マンション売却で税金がかかる？かからないケースは？売主が知っておくべき節税のポイント

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マンションを売却した場合には、なんとなく儲かったら必ず税金を支払わなくてはならないと漠然とイメージしているかもしれません。ただし、場合によってはマンションを売却したとしても税金がかからない可能性があります。

売り手としてはできる限り費用を抑えたいというのが本音だと思います。

マンション売却で税金がかからないケースと売却にかかる税金を節税するためのポイントについて解説していきます。

マンション売却で儲かったとき税金が発生する！

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儲かったら譲渡所得税が発生する

そもそも 「譲渡所得」とは、土地や建物などの不動産を売却して得た利益のことです。この譲渡所得にかかる、住民税と所得税をまとめて譲渡所得税と呼びます。

また、譲渡所得税は所得税・住民税の他、復興特別所得税も含めた3つからなる税金です。

復興所得税とは、東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するため、2011年12月に公布された特別措置法により創設された税金のことです。 この復興所得税がかかるのは、マンションを売却した年の所得税です。また、復興特別税にかかる税率は所得税額に対し2.1％となっています。
課税の対象となるのは、2013年から2037年までに所得税を納める義務のある個人となります。

マンションの取得費になるもの

・マンションの購入代金
・購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
・仲介手数料
・リフォーム費用等

マンションの譲渡費用になるもの

・仲介手数料
・売買契約時の印紙税
・売却する為にしたリフォーム費用 等

物件価格の算出のための減価償却費の計算方法

そもそも減価償却費とは、経年劣化によって下がった建物の価値を表す費用のことです。一般的に建物は築年数が経つとともに、経年劣化してその建物価値が下がっていきます。

減価償却費は、事業での経費として計上しますが、例えば、建物、機械設備、自動車など、時間の経過によって資産価値が減少していく固定資産を購入した場合、その資産の耐用年数（使用可能期間）で割って経費計上します。

居住用のマンションを売却した時の減価償却は、上記の事業の経費を計上するための減価償却とは、違います。つまり 、購入当時よりも経年劣化によってマンションの価値が下がっていると見なされ、全額を計上できないことになっています。

減価償却費の計算方法には「定額法」と「定率法」があります。 どちらの計算方法にするかは、あらかじめ決められている場合と選べる場合があります。 しかし、建物の場合は定額法が使われます。定額法の計算式は以下のようになります。

マンションは土地と建物がセットになっているので、それぞれの価格が分からない場合、下記のような方法で土地と建物の購入金額を割り出すことが一般的です。

（1）建物の消費税から建物価格を逆算する
（2）土地と建物の固定資産税評価額の比率で按分する

売買契約書に消費税の記載がない場合、建物代金の調べ方には、固定資産税評価額から算出する方法があります。

固定資産税評価額がわかれば、固定資産税評価額の比率で按分して建物購入代金を算出できます。

建物購入代金＝マンションの購入代金×建物の評価額÷(建物の評価額＋土地の評価額)

所有期間が5年以下か5年超かで譲渡所得税は違う

マンションを売却したときの譲渡所得税は、マンションを所有していた期間によって税率が変わります。
具体的には、所有期間が5年以下か5年超かで「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に区分され、下記の税率が適用されます。

【短期譲渡所得】（所有期間5年以下）
譲渡所得×39.63％（所得税30％＋住民税9％ ＋復興特別所得税0.63％ ）

【長期譲渡所得】（所有期間5年超）
譲渡所得×20.315％（所得税15％＋住民税5％ ＋復興特別所得税0.315％）

消費税や印紙税や登録免許税は儲かってなくても発生する

不動産会社に支払う仲介手数料、司法書士への報酬などには消費税が課税されます。あまり気づかないところで、マンション売却によって支払うことになります。

印紙税は、マンションが売れた際に作成する売買契約書にかかる税金で、売買契約書に印紙を貼ることで支払います。金額については売買金額によって違います。

登録免許税とは、不動産の名義変更にかかる税金のことです。この登録免許税の支払い義務は、売主・買主の両方にありますが、売主が支払う登録免許税は「抵当権抹消登記」にかかるものです。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンを組んだときにつけられた抵当権設定を外す手続きをいいます。

