住宅価格の高騰はいつまで続く？新築建売のコロナ前とコロナ後と原価の違いは？今後の見通しと注意点
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ウッドショックや半導体不足は記憶に新しいところです。住宅購入における買い時を判断するために現在位置を把握することは重要です。新築建売を考える場合、コロナ前とコロナ後どれくらい値上がりしているのか？今後、どう判断して購入のタイミングをはかっていくのか、今後の見通しも含めて不動産業界歴20年以上のプロが解説していきます。
飯田グループの新築建売や他の建売業者の原価はコロナ後、結局いくら上がった？
コロナ前とコロナ後で、建築費の原価で大きく値上がりをしたのが、木材とコンクリートの値段です。その他の建築費も上昇していますが、2023年になり高止まりの状況が継続しています。
コンクリートの値段は、コロナ前から上昇しており、もろに影響を受けているのがマンション価格です。マンション価格の急激な上昇は早く2010年頃から上がり続けています。2010年から比較すると2023年では1.9倍の価格になっています。新築の坪単価が以前の相場の2倍になっており、専有面積が狭小化しています。また、設備・仕様の質を落として、価格を調整する動きがでています。コンクリートの値段上昇が、新築建売で影響を受けるのは、基礎の部分と土間コンクリートの部分です。コロナ前まで新築建売の原価も上昇してきましたが、マンションほど値上がりをしておらず、少し値上がりした程度でした。
ただ、コロナによりウッドショックが起こったため、新築建売にも大きくあおりを受け新築建売価格もコロナ前と比較して２割くらい上昇しています。
3000万円から5000万円くらいの価格帯をボリュームゾーンにおく新築建売では、コロナ前とコロナ後では、建築の原価がざっくりと250万円～300万円値上がりした感じです。（コロナ直後）その分、販売価格が高くなっています。コロナ後直後では2015年くらいと比較すると、土地の上昇分も含め少なくともざっくり500万円～600万円は、販売価格が上昇しています。
コロナ後も建築費の上昇は続いており、建物代だけでも500万円以上上昇しており、土地と合わせる立地にもよりますが1000万円以上は以前と比較すると上昇しているところが多くあります。
ただマンションと比較すると、上昇率はかなり低くまだまだ割安感があります。マンションは、価格帯によりますが2000万円～3000万円値上がりしている物件はザラにあり、坪単価が倍になっていて10年前4000万円のマンションが8000万円になっているイメージです。
戸建住宅の価格は2020年以降に急上昇！
新築建売の平均価格は、コロナ前とコロナ後で20％近く上昇
コロナ以降、ウッドショックの影響で戸建住宅の価格が高くなったというニュースを見聞きすることが増えています。では実際に、どの程度住宅価格は上昇しているのか？
新築戸建の価格推移をみると、マンション価格は大きく上昇しているのに対して、戸建ては2010年以降少し上昇した程度で大きな上昇はありませんでした。
しかし、新型コロナウイルスが拡大した2020年4月・5月に大きく落ち込んだあと、夏頃から価格は急上昇しています。2022年には成約平均価格が500万円～600万円値上がりして、20％近く上昇しています。
価格上昇の要因は「資材価格の高騰」と「需要過多」
住宅の価格が上がる1番の要因は低金利政策ですが、コロナ後の上昇には、「資材価格の高騰」と「需要過多」この2つの要因が大きく絡んでいます。
一つ目の要因は、ご存じの通り建築資材や住宅設備の価格が値上がりしていることです。
木材は輸入木材が手に入りにくい『ウッドショック』、コンクリートの値段上昇、プラスチック建材や住宅設備は原油価格の上昇により、それぞれ値上がりしています。土間コンクリート分を節約するために、駐車スペースのところをアスファルトにする業者もでてきています。
