住宅ローンの連帯保証人は絶対必要？収入合算で連帯保証人は住宅ローン控除は使えない？プロパーローンって何？
住宅ローンを組む時、保証人をたてないといけないとすると結構めんどうです。そこで、保証会社が、保証人の役割をになうことで、住宅ローンが利用しやすくなっています。一方、保証会社を利用しない住宅ローンというのも存在します。それをプロパーローンと言います。収入合算の目的で連帯保証人になった場合のローン控除の取り扱いについてもあわせて解説させていただきます。
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①住宅ローンの連帯保証人は不要？
なにか大きな金額をローンを組む時、保証人が必要なイメージがある方もいるかもしれません。住宅ローンを借りるために連帯保証人が必要？
答えからいいますと、必ず必要ではありません。
住宅ローンの連帯保証人とは、借金をした人が返済できなくなった場合、または、支払いが滞った場合に銀行が返済を請求できる人のことです。
住宅ローンの借り入れの際、原則として連帯保証人は不要です。
購入する物件自体が担保となっているため、銀行は資金回収の目途が立つからです。 つまり、いざというときは不動産を売ったお金を銀行の返済に充てられ、金融機関側の貸し倒れリスクが回避されることから、連帯保証人が不要となるケースが多いのです。
連帯保証人を立てるのではなく、保証会社を利用しています。 つまり保証会社がその保証人の役目を果たします。大手銀行や地方銀行では、保証料を支払ったり、金利に保証料を上乗せする形で保証人不要の住宅ローンサービスを行っています。
だから、保証会社とは、保証人の役割を代行する会社のことをいいます。 保証料を支払うことで保証会社が保証人の代わりとなり、万が一ローンの返済が難しくなった場合、銀行に返済を代行する仕組みです。
住宅ローンでは、保証会社を利用する住宅ローンのことを指し、いままではこの保証型の住宅ローンがほとんどでした。
現在、ネット銀行では、融資事務手数料型という形で手数料を払うケースが一般的で、都銀や地銀では、保証型と融資事務手数料型のどちらかを選べる銀行もあります。
関連記事：夫婦で組む住宅ローン、贈与税が課税されないための注意点 「連帯債務」と「連帯保証」の違いを徹底解説
保証会社とは、保証人の役割を代行する会社のことです！
②プロパーローンとは！？保証人は必要？
保証会社を利用しない住宅ローンもあります。
保証会社を利用しない住宅ローンは、プロパーローンと言われます！
住宅ローン借り入れの際、保証会社の加入をすることが大半ですが、保証会社を利用しない住宅ローンは「プロパーローン」と呼ばれています。
プロパーローンの代表的なのが、 「フラット35」 です。 保証会社の審査がないため、通常の住宅ローンより、審査が緩めです。
プロパーローン とは、金融機関が独自に調達した資金を、その金融機関のリスク負担で貸し出すローンのことをいいます。その言葉を分解すると「固有の」という意味の「proper（プロパー）」と「loan（ローン）」をひっつけた言葉です。
プロパーローンは、保証会社を介さないため、金融機関が自社でリスクを負います。
フラットの場合は特に問題ありませんが、地銀で利用できるプロパーローンの場合、連帯保証人が必要になります。
関連記事：但馬銀行の住宅ローンの審査基準 審査金利が低い！プロパーローンがある！
一般的な住宅ローンは、保証会社が保証するローンで、貸すか貸さないかは、保証会社が決めることになります。銀行が決めるのではありません。だから、「保証付きの住宅ローン」は、ローン利用者が支払いにいきづまった場合、保証会社がその利用者の代わりに金融機関にお金を返済します。これを代位弁済といいます。
その後、住宅ローン利用者は借りた金融機関ではなく保証会社から請求され保証会社にお金を返すことになります。この仕組みのおかげで、銀行は損をしない仕組みになっていると同時に、連帯保証人を原則として必要としません。そしてその保証会社は、グループの保証会社を利用することが多いです。また内容・属性があまりよくない場合、第２の保証会社を利用することがあります。どちらの保証会社を利用するかで金利が違います。
一方プロパーローンは、このような保証会社を利用せずに金融機関がリスクをとって貸し出します。金融機関側のメリットとしては、保証会社が利用できないお客様のために利用することがあり、高めの金利に設定して貸付金利を得られることです。 保証会社の目線と違う目線で、貸してもいいか判断するところに特徴があります。しかし、回収できないリスクがあるので、融資するかどうかのハードルは高く、不動産等確実な担保が確保できる場合や融資実績がある場合に限って、特別に金融機関の判断で融資が実行されます。
プロパーローンは銀行独自の目線で、貸すか貸さないか判断します。
③収入合算時、連帯保証の住宅ローン減税はどうなる
連帯保証人は債務者ではありません！
「連帯保証人」と「連帯債務者」は、その役割が似ていることから混同されやすいですが、違います。
関連記事：収入合算の要注意点！「連帯債務者」「連帯保証人」の落とし穴 2人とも団体信用生命保険入れる？
連帯債務の場合、金融機関から夫婦で借り入れした場合、金融機関は夫だけに全額の返済を求めることができますし、それぞれに半額の返済を請求しても良いので、夫婦それぞれに全額の返済を請求することもできます。2人とも債務者であるということがポイントです。
連帯保証人の場合、金融機関から借り入れした本人が返済しない場合に、保証人が借入者と連帯して債務を負うことで、あくまで住宅ローンは１本の住宅ローンです。あくまで債務者は1人だけということです。
関連記事：収入合算 「連帯保証人」と「連帯債務者」の徹底解説
連帯保証人は事実上債権者と同じ義務がありますが、債務者ではないので、住宅ローン減税の適用はできません。 連帯債務者は借金の名義人の1人となるため、住宅ローン減税は持分割合に応じ使うことができるのが特徴です。
連帯保証人は、住宅ローン控除が受けれません！
連帯債務者は、住宅ローン控除を受けることができます！
この理屈は連帯保証と連帯債務の住宅ローンが１本での住宅ローンなのか住宅ローンが２本での住宅ローンなのかを考えると、理解できます。
住宅ローンが1本なのか2本なのかを考えると答えがでてきます。
奥様が連帯保証になる場合、全額ローンの場合、持ち分を入れることができません。連帯債務で持ち分を入れたとしても、育休が終われば、すぐに働き続けるという場合でない限り、奥様の持ち分は、最小限にしておかないと、ローン控除の面で不利になります。奥様が、仕事を辞める予定の場合、できるだけご主人様の持ち分を多く入れるのがいいと思います。
連帯保証人は、住宅ローン減税の適用はできません。
だから、持ち分を考える時に注意が必要です。
将来、働くことをやめたりすると、住宅ローン控除で不利になります。
住宅ローン控除は、持ち分割合に応じてできるのがポイントです。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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