(吹田市マンション）千里ディアヒルズ・ミリカ・ヒルズⅠ・Ⅱ・Ⅲ街区・ミリカ・テラスⅠ・Ⅱ・Ⅲ街区の購入売却ポイント！【千里丘駅】
千里ディアヒルズ・ミリカ・ヒルズⅠ・Ⅱ・Ⅲ街区・ミリカ・テラスⅠ・Ⅱ・Ⅲ街区の購入・売却ポイントを徹底解説していきます！
千里ディアヒルズ・ブライト・リッジの購入売却ポイント！ （吹田市マンション）
★JR「千里丘」駅徒歩11分！
★平成20年2月築！
★ペット可（管理規約により一定の制限有）！
★大阪市街を見渡せる眺望有り！
★玄関前に広々アルコーブあり！
★食器洗浄機・ディスポーザー付き！
★オートロック・宅配ボックス有り！
★キッズルーム、ゲストルーム、AVルーム
パーティルームなど共用施設充実！
★駐車場は100％設置
★分譲会社：日本エスコン・ホームズ
★施工会社： 東海興業・大林組
★『南山田小学校』徒歩1分！
★『フーズマーケットサタケ』徒歩5分！
★『長野公園・尺谷公園』徒歩1分！
『千里ディアヒルズ ブライト・リッジ』は、駅徒歩11分、15階建、戸数252戸の大規模マンションです。第1種中高層住居専用地域内のエリアです。
広々とした敷地に2棟の住戸棟と管理棟、駐車場棟があり、南向きと西向きバルコニー住戸が配置され、車寄せのあるエントランスにはオートロックと宅配ボックスが付いています。棟内にはキッズルーム、ゲストルーム、パーティルーム、AVルーム、カフェベーカリー、ゴミドラム室（24時間ゴミ出し可）などがあります。
コンシェルジュによる各種サービス（メッセージ預かり、共用施設の予約、タクシー手配、クリーニング・宅配便取り次ぎなど）があります。
住戸にはTVモニター付きインターホン、インターネット回線、床暖房、浴室暖房換気乾燥機、温水洗浄暖房便座、ディスポーザー、食器洗浄機、スロップシンクなどが設置されています。
『南山田みどり保育園』徒歩1分
『南山田小学校』徒歩1分
『山田中学校』徒歩9分
『フーズマーケットサタケ ビエラ千里丘店』徒歩5分
『長野公園・尺谷公園』徒歩1分
エントランス
ミリカ・ヒルズⅠ・Ⅱ・Ⅲ街区の購入売却ポイント！ （吹田市マンション）
★JR東海道本線「千里丘」駅徒歩15分！
★大阪モノレール線「宇野辺」駅徒歩18分！
★緑豊かな高台の住宅地！
★専用のシャトルバス有り！
★外壁はタイル張り！
★総戸数633戸の大規模オール電化マンション！
★エントランスはオートロック付き！
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限がございます。）！
★共用施設充実！
★『千里丘北二小学校』徒歩4分！
★『千里丘中学校』徒歩7分！
★『フレスコ 千里丘店』徒歩6分！
★『万博記念公園』徒歩12分！
★分譲会社：㈱大京、東京建物㈱、関電不動産㈱、㈱長谷工コーポレーション、㈱新日鉄都市開発
★施工：株式会社長谷工コーポレーション
★総戸数：633戸
「ミリカ・ヒルズ」はJR東海道本線「千里丘」駅から徒歩15分、総戸数633戸の外壁はタイル張りのオール電化大規模マンションです。大阪モノレール線「宇野辺」駅が徒歩圏内にあり2沿線が利用可能で、駅までの間には市営バスの他、専用のシャトルバスも運営されています。周辺は第2種住居地域のエリアで閑静で緑豊かな住宅地です。中央環状線や中国自動車道、名神高速道路、近畿自動車道のインターチェンジに近く、車での移動もスムーズです。
『ザ・ミリカシティ』は、ミリカテラス、ミリカヒルズ、ミリカモールズ（商業施設）で構成され、『ミリカ・テラス』は全体敷地の西半分を占め、『ミリカ・ヒルズ』は全体敷地の東半分を占めます。
「ミリカ・ヒルズ1街区」は、約27000平米の広大な敷地にA棟からD棟の全4棟がゆとりをもって配置され、キャンディープラザ、ウエルカムプラザ、セントラルガーデン、駐車場棟、洗車スペース、EV車・プラグインハイブリッド車用充電スペース、外来用駐車場（24台）などもあります。
棟内にはインターナショナルカフェ、グローバルキッチン、スーパーアリーナ（体育館）、スーパーキッズルーム、コンシェルジュルーム、ミニショップ、ミリカファーム（屋上共同菜園）、ミリカライブラリー（小規模図書館）、キンダーキッズインターナショナルスクール・ミリカ（保育園）、ミリカアフタースクール（学童保育）、ミリカラジオステーション、マルチルーム、ゲストスイートなどがあり、大規模マンションならではの共用施設がかなり充実しています。建物はオール電化仕様で、設計性能評価・建設性能評価を取得済みとなっております。エントランスはオートロック付きで宅配ボックスが設置されております。エントランス前は便利なロータリー（車寄せ）になっており雨の日は助かります。
○ フィットネススタジオ
○ 女子会ルーム
○ 囲炉裏部屋
○ キッズハウス
○ ミュージックスタジオ
○ ミリカタニタ食堂
○ ゲストルーム
○ スーパーキッズルーム
○ ミリカアフタースクール
○ キンダーキッズインターナショナル・ミリカ
○ スーパーアリーナ
○ インターナショナルカフェ
○ 冒険の丘
○ ログハウス
○ コンシュルジュサービス
