土地・戸建の査定のポイント 中古物件の評価の仕方
【土地の査定のポイント】
「一物五価」と言う言葉を知っていますか？ 土地の値段は5つあるという意味ですが、実際には価格は実勢価格１つしかありません。
①公示価格
②相続税評価額（相続税路線価）
③固定資産税評価額（固定資産税路線価）
④基準地標準価格（都道府県地価調査価格）
⑤実勢価格
関連記事：土地の値段は5種類あるの？公示価格・基準地価 ・実勢価格・固定資産税評価額・相続税路線価 （路線価）！重要なのは路線価！
実勢価格とは、実際の不動産市場での取引から求められる時価のことです。取引事例比較法近隣地域の類似した取引実績から物件固有の事情を考慮して求められるため、はっきりとした計算方法が確立されているわけではありません。近隣の取引や類似物件が少ない場合には正確な額を算出できないという弱点があります。収益還元法収益性から逆算して価格を出します。 分譲マンションの値付けでは西向きより東向きの方が高く値付けされますが、土地戸建の場合、東側道路と西側道路も同じ値付けです。
土地の価格はひとつだけです。
実勢価格は複数の不動産業者に査定を依頼し、その平均額を知ることで調べることができます。不動産業者は媒介を取りたいがために高値の金額で査定することが多々ありますので、そのあたりを差し引いて考えることが大切です。
実勢価格を知る方法としては国土交通省の土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）の不動産取引価格情報検索を利用するか、実際、プロの買い取りの現場では、路線価の基準も参考にしています。（路線価対比）http://www.rosenka.nta.go.jp/
古家付きの土地として仕入れ目線でどれだけ土地の価値があるか？「路線価対比」で相場がわかる！
自分の土地がどれくらいで売れるのかは路線価対比を考えると大きくは違いません。資金を金融機関から借りる場合、金融機関の目線もあわせて重要になってきます。新築一戸建てを建てるための土地としてみた場合は、プロも路線価対比で相場の範囲内か確認してきます。
そこから実際の実勢価格つまり売れる価格も成約事例をみなくてもある程度の金額はわかります。
路線価の120％～130％が不動産の買い取り価格の目安
路線価の150％～160％が実勢価格の目安
※路線価の150％を超えると事業用の融資そのものが厳しくなります。
関連記事：新築一戸建てを建てるための土地を見極めるポイント９選 路線価対比は重要！
土地・戸建の査定の評価ポイント
➊周辺環境（街並み・周りの雰囲気）
➋土地の形（地形）
❸前面道路との高低差
❹前面道路の幅員・建築基準法上の道路かどうか
最低限、前面道路3ｍあるかないか目安にしましょう。3ｍ以下になると工事車両が厳しくなります。
❺間口の広さ
❻境界が明確になっているのかどうか
❼駅・商業施設・学校との距離
❽住宅地として適しているか
❾ 上下水の本管が、前面道路から引き込めるか
⑩物件の管理状況・修繕状況
築25年で建物の評価はほぼゼロになります。
⑪間取りがいいかどうか
⑫ 日当たりがいいかどうか
土地・戸建を売る準備はどうする？
古家は取り壊してから売り出した方が売りやすい？（古家の場合）
更地としてのニーズが高いのか、古家が付いている方が売りやすいのか、個々の判断はありますが、使える家ではなく古家の場合、一般的には、更地にした方が売りやすくなります。
取引経験の少ない一般の方の場合、解体する場合は当然解体費用がかかりますが、土地と建物あわせて全体でいくらくらいになるか判断しずらい方が多いようです。
言い換えると、建物の完成イメージがわきにくい方が多いです。更地になっている場合は、大概は建築条件付き土地として、業者が買い取っているケースが多く感じます。
古家が付いている場合、解体して更地にして売却した方が、早期に高く売れます。
土地の境界線、把握していますか？
土地戸建の取引で一番もめることが多いのが、境界です。ご自分の土地がどこからどこまでかしっかり把握しているでしょうか。例えば、塀が立っているが、実は登記簿が示す境界線がその塀の内側か外側かによっても、狭小地である場合、間取りが入るか入らないか大きく影響します。
境界とは
実は土地の境界線というのは2つあるのです。どういうことかというと、法務局に登記されている境界線と隣同士の土地の所有者間で合意を得た境界線の2つございます。 前者は公法上の「境界」で分筆や合筆といった登記手続きによって変更でき、「筆界」といいます。後者は私法上の「所有権界」といい、お隣さん同士で話し合いなどによりお互いの土地所有権の及ぶ範囲を決めている場合の境界線です。