登録免許税の金額は、抵当権抹消登記で不動産1つにつき1000円です。マンションの場合、建物と土地で登録免許税が別々にかかり、合計2000円になります。

マンション売却で税金がかからないケースはどんなとき

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マンション売却で税金がかかるケースと税金がかからないケースがありますが、そもそも利益が出ない場合、譲渡所得税は発生しません。

売却して利益が出なかった場合

マンション売却で、かかってくる大きな費用は、仲介手数料ですが、場合によっては、仲介手数料より高くなる可能性がある費用である税金が譲渡所得税です。マンションを高額で売却でき、利益が出た場合には譲渡所得税も大きく発生します。しかし、高額で売却できたとしても売却して利益が発生していなければ譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得とは、下記のようにマンションの売却金額からマンションを取得と売却するためにかかった費用を差し引いて計算されます。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額（売却代金）－ （ 物件の取得費 ＋ 売却時にかかった経費 ）

たとえば、マンションが5,000万円で売却できたとします。これに対してマンションを購入した費用が6000万円、売却にかかった費用が200万円とすると次の計算となります。

5,000万円−（6,000万円+200万円）＝−1200万円

このような利益がでていない売却の場合には譲渡所得税はかかりません。

3000万円の特例控除を受けた場合

自宅であるマンション売却には、3000万円控除等の特例控除を受けることができる可能性があります。利用して譲渡所得税を安くすることができれば大きな節税につながります。金額によっては税額がゼロになる可能性も十分あります。

マンション売却で利用できる3000万円特例控除とは

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マンションの売却で利用することができる特例控除は複数ありますが、よく利用されるのが3000万円控除です。

そもそも居住用財産の3,000万円の特例控除

3,000万円の特例控除は、「居住用財産の3,000万円特例控除」で、居住用つまり自宅に限定されます。たとえば、自宅マンションを売却した場合、譲渡所得から3,000万円までを控除することができることになります。

つまり、以下のように譲渡所得が3000万円以下であれば譲渡所得税はかからないことになります。

居住用財産の3,000万円の特例控除を利用するためにはいくつかの必要要件を満たす必要があります。具体的には次のとおりです。

• 現在、自分で住んでいる自宅である
• 転居済みの場合、3年後の年末までに売却すること
• 単身赴任である場合は配偶者が居住しているマンションも含まれる

・住んでいるマンションを売却するか、住まなくなった日から3年目の年末までに売却すること
・売却した年の前年または前々年に同じ3000万円特別控除、又はマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算及び損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと
・物件の買主が、親族や夫婦、同族会社など特別な関係でないこと
・売却した不動産に関して、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・災害によって売却する場合、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること

上記の要件を満たしているマンションであれば3,000万円の特例控除を利用することが可能となります。

3000万円特別控除は夫婦共有の家なら2人分使える

マンションを売却したときの3000万円特別控除は、マンションの所有者1人1人が使える制度になっています。つまり、マンションを夫婦で共有で所有している場合は、夫婦2人とも3000万円特別控除を利用できることになります。共有名義のメリットです。

3000万円控除は確定申告は必要！申請期間や必要書類は？

売却するマンションが適用要件に当てはまったら、確定申告が必要になります。申請の期間はいつまでか、必要書類をご紹介します。

3000万円控除の確定申告の申請期間

3000万円の特別控除を受けるには、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告を申請する必要があります。

譲渡所得税が3000万円以下であっても確定申告が必要です。3000万円の特別控除が適用されると税額がゼロだから確定申告不要というわけではなく、確定申告は必須となります。確定申告をしないと3000万円の特別控除は適用されません。 譲渡所得税は分離課税になるため、給与所得とは別に申告しなければいけないからです。

提出する主な書類は下記になります。

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算書）
• 戸籍の附票の写しまたは消除された戸籍の附票の写し
• 住民票の写しあるいはマイナンバー
• 購入・売却時の書類の写し
• 譲渡した土地・建物の全部事項証明書

