都市部に多い狭小地とは？メリット、デメリットや購入時・建築時の注意点を解説

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都市部で、 立地・値段を優先して探していくと3階建ての『狭小住宅』が多く存在します。狭小地とは、土地面積が20坪以下の面積の小さい土地を指します。面積は小さいですが、その分土地の購入費用を抑えられます。 「立地条件」と「価格」 のバランスを考えた場合、3階建ての狭小地の物件が検索にひかかってくることがよくあります。値段が安いと思って見てみると、3階建ての狭小地物件でしたということがよくあります。
しかし、狭小地の新築建売を購入もしくは、狭い土地に注文住宅を建てようと考えたとき、どのようなことに注意すれば良いのか分からない方も多いと思います。
狭小住宅でも設計次第で、住みやすい間取りにすることは可能ですが、いろいろな工夫をする必要があります。今回は、狭小住宅についての注意点や後悔しないためのメリット・デメリットをご紹介します。

そもそも狭小地とは15〜20坪以下の土地

狭小地とは、一般的に15〜20坪以下の面積の小さい土地を指します。土地が狭いため、3階建てで建築されることが多く、1階にビルトインの駐車場+小さい部屋、2階にリビング・ダイニング、3階に2部屋という3LDKのパターンが多く見受けられます。

多くの方は、老後のことを考えると3階建ては避けたいと考え、2階建ての方が圧倒的に人気があります。また、土地が狭いと1階に駐車場を配置してしまうとキッチン・リビング・ダイニングを配置することが難しく、2階に配置しないといけないことも、2階よりも不人気である理由です。やはり、水回りは1階にまとまってあって欲しいという要望の方が多くいらっしゃいます。また、密集地の中に位置していることが一般的で、プライバシー性や日当たりに関しても、2階建てと比較すると、不利な条件になっています。

とはいえ、立地条件の割には、値段が手頃であるといったメリットがあるのも大きな特徴です。

狭小地の新築建売を購入・家を建てるメリット

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狭小地の物件は、デメリットが目立ちがちですが、メリットもあります。メリット・デメリットを把握した上で、検討していく必要があります。

• 少ない予算で立地のいい場所の物件を購入することができる
• 税金やランニングコストを抑えられる

どういった物件を購入、どういった予算で考えるのか？住宅購入は、自分の人生を大きく左右します。不動産購入がうまくいくと人生のコントロールがしやすいですが、まちがった選択をすると、自分の人生を豊かにする住宅購入が、逆に最悪な人生になる可能性を秘めています。自分自身の将来のことも踏まえて、狭小地物件を検討する必要があります。

少ない予算で立地のいい場所で購入できる

立地の割に、少ない予算で購入できるというのが、3階建ての狭小地住宅の一番のメリットです。建坪が同じ坪数であれば、建築コストは2階建てより3階建ての方が高くなります。 3階になると、設計コスト・資材コストが2階建てより高くなります。確かに建築する上での坪単価は上がってしまいますが、土地の大きさの兼ね合いで建物自体が小さい間取りになることもあり、その場合、建築に伴う費用が抑えられるメリットがあり、加えて、土地の購入コストが抑えられ、トータルコストを抑えることができるメリットがあります。但し、3LDKでも2階建ての間取りを入れることができる土地の大きさ23坪くらいになると、2階建てで建築した方が、トータルのコストを抑えることができます。また、25坪くらいの土地であれば、2階建てでも間取りは入りますが2階建てでなく、3階建てにすると建築コストは上がりますが、駐車スペースを2台確保することができます。

また、参考までに話をすると、2階建てで、建坪29坪台の標準的な4LDKの間取りを入れたい場合、最低でも土地の面積が27坪くらいが最低限必要な広さとなります。

上記のように、トータルコストを抑えた上で、利便性の高いところに住めるというのが、狭小住宅の大きなメリットですが、駅からの距離やコンビニ、スーパーなどへのアクセスの良い、利便性が高いエリアに住めることは、共働きの場合、すごくありがたいことです。

税金やランニングコストを抑えられる

当然、狭小地は土地・建物が小さい分、税金を計算する元となる固定資産税評価額も小さくなり、毎年納める固定資産税や都市計画税、不動産購入時の登録免許税が抑えることができます。