明治６年、明治政府は、国家財政の基盤を確立するために、地租制度を採用することとしました（地租改正）。そこで、納税義務者となる土地の所有者と、その土地の位置及び形状を把握するために、土地を一つ一つ確定する地押丈量（測量）を全国的に実施しました。
私法上の境界「所有権界」の成り立ち
明治５年、土地を耕作するなどして支配していた者の私的所有権が認められました（地所永代売買の禁解除）。これによって、所有権と所有権の境である所有権界が発生したと考えられます。明治６年、地租改正事業の地押丈量（測量）で確定した土地の範囲は、明治５年に認められた所有権の範囲を確定したものです。つまり、元々の筆界「原始的筆界」は、所有権の範囲と一致しておりました。
「筆界」と「所有権界」の不一致
公法上の境界「筆界」と私法上の境界「所有権界」は、元々一致していた訳ですから、現在も一致している場合が多いと言えますが、一筆の土地の一部を売買したにも関わらず、分・合筆登記がされていないとか、土地の一部が時効取得されたとかで、「筆界」と「所有権界」が一致しなくなってしまった土地があります。 長い年月が経って、お隣さん同士の都合で「筆界」とだんだんとずれていくことはめずらしくありませんでした。一番問題となるのが「筆界」と「所有権界」が一致しない土地を知らずに買うなりして新たにその土地を手に入れた人が現れた場合です。このような土地は、将来、境界紛争になる可能性を秘めた土地です。境界紛争を未然に防ぐためには、過去の経緯を知っている人が元気なうちに、「筆界」と「所有権界」を一致させる必要があります。相続で境界が不明瞭なケースも目立ってきています。
あなたの家の「大きな特徴」は？
土地で確認しておきたいのは「区域区分」と「用途地域」の二つです。「区域区分」で大事なのは、自分の土地が「市街化区域」と「市街化調整区域」のどちらなのかです。「市街化区域」とは行政が都市や町を発展させていくという地域で、「市街化調整区域」とは基本的に開発が行われない地域のことです。 そして「市街化区域」では、「用途地域」が設定されています。
「用途地域」には13種類あって、大きく住居系、商業系、工業系の3つに分けられます。工場や住宅、商店などが入り乱れて建たないように住居系の用途地域が設定された区域の土地には住居、商業系の用途地域が設定された区域の土地には商店や商業施設、工業系の用途地域が設定された区域の土地には工場など工業施設が建つように規制されています。
自分の土地と家がどういった区域にあるのかで、査定に大きく影響がでてきます。市街化調整区域の土地が売れないのは市街化調整区域の土地に建物を建てる場合やもともとあった建物を建て替える場合、行政から許可をもらうのが難しいといった事情があるからです。
用途地域ごとに、建築できる建物とできない建物が明確になっているので、ある用途の建物が建築可能かどうかを、あらかじめ知ることができます。それだけでなく、建ぺい率、容積率、高さ制限にも関係するため、不動産がどの用途地域に属するかの不動産調査は必須です。
建築基準法第42条で定めた道路に接道ない土地は価値がない
建築基準法の道路と2ｍ以上接していないと家を建てることができません。
●42条1項1号道路とは、4m以上の道路法による道路(国道・県道・市道・区道など)のことです。
●42条1項2号道路とは、都市計画法(開発行為など)・土地区画整理法等の法律により造られた道路のことです。
●42条1項3号道路とは、既存道路(建築基準法施行時の昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路)のことです。
●42条1項4号道路とは、都市計画法で2年以内に事業が予定されている都市計画道路のことです。
●42条1項5号道路とは、民間が申請を行い、行政から位置の指定を受けて築造された道路のことで通称位置指定道路と呼ばれます。
●42条2項道路とは、道幅1.8m以上4m未満で建築基準法施行時に家が立ち並んでいた道で、一定条件のもと特定行政庁が指定した道路のことです。
●43条但し書き通路（43条第2項第2号）とは、建築基準法上の道路とは異なり、原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の許可を受けることで建築を認められることがある道のことです。
又、一度許可を受ければ将来も建築できるという訳ではなく、建築の度に建築審査会の許可を得なければならない道路のことです。