教育施設は『キンダーキッズ インターナショナルスクール ミリカ（吹田校）』徒歩2分、『東山田幼稚園』徒歩10分、『千里丘北小学校』徒歩4分、『千里丘中学校』徒歩7分。最寄りの買物施設は『フレスコ 千里丘店』徒歩6分と便利な立地です。
外来用駐車場（24台）
ミリカ・テラスⅠ・Ⅱ・Ⅲ街区の購入売却ポイント！ （吹田市マンション）
★JR東海道本線「千里丘」駅徒歩15分！
★総戸数651戸の大規模マンション！
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限有）！
★専用シャトルバス有り！
★外壁はタイル張り！
★エントランスはオートロック付き！
★共用施設充実！
（ミリカタニタ食堂、フィットネススタジオ、ミニショップ、ゲストルームなど）
★敷地内に公園有り！
★『千里丘北小学校』徒歩9分！
★『千里丘中学校』徒歩11分！
★『マックスバリュ吹田千里丘店』徒歩9分！
★分譲会社：株式会社大京、東京建物㈱、関電不動産㈱、 ㈱長谷工コーポレーション 、新日鉄興和不動産㈱
★施工：株式会社長谷工コーポレーション
★総戸数：651戸
『ミリカ・テラス』はJR東海道本線「千里丘」駅徒歩15分、15階建、総戸数651戸のマンションです。周辺は第2種住居地域のエリアでマンション、一戸建てなどが立ち並ぶ緑豊かな住宅地です。大阪モノレール線「宇野辺」駅もアクセスでき2ＷＡＹ利用可能です。駅へは路線バスの他、専用のシャトルバスを使ってアクセスすることも出来ます。
『ザ・ミリカシティ』は、ミリカテラス、ミリカヒルズ、ミリカモールズ（商業施設）で構成され、『ミリカ・テラス』は全体敷地の西半分を占め、この『ミリカ・テラス3街区』は、敷地北側の棟です。
共用施設が大変充実しており、敷地内に冒険の森、ログハウス、バーベキューテラス、ドッグラン、スタディラボ、フィットネススタジオ、キッズハウス、ミュージックスタジオ、カプセルスタディ、フリーカプセル、カプセルフィットネス、カプセルカラオケ、ミリカガレージ、ミリカタニタ食堂、チャイルドスペース、ゲストルーム、外来者用駐車場、トランクルーム、スーパーキッズルーム、スーパーアリーナ、インターナショナルカフェ、ミリカファーム、ミリカラジオステーション、グローバルキッチン、ミニショップ、洗車スペース、マルチルームなどの共用施設が充実しております。
エントランスにはオートロックが設置されています。
教育施設
『キンダーキッズ インターナショナルスクール ミリカ（吹田校）』徒歩1分
『東山田幼稚園』徒歩13分
『千里丘北小学校』徒歩9分
『千里丘中学校』徒歩11分
買物施設
『マックスバリュ 吹田千里丘店』徒歩9分
マンション売却を成功するために知っておくべきこと
まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。
そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。
売却期間は2局化している
当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。
不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。
一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意
一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が１割２割以上割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。
実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。
そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。
不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。
スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。
当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。
マンション早期売却の絶対条件
適正価格で売却する
少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。
つまり、反響が取れなければ、内覧につながりません。内覧がなければ契約につながることはありません。少しでも高く成約を目指すためには、相場を逸脱しない範囲内で、反響が取れる可能性があるギリギリのラインを攻めることが求められます。まずは、ギリギリのラインを攻めて、全く反響が取れない場合、微調整が必要で値段改定をせずにそのままほったらかしにしておくと、あてブツにされる可能性があります。
あてブツとは購入希望客にわざとイマイチな物件を見せてから、営業マンが売りたい物件を見せるという方法です。「あて物件」と言った方がイメージがつきやすいかもしれません。
