額された
ローンの金額が具体的に記載されていないという場合もトラブルの原因になります。希望の金額のローンが通らず一部しか借りられなかった場合でも、ローン特約の条件としてローンの金額が明確に記載されていなけば、 「融資承認」は出ていることになるので、解除できないということになります。 事前審査では、物件の担保評価をきっちりしていないことがあるので、そういった場合、減額される可能性があるので注意が必要です。
新築一戸建てで、買い替え特約の代用でのローン特約
自宅の売却ができないと購入ができないとき、新築の分譲会社で、大手では、買い替え特約が付けれないため、ローン特約をできるだけ引き延ばして、代用するしか方法がない時があります。その際、自宅の売却の購入者が一般の方で、住宅ローンを利用する場合、購入時のローン特約の期日を超えないように注意が必要です。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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