住宅価格の高騰はいつまで続く?新築建売のコロナ前とコロナ後と原価の違いは?今後の見通しと注意点

建築の基礎知識 新築一戸建て

住宅価格の高騰はいつまで続く?新築建売のコロナ前とコロナ後と原価の違いは?今後の見通しと注意点

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ウッドショックや半導体不足は記憶に新しいところです。住宅購入における買い時を判断するために現在位置を把握することは重要です。新築建売を考える場合、コロナ前とコロナ後どれくらい値上がりしているのか?今後、どう判断して購入のタイミングをはかっていくのか、今後の見通しも含めて不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。

飯田グループの新築建売や他の建売業者の原価はコロナ後、結局いくら上がった?

コロナ前とコロナ後で、建築費の原価で大きく値上がりをしたのが、木材コンクリートの値段です。その他の建築費も上昇していますが、2023年になり高止まりの状況が継続しています。

コンクリートの値段は、コロナ前から上昇しており、もろに影響を受けているのがマンション価格です。マンション価格の急激な上昇は早く2010年頃から上がり続けています。2010年から比較すると2023年では1.9倍の価格になっています。新築の坪単価が以前の相場の2倍になっており、専有面積が狭小化しています。また、設備・仕様の質を落として、価格を調整する動きがでています。コンクリートの値段上昇が、新築建売で影響を受けるのは、基礎の部分と土間コンクリートの部分です。コロナ前まで新築建売の原価も上昇してきましたが、マンションほど値上がりをしておらず、少し値上がりした程度でした。

ただ、コロナによりウッドショックが起こったため、新築建売にも大きくあおりを受け新築建売価格もコロナ前と比較して2割くらい上昇しています。

3000万円から5000万円くらいの価格帯をボリュームゾーンにおく新築建売では、コロナ前とコロナ後では、建築の原価がざっくりと250万円~300万円値上がりした感じです。その分、販売価格が高くなっています。2015年くらいと比較すると、土地の上昇分も含めざっくり500万円~600万円は、販売価格が上昇しています。ただマンションと比較すると、上昇率はかなり低くまだまだ割安感があります。マンションは、価格帯によりますが1000万円~2000万円値上がりしている物件はザラにあります。

戸建住宅の価格は2020年以降に急上昇!

新築建売の平均価格は、コロナ前とコロナ後で20%近く上昇

コロナ以降、ウッドショックの影響で戸建住宅の価格が高くなったというニュースを見聞きすることが増えています。では実際に、どの程度住宅価格は上昇しているのか?

新築戸建の価格推移をみると、マンション価格は大きく上昇しているのに対して、戸建ては2010年以降少し上昇した程度で大きな上昇はありませんでした。

しかし、新型コロナウイルスが拡大した2020年4月・5月に大きく落ち込んだあと、夏頃から価格は急上昇しています。2022年には成約平均価格が500万円~600万円値上がりして、20%近く上昇しています。

価格上昇の要因は「資材価格の高騰」と「需要過多」

住宅の価格が上がる1番の要因は低金利政策ですが、コロナ後の上昇には、「資材価格の高騰」と「需要過多」この2つの要因が大きく絡んでいます。

一つ目の要因は、ご存じの通り建築資材や住宅設備の価格が値上がりしていることです。
木材は輸入木材が手に入りにくい『ウッドショック』、コンクリートの値段上昇、プラスチック建材や住宅設備は原油価格の上昇により、それぞれ値上がりしています。土間コンクリート分を節約するために、駐車スペースのところをアスファルトにする業者もでてきています。

加えてもう一つの要因として、供給に対して需要が極端に上回ってきたことです。コロナ禍は、通常よりそもそも新規物件(新築建売)の登録が極端に少なくなりました。2020年は、2019年に売れ残っていた割高な物件や例年では売りづらい物件が次々と完売していき、流通している物件そのものが一気に減ってしまい例年の7割くらいしか流通していない状況が2022年の夏ぐらいまで続いていました。2022年の夏くらいから、潮目が変わり徐々に物件が増えており、2023年6月現在ではエリアによっては、完全にコロナ前と同じもしくはそれ以上に供給数が戻っています。エリアによっては、まだ戻りきっていないところもあります。物件数が戻ってきた理由として、物件価格が上昇してきたことにより、飛びつくと言うよりは慎重に購入を進めていく方が増えてきて且つ、新規物件も増えてきたためだと考えています。
コロナ禍になり一時期、建売業者は、土地の仕入れをストップしたり様子見がしばらく続いていた時期もあったり、そもそも新規の土地情報が極端に少なくなりました。 2020年4月・5月の緊急事態宣言の反動があり2020年の夏以降、コロナ前から売り出されていて処分に困ったようないままで売れていなかった微妙な土地が飛ぶように売れていきました。
又、コロナ禍で在宅勤務が増えたのを機に、ワーキングスペースを確保したい等、戸建住宅へのニーズが一気に高まりました。マンション価格が原材料不足や土地仕入れ価格の上昇により上昇しすぎているため、新築一戸建てが割安に放置されていることに気づいてしまったということもあり、マンション顧客が戸建てへ流れる現象もあり需要が供給を大きく上回り急激な供給数が低下し、値上げ圧力が強くなり今に至っています。

新築建売価格の今後の見通しは?