評価価格の高い駅近の物件を購入すると高めの税金になる可能性がありますが、狭小地であればそのようなランニングコストも抑えやすくなる可能性があります。

また、建物が小さければ、その分、冷暖房のコストも下がるはずです。

狭小地の新築建売を購入・家を建てるデメリット

狭小地にはメリットがある一方で、以下のようなデメリットもあります。

• 2階にLDK・階段の上り下り・居住空間が狭い
• 隣地との距離がないので、日当たり・防音・防犯面で注意が必要
• 坪単価が高く、メンテナンスコストがかかる傾向にある

それぞれについて解説します。

2階にLDK・階段の上り下り・居住空間が狭い

狭小地の場合、1階にビルトインガレージを配置してしまうと、1階にリビング・ダイニングが配置できず、かといって、駐車場がない家は売れません。そのためどうしても、建売であれば、2階にリビング・ダイニングを配置します。そのため、老後になって足腰が弱ってきたとしても生活するにあたって階段を避けて生活することができません。老後は、階段の上り下りがストレスになると同時に、3階建ての階段は2階建てより幅が狭かったり、階段が急だったりするので、高齢者の方は普段の生活でも注意して生活する必要があります。 また、狭小地なので、必然的に居住スペースが狭くなってしまいます。居住スペース的に我慢できるのか、将来大丈夫なのかを検討する必要があります。

隣地との距離がないので、日当たり・防音・防犯面で注意が必要

狭小地は近隣住宅との距離がほとんど離れていないため、近隣からの視線や音・日当たりが気になる可能性があります。注文住宅で建築する場合、近隣住宅の窓の配置などにらめっこにならないように配置しなければいけません。新築建売であれば、そのあたりには配慮して企画されています。

また、土地20坪くらいの物件に限らず、土地30坪くらいの物件でもいえることですが、それほど隣地との距離がない物件の場合、特に北側道路の場合、1階・2階の部屋が暗いことが多いです。1日中電気をつけておかないといけない部屋が多いです。戸建ての場合、日当たりを重視する方が多いので、新築建売で契約前に内覧できる場合、必ず日当たりを許容できるレベルなのか確認しておく必要があります。また、南向きでも間口が狭く奥行きが長いリビングの場合も同じで、隣地との間隔がないので、左右に窓があったとしても暗く感じます。間隔が空いていてスペースが空いているほど明るさを確保することができます。

また、音も距離が近いだけにストレスになる可能性があり、逆に迷惑をかける立場になる可能性もあると思います。 また、距離が近いだけに、侵入しやすい傾向があり防犯的にもリスクがあります。

建築坪単価が高く、メンテナンスコストがかかる傾向にある

狭小地は、多くは3階建てで、3階建ては2階建てよりも建築単価が高くなります。また、メンテナンスコストがかかる可能性があります。

前面道路の幅員が4mに満たない場合で、重機・工事用車両が入れない場合、人の手で作業しなければいけません。手間がかかる分、その分の人件費がかかってしまいます。

また、隣地との間隔がほとんどない場合、足場を作りにくく、外壁塗装、屋根の修繕などで、通常よりもコストがかかります。

知っておくべき『狭小住宅』の注意点とは

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狭小地の物件は、隣地の建物との間隔がほとんどない物件が非常に多いです。購入時、特に注意したい点についてまとめてみました。

そもそも、隣地境界との距離については、民法では､隣地境界から50㎝以上確保して建築しなければいけないとなっています｡しかし､都市部の物件の中には､隣地境界から50㎝以上確保されていない3階建てもチラホラみかけます。この50㎝は、外壁からの距離が基準で、屋根や軒からの距離ではありません。大手の新築建売分譲会社では、隣地境界から50㎝以上確保されていない土地の仕入れは行いません。サイディングの厚みも考慮して、隣地境界から60㎝確保して間取りをいれていきます。しかし、土地情報の少ない中小の業者は、無理して仕入れしていきます。隣接地の同意書も取っていないことが多いです。
建築できる理由としては、建築基準法では、隣地境界から50㎝以上確保しなくても､防火地域または準防火地域で外壁が耐火構造の場合、問題ないため建築確認はおりるためです。重要事項説明書の中には、民法234条1項に抵触している内容の文面を記載していることが一般的です。 隣地境界から50㎝未満の場合、 防火地域または準防火地域でなければ、例えばフラット35とかでは、取り扱い不可となります。

