住宅ローンが残っている家を売る時の注意点「買い替え特約」とは？買い替えローンのポイント【徹底解説】

売却価格よりローンの残債の方が低い場合、問題なく売却できますが、売却価格が残債より低い場合、自己資金を入れて残債を消すしか、抵当権設定を外すことができません。 住み替えローン・買い替えローンを利用して新居を購入する時、リスクを軽減するためには買い替え特約を付けて契約できれば安心です。買い替え特約を付けて契約するメリットを不動産業界20年以上の大手出身者が徹底解説します。

住宅ローンが残っている家を売ることはできるの？

結論からいいますと、住宅ローンが残っている家でも売ることは可能です。そして、次の家を購入することも可能です。収入が高く一旦、2重ローンが可能な場合は、残債を消さないといけないということはありませんが、そうでない場合「売却したときに住宅ローンを完済しないといけない」ということになります。

ですが、諸費用ローンを組んで新築を買った場合は、売っても住宅ローンが残ってしまうケースがございます。そんな場合次の解決策が考えられます。

1. 現金で残債を完済する方法
2. 次に住む家を購入するための住宅ローンに、売って消しきれない前の家の住宅ローンの残債を上乗せして借りるという方法（住み替えローン）
3. 任意売却などの整理手続きをする方法

住み替えローン・買い換えローンとは

売却価格よりローンの残債の方が低い場合、問題なく売却できますが、売却価格が残債より低い場合、自己資金を入れて残債を消すしか、抵当権設定を外すことができません。

消すための自己資金がない場合、住み替えローン（買い替えローン）を利用するしか買い替えをする方法がありません。

買い替える家の住宅ローンにのせて、残債を返済する方法つまり住み替えローンについてご説明させていただきます。

消しきれない残債を次のローンに上乗せして、ローンを組むことを住み替えローンといいます。

前の家のローンの残債の分だけ借り入れが余分に増え担保評価を超えて住宅ローンを組むことになるので当然、審査は厳しくなります。

一番のポイントは購入と売却の決済（引渡し）を同日にしないといけません

これは、金融機関の絶対条件となります。

確実に同時に決済できるようにするには、買い取りが一番確実になります。あるいは、買い取り保証を付けて、売却活動を行うかです。

また、次のローンに乗せれる金額に限度があるということです。

銀行によって違いますが、500万円までのところもあれば、1000万円までのところもあります。

また、売却の諸費用をのせれるところとのせれない金融機関がございます。

ご自宅の購入から4年以上経過しているか等も利用できるかの条件になります。

関連記事：「住宅ローン控除」と「3,000万円特別控除」は併用できません。買い替えの注意点

住み替えローンの詳しい説明は下記をご参照下さい。

　

買い替えの時、契約につける買い替え特約とは？

「期限内に今住んでいる家が○○以上の金額で売れなければ、新居購入の契約を白紙に戻せる」という特約のことです。
これが、付けれると安心して住み替え物件を購入することができます。

買い替えローンを利用する場合、買い替え特約をつけて契約できるかどうかがポイントになります。

買い替え特約とは、マイホームなどの買い替えの際、所有する家が売れていない状況で、新居の購入契約を結ぶ場合に、買主が、リスクを最小限にするために買主と売主の合意によってつける特約のことです。

その内容をいいかえますと、「売却予定の所有物件が、○月○日までに○○万円以上で売却できない場合には、購入契約を白紙解除できます」という内容で、売却活動が万が一、自分の思ったとおりうまくいかなかった場合、契約を白紙解除できる内容なので、手付金を放棄しなくても、違約金を払わなくてもよくて、白紙解除できるので、売主に支払った手付金がそのまま戻り、万が一、家が売れない場合、その家に戻ることができるので、買い替えが伴う契約書にはつけることが多い特約です。