言い換えますと、建築基準法第43条但し書き（43条第2項第2号）は、接道要件を満たさない土地に対して特例を定めたものです。
関連記事：新築一戸建を購入！セットバックとは？私道って大丈夫？道路が２項道路とは
関連記事：新築一戸建てを購入する時、値段で飛びつくと後悔する可能性のある土地のまとめ
築基準法第43条但し書き
この道路に接している場合、土地の評価が下がります。
結論は、あくまで建築審査会に提出しないとわかりません。担保評価がよくないので、ローンの審査がギリギリの方は避けた方が無難になります。築基準法第43条但し書き見た目は道路ですが、道路でない可能性もございます。
関連記事：新築一戸建を建てる時、知っておくべき43条但し書き道路とは ローンが不利になります！私道の種類は最低限、確認すべき！
プロの目線でアドバイス・コンサルティングサービス
土地・戸建は、前面道路のチェックだけでなく、様々な確認が必要です。実際に現地に赴いて、当該物件を確認することはもちろん、周辺を歩いて回ったりして情報を集めます。
中古戸建でまだ住める家の場合、建物で大切なことは、
①間取りがいいかどうか
②日当たりがいいかどうか
③前面道路が狭いか広いか
以上の点は、新築一戸建ても中古戸建も大切なところは同じです。マンションとは違い日当たりを重視するお客様が多いと感じています。
●騒音、振動、臭気はないか 近くに嫌悪施設等がないのか 煙突、墓
●境界杭、プレート、鋲等があるか 境界が明確なのかどうか境界鋲がない場合、復旧してくれるのかどうか 境界を明示してくれるのか筆界確認までしてもらえると完璧です。ただし、分筆する場合は、筆界確認が絶対条件になります。
●越境物がないか（空中での電線、樹木の枝葉、屋根、室外機等の越境）越境がある場合、住宅ローンの審査に影響します。覚書をかわすことでローンが可能になります。電線の越境は関西電力に話して、交渉していきます。目視では、わからない場合プロに確認していただきます。
越境があると購入希望者の住宅ローンが厳しくなります。
●近くの上空に高圧線がないか 鉄塔がないのか
●敷地の地盤沈下はないか 家の傾きがあるのか
●敷地が隣地より高いか低いか 道路面より宅盤が高いのか低いのか
●隣地と高低差がある場合、擁壁があるか。また、その擁壁にヒビ、亀裂はないか擁壁をやり直す場合、宅地造成等規制法や砂防法の規制エリアなのかどうか隣地の擁壁が高い場合、待ち受け擁壁が必要なのかどうか。
●擁壁の高さが2m以上の場合、擁壁の検査済みを受けているか、がけ条例の要件を充たしているか
●地中障害物（浄化槽、井戸、旧建物基礎、ガラ等）がないか
●樹木、庭石がどの程度あるのか
●薬品等による土の変色がないか 土壌汚染の可能性はないのか
●建物の雨漏り、シロアリの害の可能性があるのか
●建物の石綿（アスベスト）使用の可能性はあるのか
●建物の基礎、外壁にヒビ、亀裂はないか
●建物に仏壇、位牌等の残置物はないか
●建物内で動物（犬、猫等）を飼っていたことはないか、丁寧に使用されていたのか。
●建物の増改築はないか 登記されているのか
●滅失登記がされているのか
●土地が道路と2m以上接しているか（建築基準法で、原則として4m以上の道路に2m以上接していない土地には建物が建てられないため）【都市計画・建築基準法の規制等の確認】
●用途地域（都市計画法により、地域における建物の用途に一定の制限を行う地域。たとえば第一種住居地域、商業地域等）
●建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）
●容積率（敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床）の割合）
●都市計画道路、公園等の都市施設の有無
●分割する場合、最低敷地面積はあるのか 建築協定はあるのか
●土地区画整理事業の有無
●接面道路の建築基準法、道路法上の種別、幅員
●建物建築確認、検査済証交付の有無
●水害実績、ハザードマップで問題がないか
●埋蔵文化財包蔵地
●上下水道・ガス配管図 引き込みはあるのか 配管が地中内越境していないか、前面道路の本管が市が管理しているのかあるいは私設管なのか、通行掘削同意書が必要なのか、前面の本管が私設管の場合、公道の本管までの距離はどうなのか、公道の本管まで引き込むのかガスの引き込みがない場合、近くに本管があるのか。なければ、オール電化orプロパンで対応
●条例、指導要綱 等々
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