10年超のマイホームを売却するときの特例

売却した時点で10年以上所有していたマイホームを対象とした控除制度があります。

10年以上居住しているマイホームを売却する場合に利用できるのが「居住用財産売却による軽減税率の特例」です。マイホームとして居住しているマンションを10年以上所有している場合には、課税譲渡所得の6,000万円までの税率が14.21％、6,000万円を超える部分が20.315％となります。

譲渡所得の内6000万円以下の部分については通常20%（長期譲渡所得）の税率が14%になるということです。

この特例は、3,000万円の特例と併用できます。ただし、同じ特例を前年または前々年に受けていないこと、買換えや交換の特例などを受けていないという適用条件があります。

特定の居住用財産の買い換えの特例

所有期間が10年を超える居住用財産を売却し、一定期間内に新たな居住用財産を取得した場合には、譲渡所得への課税を繰延べできる特例を利用できます。

この「特定居住用財産の買い替え特例」は 、居住用不動産の所有期間が10年を超えて、居住期間が10年以上の場合に利用することができます。

注意点として税金が免除されるわけではなく、繰り延べされるだけということです。今回の譲渡所得には課税されませんが、次に買い替えをした場合は、繰り延べ分を含めて課税されます。

繰り延べできる金額は、新しいマイホームの購入金額等により変わります。

マンション売却で損失！譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

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譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例は、損したとき、つまりマンションの売却額が購入額より低くなり、譲渡所得がマイナスになる「譲渡損失」になったときに利用できる特例です。

適用を受けることで所得税が0円になる可能性があります。

譲渡損失とは、譲渡所得がマイナスの状態で、損失した場合です。
マンション売却で譲渡損失が出た場合は、損失分の金額をその年の給与所得など他の所得と相殺してつまり控除して所得税や住民税を減らすことが可能です。
これが「損益通算」ですが、さらに、譲渡損失の金額がその年の所得より多く、相殺できない場合は「繰越控除の特例」が利用可能です。

会社員で給与所得者の場合は、給与から強制的に源泉徴収されている所得税はこの損失の赤字額は考慮されていないので、売却した翌年に確定申告すると納めすぎた所得税の還付が受けることができます。

「譲渡損失の損益通算・繰越控除」は最長3年間利用できるので、売却した年の損益通算と合わせて最長4年間の所得がゼロになるか軽減され、所得税や住民税が軽減されます。

例えば、マンションを4000万円で売却して取得費が6000万円、売却時かかった費用が200万円かかっていた場合には2200万円の損失になりますが、年収が500万円としてこの特例の利用して損益通算すれば下記のようになります。

譲渡損失	4000万円－(6000万円＋200万円)＝－2200万円
損益通算	500万円(給与所得)－2200万円＝－1700万円

給与所得を相殺してもなお1700万円の損失が残ることになれば、翌年以降3年間繰越控除できます。

2022年に売却し、給与所得500万円で計算すると、2022年で譲渡損失が残り1700万円、2023年で1200万円、2024年700万円、2025年に残り200万円となって4年間のわたって控除が続き節税できます。

	損益通算 　　譲渡損失
2022年	500万円－2100万円	－1700万円
2023年	500万円－1700万円	－1200万円
2024年	500万円－1200万円	－700万円
2025年	500万円－700万円	－200万円

尚、住民税には所得に関係なく課税される「均等割」があるので、その均等割分の税額が軽減されることはありません。

関連記事：国税庁　マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

新居購入で住み替えたときに利用できる特例の適用条件

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、マンションから住み替えたときに利用できる特例です。

適用要件

• 住んでいるマンション、または3年前まで住んでいたマンションの売却であること
• 売却するマンションの所有期間が5年超であること
• 所得が3,000万円以下であること
• 売却の前年1月1日から翌年12月31日までに新居を購入し、実際に住むこと
• 新居を返済期間10年以上の住宅ローンを組んで購入すること
• 新居の敷地面積が50㎡以上であること等