加えてもう一つの要因として、供給に対して需要が極端に上回ってきたことです。コロナ禍は、通常よりそもそも新規物件（新築建売）の登録が極端に少なくなりました。2020年は、2019年に売れ残っていた割高な物件や例年では売りづらい物件が次々と完売していき、流通している物件そのものが一気に減ってしまい例年の7割くらいしか流通していない状況が2022年の夏ぐらいまで続いていました。2022年の夏くらいから、潮目が変わり徐々に物件が増えており、2023年6月現在ではエリアによっては、完全にコロナ前と同じもしくはそれ以上に供給数が戻っています。エリアによっては、まだ戻りきっていないところもあります。物件数が戻ってきた理由として、物件価格が上昇してきたことにより、飛びつくと言うよりは慎重に購入を進めていく方が増えてきて且つ、新規物件も増えてきたためだと考えています。
コロナ禍になり一時期、建売業者は、土地の仕入れをストップしたり様子見がしばらく続いていた時期もあったり、そもそも新規の土地情報が極端に少なくなりました。 2020年4月・5月の緊急事態宣言の反動があり2020年の夏以降、コロナ前から売り出されていて処分に困ったようないままで売れていなかった微妙な土地が飛ぶように売れていきました。
又、コロナ禍で在宅勤務が増えたのを機に、ワーキングスペースを確保したい等、戸建住宅へのニーズが一気に高まりました。マンション価格が原材料不足や土地仕入れ価格の上昇により上昇しすぎているため、新築一戸建てが割安に放置されていることに気づいてしまったということもあり、マンション顧客が戸建てへ流れる現象もあり需要が供給を大きく上回り急激な供給数が低下し、値上げ圧力が強くなり今に至っています。
新築建売価格の今後の見通しは？
上昇を続けている新築建売の価格は、今後どうなるのか？コロナ禍では、毎月のように価格が変動していたため、契約後、価格上昇分については、ハウスメーカーが損をした分を飲み込んでいました。2023年6月頃では、大きな変動はなく高止まりしたまま落ち着いている状況でした。
建築資材の多くを輸入に頼っているため、建築コストについては高止まり状況が続きそうです。また、職人不足による人件費のコストアップは、この先さらに深刻になると予想されます。
現状の「人手不足」や「円安」は、建築コストを押し上げる強力な要因で建築コストの上昇圧力は強く新築建売住宅の価格を高止まりもしくは押し上げています 。しかし、これからの価格動向は、単に「コストが上がるから販売価格も上がる」という単純な構図ではなくなると予想されます。
結論から言えば、「コスト高による底堅さ」と「買い手の購買力限界による停滞」がぶつかり、二極化が進む可能性が高いです。立地のいいところの物件はまだ上昇する余地はあると思います。郊外の立地のいまいちなところは、限界にきていると考えられます。
現在の市場を取り巻く主な要因を整理すると下記のような状況です。
1. コスト面：上昇圧力は継続
人手不足と円安は、供給側（ハウスメーカーやビルダー）にとって深刻なコスト増要因です。
- 深刻な人手不足: 建設業界の「2024年問題」以降、人件費は高止まりしています。熟練工の高齢化と若手不足により、工期が延びたり外注費が上がったりすることで、人件費は上昇するしかない状況で1棟あたりの建築コストは下がりにくい状況です。
- 円安と資材高: 輸入建材やエネルギー価格の影響を強く受けています。建築するための資材の多くが輸入に頼っているため円安が続く限り、木材（ウッドショックの名残）や住宅設備（キッチン、給湯器など）の仕入れ価格は高止まりします。
2. 需要面：価格上昇の「限界点」
一方で、販売価格が上がりすぎたことで、一般の買い手の予算が追いつかなくなっています。
- 住宅着工件数の減少: 2026年に入り、分譲住宅（建売）の着工件数は前年比でマイナス傾向にあります。これは、価格を上げすぎると売れ残るリスクがあるため、業者が立地を絞り込んでいるためです。立地が悪いところで、値段を上げると売れ残る可能性があるためです。立地のいいところは、高くなっても買い手はついてきます。2024年くらいから供給が少なくなっており、これから供給数はまだまだ少なくなると予想されます。