また、一括査定サイト経由の反響の場合、競合する仲介会社が10社くらいあると営業マンは認識するので、とりあえず相場に1割増し、2割増しで査定書作成しておこうと動くので売り出し価格が相場と乖離していることがよくあります。そのため、確実にあてブツになり、販売が長期化していきます。できるだけ精度の高い金額・適正価格をつかみぎりぎりを攻めるためにも、めんどくさいかもしれませんが、複数社それぞれ査定依頼する方が望ましいです。
一括査定サイトは、単なる送客ビジネスにすぎず、サイト運営者にとって多く送客する方が儲かるので1件の査定依頼に対して10件～15件まとめて送客することが一般的です。仲介会社は査定依頼1件につき1万円～2万円支払っているので元を取るために、無茶な金額で査定して媒介を取らないと割が合わないので正確な金額をつかむことは難しい可能性が高くなります。賢く査定依頼することが大切です。
営業マン選びが重要
不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。
少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。
レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、売却依頼した仲介会社が囲い込みをしていないという証拠になります。
媒介契約は一般媒介
営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。
査定の前に不動産流通の仕組みを理解しておく
査定前に絶対やっておくべきことは、相場をきっちりとつかんでおくことです。相場をつかむことと同じくらい重要なのが、不動産流通の仕組みをよく理解しておくことです。
なぜなら、不動産業界では大手を含め売り上げ至上主義の会社が多く、売り上げさえあがれば、顧客がどうなってもいいという意識で働いでいる営業マンが多いからです。表面上はいい顔をしていても全く安心はできません。よく知っている名前だから安心できるということは全くありません。
業界的に近代化・IT化が遅れており組織も硬直していて旧態依然の組織が多い印象です。昔ながらの非効率な押し売り営業がまだまだ残っています。
まず不動産流通の仕組みとして、売却依頼を受けた場合、不動産業者だけが閲覧できるレインズ（指定流通機構）に登録していきます。レインズに登録すると、全国の不動産会社が、あなたのマンションが売りに出ていることを認識し、それぞれの営業マンのかかえている買い手に対して紹介をしていきます。つまり、売却情報は、全国のすべての不動産会社でレインズを介して共有しています。そのため、不動産会社によって情報の差はありません。
媒介契約は3種類ある！一般媒介が鉄則
また、媒介契約には３種類ありますが、マンションによっておススメは違ってきますが、多くのマンションで当てはまるのが一般媒介です。何度か不動産取引を経験した方は、一般媒介を選択すると思います。
媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。売主が、売却の仲介を不動産会社に依頼する際、3種類の中から媒介契約を選択しますが、専属専任は仲介会社にとって大きなメリットはありますが、売り手にとってメリットはありません。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|---|---|---|
| 自己発見取引 | できる | できる | できない |
| 不動産会社との媒介契約 | 複数可 | 1社のみ | 1社のみ |
| 契約の有効期間 | 指定なし | 最長3か月 | 最長3か月 |
| レインズ（指定流通機構）への登録 | 任意 | 媒介契約締結日の翌日から7営業日以内 | 媒介契約締結日の翌日から5営業日以内 |
| 業務の報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
宅地建物取引業者だけが利用できる物件情報を交換するためのネットワークシステムのレインズをいかに活用するかが早期成約に直結します。物件情報がレインズに登録されると、登録している全国の宅地建物取引業者に物件情報を共有できます。ポイントは一般媒介は、レインズ登録は任意となっていますが、実務レベルで話をすると、一般媒介でも必ずレインズ登録を行います。
なぜならば、仲介手数料は成功報酬だからです。一般媒介であるということは、窓口が複数可能であることを営業マンが理解をしています。そのため万が一他社で成約すれば働き損になるためです。そのため競ってレインズに登録します。一部流通性がかなり低いマンションに限っては専任の方がいいケースもあります。しかし、よっぽど郊外で流通性の低い物件出ない限り専任媒介以上で売却をまかせることはできる限り避けることが早期成約につながります。
最短の成約はレインズをいかに活用するかが重要
一般媒介の一番のメリットは、囲い込みの抑止力です。担当営業マンのモチベーションを維持させるため、一般媒介で１社だけに依頼するというのもアリだと思っています。囲い込みがないとなると、レインズに登録すれば、全国の不動産会社に情報が拡散されます。