関連記事：新築戸建て建築時、 隣地境界線から50cmの外壁後退は絶対必要？知らないと隣とトラブルになるかも

越境トラブルのリスク

隣地との間隔が確保されていない物件の特徴として、越境がある物件が意外とあるということです。越境があると、住宅ローンに影響します。つまり資産価値に直結します。流通性が低くなるためで、担保物件として取り扱うためには、同意書が必ず必要になります。軒の空中越境であれば、同意書があれば、利用できる銀行は多いですが、基礎が越境しているとかガッツリ越境がある場合、銀行によっては同意書があっても取り扱い不可の可能性があり、銀行によっては、同意書があってもダメな厳しい銀行もあります。越境のある物件を知らずに購入した場合、売却するときや建て替えのときに越境の問題が顕在化する可能性があります。不動産の価値に大きく影響を与えるので注意してみておく必要があります。

関連記事：隣地が越境している場合、住宅ローンが取り扱えないことも！将来撤去の覚書が必要！

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エアコンの室外機の設置ができない！

隣地境界から間隔が確保されていない場合、室外機の設置スペースに困ることがよくあります。
2階や3階のバルコニーにエアコンの室外機を設置できれば特に困ることはありませんが､バルコニーのない部屋やバルコニーにスペースが足りない場合､室外機を設置できないことがあり、その場合、1階に室外機を設置するしかありませんが、間隔が狭く置くスペースがない場合、困ることになります｡また、足場を組んで設置する場合、費用が高くなります。部屋によっては、設置できない部屋がでてくる可能性があります。そういった意味では、隣地境界から50㎝以上離れている物件が理想です。
新築建売住宅では､エアコンを部屋のどの位置に設置するかは、企画の段階で考慮されますが、エアコンの室外機の設置位置について､特別な考慮をせずに設計されていることが一般的です。

ドアの開閉トラブル・隣地建物の目隠し設置請求のトラブル

狭小住宅では､ドアが開閉できないであったり、開いた玄関ドアが道路にはみ出すので、危険ということがあります。また、勝手口などを開いた際に､ブロック塀や隣接地建物に接触して､完全に開ききらない物件も存在します｡
また、民法235条では、窓または縁側が、隣地境界線から直角に測って1ｍ以内であるときは、目隠しを設置することを義務づけています。ポイントは、設置義務は、後から建築する側にあるということです。多くの場合、建築中に隣地から目隠しを要求されることが多いですが、目隠しのデメリットとして、お金がかかるということもそうですが、一番は、目隠しを設置してしまうと、部屋が暗くなることです。目線が気になる場合、目隠しを要求されることが稀にあります。

間隔がないためメンテナンスに余計なコストがかかる

住宅を長持ちさせる為に定期的なメンテナンスが必要で、新築建売で多い外壁がサイディングであれば10～15年後に塗装・コーキング工事が必要になります｡

その際､工事現場で良く見かける『足場』が必要になりますが、足場を設置するためには､最低でも50～60cmくらいは必要です｡

隣地境界から50cm未満で間隔がないと､外壁のサイディングの修繕工事を実施する時に、足場を隣地に越境して設置するしかありません。 仮に足場が組めるとしても3階部分まで足場を組むため、費用がかさみます。
越境して設置するのであれば､隣地境界から自宅のお互いが､およそ25～30cm以上を確保されていれば、足場の設置が可能になります。また、お互いが25～30cm以下で極端に間隔が少ない場合､メンテナンスに支障が出る可能性があります｡

将来､メインテナンスのことを考えると、隣地の方との人間関係を良好に保っておく必要があります｡

駐車できない・出し入れしにくいビルトインガレージ

狭小住宅では､駐車スペースの確保のために､1階部分が『ビルトインガレージ』になっている住宅が多く存在します。狭小住宅の駐車スペースでの注意点は、そもそも車が入らない、駐車はできても車の前の部分が道路に飛び出てしまっている、前面道路が4ｍ未満でかなり出し入れしにくい等があります。