新居購入なしで住宅ローンありの家を売却したときに利用できる特例

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅ローンが残っている家を売却したときに利用できる特例で、新居を購入しない場合であっても適用を受けることができます。

適用要件

• 住んでいるマンション、または3年前まで住んでいたマンションの売却であること
• 売却する物マンションの所有期間が5年超であること
• 所得が3,000万円以下であること
• 売却金額が住宅ローン残債を下回っていること
• 売却時に住宅ローンの返済期間が10年以上残っていること等

譲渡損失は申告不要だが申告しないと還付金はもらえない

マンション売却で利益が生じた場合、売主は確定申告の申告義務を負うことになります。しかし、譲渡損失が生じたときには申告義務はありません。

しかし、確定申告をしないと還付金を受けられず、損をすることになります。

3000万円の特例控除を利用するときの注意点

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住宅ローン控除との併用は不可

マンションを売却してまたその資金をあてにして新居を購入する買い換えの時に注意が必要です。この場合に注意しておきたいのは、3000万円の特例控除と住宅ローン控除の併用ができないという点です。

3,000万円の特例控除と住宅ローン控除のどちらを利用したほうが得になるのかはケースによって異なりますので、個別で考えないといけません。

まず、住宅ローン控除でどれくらいメリットがある物件なのかを計算します。ローン控除の金額と譲渡所得での税金の金額を比較して、どっちがトクなのか損なのか考えていきます。

3000万円特別控除の方が住宅ローン控除よりトクするケースと損するケース
（住宅ローン控除で400万円の減税が受けられる物件に買い替える場合）

【短期譲渡所得の場合】
譲渡所得× 税率39.63％ ＝400万円以上か以下になるかがポイント
→400万円以上になるのであれば、3,000万円控除の方がトク
400万円÷税率39.63％＝約1009万円　
→つまり、約1009万円以上の譲渡所得があれば3000万円特別控除の方がトク

【長期譲渡所得の場合】
譲渡所得× 税率20.315％ ＝400万円以上か以下になるかがポイント
→400万円以上になるのであれば、3,000万円控除の方がトク
400万円÷税率20.315％＝約1969万円
→つまり、約1969万円以上の譲渡所得があれば3000万円特別控除の方がトク

関連記事：「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は併用できません。買い替えの注意点！住宅ローン控除が適用できないケースはどんな時？

マンション売却で節税するポイント

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マンション売却で発生する費用を削減、譲渡所得税を節税するためのポイントについて解説します。

マンションは5年過ぎてから売却する

マンションを売却する際、早く売却しないと価値が下がってしまうのではと考えます。できるだけ築年数が新しいほうが高額で売却できると考えるのが一般的です。確かに売却価格だけをみるとできるだけ新しい物件のほうがより高額で売却できる可能性は高くなります。そのため早く売却したいと考えて、希望額よりも値下げしてしまうというケースも少なくありません。

マンションを売却すると課税される譲渡所得税は、 「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」 があり所有してから5年を超えないと高い税率で計算されるという点がポイントです。

短期譲渡所得は所有期間が5年以内で売却、長期譲渡所得は所有期間が5年以上で売却した場合となります。それぞれ税率が違い、もしも売却する予定のマンションが所有期間4年を超えていてあと数ヶ月で5年を超えるという場合は、5年を超えてから売却する方が、手元に残るお金が増えることになります。

マンション売却でかかる税金は節税・費用の削減が可能

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マンションを売却すると売却価格がすべて自分の手元に残るわけではありません。売却するにあたって、仲介手数料等の費用や譲渡益が出た場合には税金がかかり自分の手元に残る金額は、そういったお金を差し引いた金額になります。

特に買い替えが絡んでいるときは、資金繰り的に問題が起きないようにマンション売却でかかる費用や税金についてきちんと把握しておくことが大切です。

特にマンションを売却して利益が出た場合には課税される譲渡所得税という税金が発生します。これは、3000万円控除を利用したりすることにより節税が可能になります。

しかし、確定申告は忘れずにしないといけません。

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