不動産業界では、営業マンにノルマがあり、大手ほどノルマが高くなるため片手取引ではなく両手取引を意図的に狙う営業マンが一般的です。そのため、流通性の高いブランドマンションは両手で狙われる為、売り手にとって機会損失がよく起きています。囲い込まれていなければもっと高く売れていたということはよくあることですが、売り手はそのことに気づいていないことが一般的です。
つまり、少しでも高く・早く売却するためには、売り手側の仲介会社の営業マンが不動産流通の仕組みを最大限生かすことが前提となります。
囲い込みのデメリットは、入り口が限定される為、販売が長期化して売り時を逃すリスクがあるということです。一方、不動産流通の仕組みを最大限利用することができれば、最短の成約が期待できます。
最近の囲い込みは巧妙化しており、昔のように売り手側の仲介会社に案内希望の連絡をしたとき、「商談中です。」というようなあからさまな囲い込みではなく、担当者と連絡がつかない等巧妙化しています。狙われるのは、数字が読める流通性の高いブランドマンションです。
逆に戸建てではマンションと比較してすぐに売り上げが読めない・流通性が高くないため、囲い込まれるリスクはかなり低いです。媒介契約は３カ月更新なので片手でもいいので取引をまとめたいというのが本音でしょう。
関連記事：マンション売却失敗、知らない間に大損で後悔！囲い込みって何！両手取引は違法？
囲い込みの最終形は買取でダブルの両手取引
営業マンにとって囲い込みの最終目標は、ダブルの両手取引です。業界用語で「干す」と言いますが、囲い込み売れない状況を意図的に演出し、「このままでは売れませんよ」とガス抜きができたタイミングで値下げさせ、業者買取りさせるやり方です。コマーシャルで有名な会社であれば、売り手は会社を信用しています。その信用をうまく利用して売り上げを上げるのが巧妙な営業マンです。
なぜ2回の両手取引になるのか？それは、息のかかった買取り業者に買い取らせると、1回目の取引でも買取業者は、情報料として仲介手数料を支払っているので、売り手と買い手からの手数料が手に入り両手取引になり、買い取ったマンションを売る時、専任返しといって再度そのマンションを販売する権利をもらい成約すれば、その買取り業者（売り手）と新規顧客（買い手）から両方から仲介手数料をもらう両手取引になります。有名な会社という信用があって初めて成り立つスキームです。
会社で選ばず、人で選ばないといけないのは、気づかないうちにカモにされている可能性があるためです。有名な会社で表面的にはしっかりとした感じで、さわやかな好感がもてる感じの営業マンを疑うことができるでしょうか？疑うことができない場合、カモになる可能性があります。
どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある
一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。
エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。
業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット
物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。
- 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
- オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
- 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
- ローン特約による契約後のキャンセルはない
買い取りのデメリット
一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。
- 周囲に知られず売却ができる
- スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
- 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
- 現状のままの室内でOK！
- 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる
2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。
本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる
同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。
突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う
エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。