- 金利上昇のリスク: 日銀の政策修正に伴い、住宅ローン金利（特に固定金利や、緩やかな変動金利）の上昇が始まり、まだまだ上昇する可能性があります。金利が上がれば、同じ年収でも借りられる金額が減るため、物件価格を下げざるを得ない圧力がかかります。また、2026年4月から審査金利を上げてきている銀行もあるので、借入可能額自体が減少する可能性があります。ただ、金利上昇が1.5％程度までの上昇程度であれば、金利による影響は少ないと考えられます。金利が上昇しているだけでなく、同時に家賃も上昇しています。2026年現在では、経済合理性を考えると購入意欲はまだまだ衰えていないと感じます。
限られた予算で新築戸建てを購入するために
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戸建て住宅価格は高まっているけれど予算内で新築一戸建てを購入するにはどうすればいいのか？
方法1：注文住宅から建売住宅
仮に、同じ広さ・同じ設備・仕様の新築一戸建てを購入するとしても、注文住宅よりも建売住宅の方が安くなります。間取りの打ち合わせ等の人件費等の手間暇分がコストにのってくるためです。建売住宅のデメリットとすると、手間暇をコストととらえ、業者によっては着工する前でも、キッチン等のカラーセレクトすらできないところもあります。ただ、間取り等特別なこだわりのない方で、予算重視の方であれば、建売の方が適しているといえます。建売住宅は、間取りについても最大公約数的なところを狙っており、自宅を売るときも売りやすい間取りに仕上げていることが一般的です。
どうしても、自由設計で、ピンポイントで自分のこだわりを入れてみたいという方は、ローコストメーカーで家を建てることも選択肢の一つです。ローコストメーカーが安い理屈は、建売住宅と同じでスケールメリットによる薄利多売で、 設備・仕様を絞って共通化してコストを削減しています。
方法2：エリアを変え土地代を削減する
新築一戸建ての費用は、大きく分けると「土地代」と「建物代」に分かれます。建築コストが値上がりしているだけでなく、土地代も値上がりしています。安く手に入れるためには、 「土地代」と「建物代」の両方にアプローチする必要があります。 土地代を抑えれば、建物代の上昇分を吸収することができ予算内で家を建てることができる可能性が高まります。建築コストは、下がる可能性は低く、自分たちが許容できる範囲でエリアを変え、土地代を抑えるのが現実的です。
方法3：設備・仕様はメリハリをつけ、床面積は小さくする
現在、新築マンションでは、設備・仕様のランクを落としたり、専有面積を小さくすることにより、販売価格をおさえようと工夫しています。
新築一戸建ても建物代を抑える方法として、 設備・仕様のランクを何でもかんでもこだわるのではなく、メリハリをつけ、こだわるところはこだわり、 床面積を小さくするとコストを削減することができます。床面積を小さくすれば、基礎工事費用や屋根工事費用、内装費用や外壁材費用の全体のコストを抑えることが可能です。
新築一戸建ては建売住宅が、一番コスパがいい
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新築戸建建売住宅でも、飯田グループのように、住宅性能評価書付き、耐震等級3を標準装備している物件もあります。第三者機関が家の品質を評価した『設計住宅性能評価書』、『建設住宅性能評価書』をダブル取得されていれば、建築中に第三社機関が計4回のチェックが行われているので安心できます。また、資産価値の面でも安心感があります。
構造や給排水管など見えない部分の状態が不安な場合、住宅性能評価書付きの物件に絞り込んで探すのも一つの手です。
設備・仕様にあまりこだわらないのであれば、建売住宅を購入する選択肢はコスパ的に一番いいと思います。
「注文住宅」は、こだわればこだわるほどコストが上がっていきます。打ち合わせの手間暇を省き、間取りをパターン化させ、同一の設備・仕様の家を数多く建てる「建売住宅」と比べると、確実に値段は高くなりますが、ローコストメーカーは、建売に近い立ち位置になります。