買い替え特約のポイントは最低価格と特約の期間です。最低価格は、実際の相場より安い価格に設定されるのが一般的です。買取価格の金額を入れることが多いです。そうでないと、売主側が納得せず、契約するのは難しいです。最悪その最低価格で成約したとしても、資金繰りが問題ないか、無理のない資金計画で購入できるか確認しておかなければいけませんし、最悪の金額で売れたとしても住み替えローンで住宅ローンに問題がないか事前審査を契約前にはしておかなければいけません。

住み替えローンを利用する場合、今の家の売却と新しい家の購入を同時（同時決済）に行うことが前提なので、「思ったように買い手が見つからなかったら…」「希望の金額で売れなかったら…」という不安がつきまといます。売却の時期や金額が確定しない場合は、契約書に「買い替え特約」を入れる方法がございます。
「買い替え特約」をつけることで、手付金を取り戻したり、違約金を支払う必要がなくなったりと、住み替えに伴うリスクが軽減されます。

更にポイントは、 特約をつけてくれるかどうかは売主様次第となります。

新築一戸建てに住み替えする時、買い替え特約を付けれるのか？

マンションから住み替えする場合、新築一戸建てに住み替えする方も多いかと思います。買い替え特約は、 ペナルティなしで契約を解除できるので、分譲会社側（新築の場合の売主）にはかなり不利な内容となりますので、大手の分譲会社で回転率を重視する会社は買い替え特約を付けてくれないことが一般的です。。

新築一戸建てに住み替えを考えている方は、買い替え特約を付けれるかどうかも考えながら物件を探す必要があります。万が一、付けれない場合、ローン特約を引き延ばしてもらい代用するしかなさそうです。それで折り合いをつけれるかどうかがポイントです。住み替えの場合、新築戸建てが住み替え先の購入物件の場合、売却の販売期間が少しでも長く取れるといい金額で成約する可能性も残されるため時間が稼げる建築中の物件がいいかもしれません。

買い替え特約は売主が嫌がる！

買主にとっては手付解除・違約解除にもならずに白紙解約できるメリットだらけの特約ですが、売主にとっては、最悪、白紙解約されてしまい契約期間中は、販売活動もなにもできないデメリットだらけの契約となります。

特に売れ筋の物件であるほど、買い替え特約を付けてまで、契約をしたくないというのが、売主の心境です。だから売れ筋の物件で、案内もよく入っているあるいは引き合いの強い物件はもちろんのこと、ほとんどの売主が嫌がり断られる可能性が高いのが現実です。

買い替え特約は、売主との合意があって初めて成立するので、どうしても買い替え特約を付けて新居を購入したい場合には、まず買取価格でも売る気があるかを自分自身に問わなければいけません。最悪、買取価格で売却する意思があることを伝えないと、商談は前には進みません。「買い替え特約を合意してくれる売主を探さなければいけない」という意識をもって物件を探さなければいけません。

ではどのような売主が、この特約を受け入れてくれるのでしょうか？

売り主が個人の場合でも条件次第では付けてくれることもありますが、付けてくれないこともあります。 売れている物件か売れていない物件かにもよると思います。融通の利く分譲会社で売れていない物件であれば、付けてくれるかもしれません。

新築の分譲マンションであれば、売れている現場ではなかなかつけてくれませんが、最後、数件の売れ残り住戸であれば、付けてくれるかもしれません。

買い替え特約を条件につけることを断られた場合、どうすればいいのか？

最悪、買取価格で売却する意思があることを伝えて、できる限りローン特約の期間を長くとってもらってその間うまくいけばいい金額で売却できればラッキーというような気持ちでないと商談を前に進めるのは、難しいです。

住み替え・買い替えローンを利用して、残債をのせて事前審査をかけるとともに、少しでも時間を稼ぐ意味で、ローン特約の期間をできるだけ延ばしてもらうように交渉するしかなさそうです。

買い替えは営業マンの手腕が問われる！

買い替えには、売主・買主の合意だけでなく、残債が残って住み替えローンを利用する場合、同時決済が絶対条件になるので、スケジュール調整などを綿密に行わなければいけません。その際、パートナーとなる不動産営業マンの手腕が試されます。そのため、営業マン選びが重要になります。

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