買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。
マンションを高く・早く売るための注意点
マンションを高く、そして早く売るためには、いくつか注意すべきポイントがあります。ここでは代表的な3つの注意点を紹介します。
- 査定価格＝成約価格ではない
- 傷や設備の不具合などデメリットを隠さない
- できるだけ競合の多いタイミングを避ける
査定価格＝成約価格ではない
不動産会社に査定依頼して提示された査定価格は、成約価格つまり売れる金額ではありません。あくまで予想査定価格であり、成約を保証するものではない点に注意が必要です。仲介会社は、その物件が売れても売れなくても痛くもかゆくもありません。
多くの売り手は、できるだけ高く売りたいと考えています。そのため、査定金額を高くする方が媒介を結べる確率が上がるため、高値査定していることが一般的です。とりあえず媒介をとれさえすればいいと考える営業マンも多く存在します。その月に何件媒介契約取れたかもノルマになっています。そのため、しばらくガス抜きしてから、「このままの金額では売れそうにないから価格を下げましょう！」と、いわゆる「値ごなし」をしていけばいいと軽く考えていることも多いです。「値ごなし」とは簡単に言いますと媒介での売り出し価格を下げさせることです。
「値ごなし」の一つとしてよく使われるのが、「架空の購入申し込み」です。これは、売主に現実を知ってもらうための手段として実際によく行われています。その先に、買取りでの両手取引を狙っています。また「値ごなし」も月に何件クリアしたかもノルマになっています。
そのため不動産会社によって査定価格が異なりますが、価格が1番高いことだけを理由に依頼先を決めずに冷静に判断することが求められます。会社で判断するより、営業マンで判断することが求められます。
査定価格が高い不動産会社が、1番高く売却できるわけではないことは知っておかなければいけません。媒介契約を締結することを目的に相場価格より高い査定価格を提示してくるケースがかなり多いということも知っておかなければいけません。不動産流通の仕組みを知っておかないと素直な売り手ほど丸め込まれている傾向があります。査定では査定金額を比較するより、適正価格・確実に売れる金額を知ることが大切です。査定書の金額は、パソコンを少しいじれば、営業マンの意図する金額に調整することができます。なんの意味もない査定書です。本質はそこではありません。
売り手は成約事例などで、営業マンに査定の根拠等を説明してもらい、自分が把握した相場とズレがあるのか等、見極めていくことを最低限求められます。
また、住み替えの資金計画を立てる場合は、特に慎重に判断する必要があり、査定価格より低めの価格を想定し、資金繰りが成り立つか見極めていく必要があります。
適正価格で売り出すことで、結果として高く・早く売却できる場合もあります。
傷や設備の不具合などネガティブな情報を隠さない
弱点は先に言うことが鉄則です。あとからネガティブな情報が次から次にでてくると、本当に印象が悪くなります。また、信用を失います。
早く・高く売りたいと思い、設備の不具合を隠したくなるかもしれませんが、不具合は先に言ってしまった方が、成約率は高くなります。また、かりに不具合を隠して売買契約を締結したとしても、後でトラブルになるリスクが高まり、引渡し後に買主から契約不適合責任を追求されるおそれがあります。
設備等の不具合を隠すことは、デメリットしかありません。高く・早く売却できるどころか、トラブルになり最悪は損害賠償を請求されることも可能性としてはあります。傷や不具合については買主にきちんと説明し、納得した上で購入してもらうのが最善の方法です。
競合物件が多い時に売出さない
同じ小学校区のエリア内に500戸以上の新築の大規模マンションの供給がある時は、経験上100％中古物件の動きは鈍くなり、通常売れるだろう金額では売れないことが一般的です。つまり、競合物件が多い時は、どうしても売りづらくなります。そのため競合が少ない時に売るのがベストです。
また、大規模マンションだと同じマンション内で売りに出ている物件があることも多いですが、できるだけ競合が少ないタイミングでに売りに出すことが望ましいです。同じマンション内であれば、当然、築年数や最寄駅などからの距離は同じとなります。多少階数や面積が異なったとしても、購入希望者から売出し価格だけで判断されてしまう可能性が高いと考えられます。
こうした場合、先に売りに出ている物件よりも安くしないと、売却できないおそれがあります。また、安い価格で売出したとしても、その後値下げ競争になってしまうことも想定されます。
自宅に「お客様がいます」というチラシはおとり広告！
「このマンション限定で探しています！」「お客様が2組待っています。」といったチラシがよくマンションのポストに入るので必ず見たことがあると思います。これは本当なのか？このようなチラシや広告には魅力的な言葉が並べられていて、会社を見るとコマーシャル等でそれなりに有名な会社なので信じてしまう方はかなり多くいらっしゃいます。あまりにも業界の裏側を知らずにカモにされる方が多いため絶対に知っておいてほしい内容です。結論からいいますと、99％がウソです。つまりオトリ広告です。