 仮に車が入らないと近隣で月極駐車場を探さなければいけません。もしくは、軽自動車に乗り換えるとかということが必要になります。場所によって駐車場代は違いますが、月額2万円以上するのであれば、毎月のランニングコストは、バカになりません。

前面道路の幅員が狭い4m未満の場合は､かなり入れにくいです。4ｍあっても慣れていないと入れにくいと思います。そもそも土地の広さが70㎡を切っているような場合、1階に駐車スペース+小さい部屋もしくは60㎡切っている土地だと、軽自動車しかは入らない可能性があります。以外と軽自動車しか入らない物件も狭小地住宅ではよく見かけますので、車が入るかどうかは、契約前に確認すべき内容です。

図面上では､『駐車スペース』と記載されていても､前面道路の幅員が極端に狭かったり､家の目の前に電柱があったりすると､何度切り替えしても駐車することが出来ない場合があります｡

また、図面上で『駐車スペース』と記載されていても､幅や奥行が狭く､車が入ったとしても「スペースがギリギリで､ドアが開けられない｡」という可能性も十分あります。また、 ビルトインガレージは、耐震性が弱いという弱点があります。また、地震の時、タワーマンションの上層部が酔うような大きく揺れがあるのと同じで2階建てより、3階建ての方が揺れは強くなります。

また、狭小地に限らず、旗竿地の物件も駐車場の出し入れが非常に厳しいことが経験上あります。前面道路が4ｍあるとしても隣地のブロックが邪魔していたりすると出し入れは厳しいことがあります。前面道路の幅員は、生活する上で非常に重要なポイントです。

また、2区画以上の区画がある場合､互いの車庫入れやりやすくするために､隅切り部分等を､「駐車スペースの一部を互いに乗り入れOK」という内容を､『覚書・協定書』などで交わしているケースがあります｡基本的に、前面道路が3ｍ以下の物件には手を出さない方が無難です。

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間口が狭いと見た目も悪く、理想の間取りが無理な可能性がある

狭小地の特徴として、間口が狭い物件や土地も多く存在します。間口が狭いほど、間取りの自由度がなくなり、いい間取りが入りにくくなります。狭小地の場合、2間（ケン）間口（マグチ）以下の物件も存在します。2間間口だと、外観の見た目的にもイマイチですし、間取りもイマイチになります。

多くの新築建売業者では、最低でも2間半間口以上の間口の土地を探しています。

また、建物を建築する時は、建築基準法の要件を満さないといけないため、その土地に建ててもいい建物の広さや高さが決められています。 斜線制限・高さ制限や建ぺい率・容積率などの規制によって制限を受けるので注意が必要です。 また、容積率は前面道路の幅員（道路の幅）の影響を受けます。 様々な制限で理想の間取りを実現できない可能性があります。狭小地でとくに注意しなければならないのは、道路斜線制限と北側斜線制限です。

• 道路斜線制限：道路の日照、採光、通風を確保するための規制で、すべての地域で適用されます。
• 北側斜線制限：北側隣地の建物の日照、採光、通風を確保するための規制です。

立地によっては3階建てにできない可能性もあります。

建築コストだけでなく解体費用も割高になるケースがある

狭小住宅の建築コストは坪単価で見ると高くなります。 三階建て住宅は、構造計算の費用が必ず必要で設計コストが上がります。また、建物の工事費用も割高になります。

狭小地の物件は、前面道路が狭い傾向があり、工事用の車両が入れるかを確認しなければなりません。
道路の幅が狭く大型車両が入れないため機材の運搬を人力で行い、その分建築コストが割高になります。また、古家付き土地を購入して、解体して家を建てるとき、何tトラックが入れる道路かによっても解体費用も大きく変わってきます。

土地面積40㎡以下は多くの銀行が取り扱い不可

土地が小さすぎると、銀行の担保評価に大きく影響します。流通性が低いので、資産価値に直結します。銀行によっては、土地面積が50㎡以下は取り扱い不可のところもあったりしますが、多くの場合、40㎡で線引きしているところが多いです。基本的に50㎡以下の物件は、できるだけ手を出さない方が無難です。

担保力が弱いと、それだけ本人の属性に頼って、ローンを通していく必要があります。

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