上昇を続けている新築建売の価格は、今後どうなるのか?コロナ禍では、毎月のように価格が変動していたため、契約後、価格上昇分については、ハウスメーカーが損をした分を飲み込んでいました。2023年6月現在では、大きな変動はなく高止まりしたまま落ち着いている状況です。

建築資材の多くを輸入に頼っているため、建築コストについては高止まり状況が続きそうです。また、職人不足による人件費のコストアップは、この先さらに深刻になると予想されます。

限られた予算で新築戸建てを購入するために

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戸建て住宅価格は高まっているけれど予算内で新築一戸建てを購入するにはどうすればいいのか?

方法1:注文住宅から建売住宅

仮に、同じ広さ・同じ設備・仕様の新築一戸建てを購入するとしても、注文住宅よりも建売住宅の方が安くなります。間取りの打ち合わせ等の人件費等の手間暇分がコストにのってくるためです。建売住宅のデメリットとすると、手間暇をコストととらえ、業者によっては着工する前でも、キッチン等のカラーセレクトすらできないところもあります。ただ、間取り等特別なこだわりのない方で、予算重視の方であれば、建売の方が適しているといえます。建売住宅は、間取りについても最大公約数的なところを狙っており、自宅を売るときも売りやすい間取りに仕上げていることが一般的です。

どうしても、自由設計で、ピンポイントで自分のこだわりを入れてみたいという方は、ローコストメーカーで家を建てることも選択肢の一つです。ローコストメーカーが安い理屈は、建売住宅と同じでスケールメリットによる薄利多売で、 設備・仕様を絞って共通化してコストを削減しています。

方法2:エリアを変え土地代を削減する

新築一戸建ての費用は、大きく分けると「土地代」と「建物代」に分かれます。建築コストが値上がりしているだけでなく、土地代も値上がりしています。安く手に入れるためには、 「土地代」と「建物代」の両方にアプローチする必要があります。 土地代を抑えれば、建物代の上昇分を吸収することができ予算内で家を建てることができる可能性が高まります。建築コストは、下がる可能性は低く、自分たちが許容できる範囲でエリアを変え、土地代を抑えるのが現実的です。

方法3:設備・仕様はメリハリをつけ、床面積は小さくする

現在、新築マンションでは、設備・仕様のランクを落としたり、専有面積を小さくすることにより、販売価格をおさえようと工夫しています。

新築一戸建ても建物代を抑える方法として、 設備・仕様のランクを何でもかんでもこだわるのではなく、メリハリをつけ、こだわるところはこだわり、 床面積を小さくするとコストを削減することができます。床面積を小さくすれば、基礎工事費用や屋根工事費用、内装費用や外壁材費用の全体のコストを抑えることが可能です。

新築一戸建ては建売住宅が、一番コスパがいい

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新築戸建建売住宅でも、飯田グループのように、住宅性能評価書付き、耐震等級3を標準装備している物件もあります。第三者機関が家の品質を評価した『設計住宅性能評価書』、『建設住宅性能評価書』をダブル取得されていれば、建築中に第三社機関が計4回のチェックが行われているので安心できます。また、資産価値の面でも安心感があります。
構造や給排水管など見えない部分の状態が不安な場合、住宅性能評価書付きの物件に絞り込んで探すのも一つの手です。
設備・仕様にあまりこだわらないのであれば、建売住宅を購入する選択肢はコスパ的に一番いいと思います。

「注文住宅」は、こだわればこだわるほどコストが上がっていきます。打ち合わせの手間暇を省き、間取りをパターン化させ、同一の設備・仕様の家を数多く建てる「建売住宅」と比べると、確実に値段は高くなりますが、ローコストメーカーは、建売に近い立ち位置になります。

中古戸建は、結局、リフォーム代が高くついてしまう可能性があります。マンションと違い不具合や目に見えない欠陥などの瑕疵がないかが心配になります。特に中古一戸建てはあたりハズレのリスクがあるため、契約前に住宅の検査(インスペクション)をすることが理想的です。

住宅を考える場合、新築戸建て・中古戸建て・新築マンション・中古マンションの選択肢がありますが、なにを優先するかで、ベストな選択肢が変わってきます。大阪エリアで考える場合、駅徒歩10分圏内にこだわるのであれば、マンションになりますし、駅徒歩20分~25分が許容できるのであれば戸建てという選択肢になります。

マンションの場合、管理費・修繕積立金等の毎月のランニングコストも考えないといけません。最近、低金利のため100万円借りたとしても、毎月の支払い3000円以下2500円ほどです。仮に管理費・修繕積立金が毎月3万円とすると、仮に100万円あたり3000円としても住宅ローンに置き換えると、1000万円余分に住宅ローンを組んでいるのと同じランニングコストとなります。

つまり、マンションと戸建てを毎月の支払いで考えた場合、1000万円高い物件を狙うことが可能になります。資産価値やこだわり等のバランスを考え決断していくのですが、まずは価格の相場を掴むことが大切です。

新築建売が上がれば結局、中古戸建も値上りする

建売住宅が値上がりしているから、では中古住宅を探せばいいと考える方もいらっしゃると思いますが、新築価格と中古価格は連動して動くので、結局、中古住宅も値上がりします。

新築マンションが値上がりしたことにより、中古マンションは値上がりしています。中古住宅は、近隣の物件との比較で売れていきます。新築のプレミアはなく、本当の実力が試されます。値段のバランスによって成約していくので、近隣の物件価格が上昇すると、同じように上昇して成約していきます。

【新築一戸建】コロナ後とコロナ前で建築費がどれくらい違う?販売価格の違いは?今後の展望と注意点

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