物上げ（ブツアゲ）をするためのチラシで、定期的に投函されます。物上げとは、売却依頼を受けることで、業界ではよく使われる言葉です。
購入者の予算も高めに記載されているので、「高く売れるかも」という錯覚するのを狙っています。このようなチラシをみると早く売らないとという意識が強く働いて、本当と思ってしまいがちです。売却物件募集のおとりチラシに記載されているのは、「このマンション限定で購入希望のお客様がいます！」や「○万円で即金買取！」といったキャッチで、お客様A様・・・、お客様B様・・・のような感じで思わず信じてしまいたい内容です。
業者の中には、不動産会社の担当者が直筆で書いた手紙風の汚いチラシで「こちらのマンション限定で購入をご希望。ご予算は○万円までです」といった感じで、どのおとりチラシも共通して信憑性を高めるために具体的な購入希望者像をイメージできるように作文しています。
すぐにでも購入してもらえそうな内容ですが、実は、これらのチラシやネット上の購入希望者は作文であることが普通です。では、本当に反響があった場合どうするのか？いくらでも言い逃れの逃げ道があり、業者によってはサクラを段取りしているケースもあります。サクラを利用する営業手法は、新築マンションでも利用することもあり、以前来場したとき、花がついていたので成約していると思っていた部屋がオープンになっていたりするのですが、営業マンに聞くと、「ローンが通らなかったので・・」というような会話が頻繁にあります。
「このマンション限定で探している」チラシの目的とは
売却物件募集のチラシや〇〇マンション限定のお客様がいますというチラシを見ると、多くの方は「このマンションは人気があるんだ」「高値で売れるかも」と錯覚し、疑いもせずに連絡してしまうことを狙っています。
この「高値で売れる！ここで売ってみよう！」と思わせることこそが、おとりチラシの目的です。普通に売却物件募集のチラシを配布しても連絡をしてくる人はなかなか現れませんので、すぐに、しかも高く買ってくれそうなあるいは高く売ってくれそうな雰囲気を出して売却物件を集めています。
マンションによっては管理人が厳しく、チラシの投函を取り締まっているケースも増えてきました。それでも、管理人が帰ったスキをついてチラシをまきます。
実際、チラシを受け取った人は自分のマンションがこんなに高値で売れるなら売却を検討してみようといかに思わせるかという工夫をしながら作文を作り込んでいきます。
つまり、耳障りのよい言葉ならべて何とかマンションの所有者から連絡を貰おうと考えているのです。
最近、30代、40代の購入希望者は、スマホで物件探しを行います。それでも、表面が「売り求むチラシ」裏面に物件を掲載していたりします。チラシをまく1番の目的は、売却物件を獲得することです。相場より割高な物件を掲載することにより、売却意欲を駆り立てます。
デジタル化が進みスマートフォン1つで「マンションの売り出し情報」を調べられるこの時代に、チラシをまく理由は、依然として、チラシから反響があるからです。
まだ、売却を検討している方が、購入者層より年齢層が高いために、ネットに不慣れで、連絡してしまう方が多いためだと思われます。もう10年もすれば、チラシの効果がどんどんなくなるので、無駄なチラシは減っていくとは思います。
「このマンション限定で探しています。」というチラシをまく目的は、情報弱者や「ウマイ話」を、すぐ信じてしまう方をターゲットに狙っています。
ワンルームマンション投資の電話営業でひっかかったり、霊感商法にひかかったりする理屈と同じような気がします。騙される方の共通点は素直であるということです。
人の言葉を信用しやすい世間知らず層を効率的に集めるためには、チラシをまくことが一定の効果があると考えている営業マンがまだまだいます。チラシでの物上げが、ネットでの物上げに移行しつつある今、ネット上でも架空の購入希望者が多く記載されています。騙されないように注意が必要です。
限定チラシ・求むチラシを撒いていいる目的は元付け業者として両手取引を狙いたいからです。
幾らくらいで売れるかという相場を知りたいだけであれば、スーモなどの不動産ポータルサイトを見てみると、マンションの場合、おおよその価格は把握できます。
マンションの相場は、プロに聞く必要はありません。素人でも、スーモやホームズ等のポータルサイトを見続けていると必ずわかるようになります。
マンション価格は、スペックが決めれば、広さや向き、階数等で簡単に判断できます。そんなに難しいものではありません。
マンションで、一括査定サイト等を利用して査定する必要はないと思います。一括査定サイトが無料だからと言ってポチっとすると、営業攻撃・電話攻撃が凄まじい勢いでくるだけなので、会社、特に営業マンを絞り込んで、話を聞くのがマンション売却の鉄則です。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
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