中古戸建は、結局、リフォーム代が高くついてしまう可能性があります。マンションと違い不具合や目に見えない欠陥などの瑕疵がないかが心配になります。特に中古一戸建てはあたりハズレのリスクがあるため、契約前に住宅の検査（インスペクション）をすることが理想的です。
住宅を考える場合、新築戸建て・中古戸建て・新築マンション・中古マンションの選択肢がありますが、なにを優先するかで、ベストな選択肢が変わってきます。大阪エリアで考える場合、駅徒歩10分圏内にこだわるのであれば、マンションになりますし、駅徒歩20分～25分が許容できるのであれば戸建てという選択肢になります。
マンションの場合、管理費・修繕積立金等の毎月のランニングコストも考えないといけません。最近、低金利のため100万円借りたとしても、毎月の支払いは3000円以下で2500円ほどです。仮に管理費・修繕積立金が毎月3万円とすると、仮に100万円あたり3000円としても住宅ローンに置き換えると、1000万円余分に住宅ローンを組んでいるのと同じランニングコストとなります。
つまり、マンションと戸建てを毎月の支払いで考えた場合、1000万円高い物件を狙うことが可能になります。資産価値やこだわり等のバランスを考え決断していくのですが、まずは価格の相場を掴むことが大切です。
新築建売が上がれば結局、中古戸建も値上りする
建売住宅が値上がりしているから、では中古住宅を探せばいいと考える方もいらっしゃると思いますが、新築価格と中古価格は連動して動くので、結局、中古住宅も値上がりします。
新築マンションが値上がりしたことにより、中古マンションは値上がりしています。中古住宅は、近隣の物件との比較で売れていきます。新築のプレミアはなく、本当の実力が試されます。値段のバランスによって成約していくので、近隣の物件価格が上昇すると、同じように上昇して成約していきます。
中古物件の価格は、売り主のローンの残債に大きく影響されます。なぜならば、残債以上の金額で売却しないと抵当権を外すことができないからです。そのため、残債以上の売り出し価格をつけることが一般的です。そのため、新築の値段と同じくらいもしくは、高くなることもあり得ます。特に築年数の浅い中古戸建だと、仮に諸費用ローンも利用している方だと、ローンの残債も減っていないので、新築戸建ての価格と比較しても割高になりがちです。
新築の価格は、中古価格のベンチマークとして、意識されますが、中古で売却する場合、売り出し価格は、売り主の個別の事情も大きく影響する傾向があります。
築年数が浅くてもリフォームは必要なことが多く、リフォーム費用も含めて比較すると、メリットがあるか微妙なケースが多いのですが、中古を購入する方の傾向として、どうしても同じ小学校区で探したいとかそのような事情があることが多いです。
今後の家探しの対策
「待てば下がる」とは限らない
材料費・人件費という「原価」が上がっているため、エリアにもよりますが、以前のような「2,000万円台の格安建売」が戻ってくる可能性は極めて低いです。結局、建築コストが今後も上昇し続ける中、分譲会社は利益を出すため、もっと立地の絞り込みがシビアになっていくと、予想されます。供給は今以上に少なくなるはずです。
郊外等で人気が弱いエリアでミスして仕入れた在庫物件を値引き交渉でお得に購入する
需要が減退しているエリアでは、完成済みの在庫物件に対して、業者が早期売却のために価格交渉に応じるしかない物件もでてきます。現在郊外でもそこそこ高値で売れていても、需要が弱いエリアでは、かなり時間がかかります。在庫回転率を重視する建売業者は、そのようなエリアでも人気のあるエリアと同じスピードでの成約を目指します。売り急いでいる売り主の完成在庫を値段交渉してお得に購入すると、数百万円以上コストが違ってくるので、人生設計にも大きな影響を与えます。
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