マンション査定のポイント

マンション査定のポイント マンションの資産価値の見極め方

マンションの売却をするときに一番不安になる要素はなんだと思いますか?

それは自らのマンションがいつまで経っても売れないことではないでしょうか。

お客様がその不安を口にされているのを伺っているうちに、アーバンサイエンスではそんな不安を解消したいと考えるようになり、希望のお客様には買取りのご提案もさせていただきます。アーバンサイエンスがマンションを売却する際に最初に提示するのは、その土地の相場と新築の相場です。その土地を熟知しているからその物件の相場を正確に読むことができ、どこよりも早くマンションの売却を成功へ導くことができるのです。適正な価格と当社の販売力で販売活動を行えば、期間内で売却できないということはかなり可能性が低いです。

お客様と同じ目線に立って提案ができることが当社の強みです。

お客様のマンションをお客様の代わりとなって売却活動するのですから、当社のスタッフは、お客様の気持ちを理解するところから接客をはじめます。そのため、お客様の話を聞くうちにいつの間にか同じ目線に立ち、ついつい感情移入してしまっていることもよくあります。

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一般的に、大手不動産会社ではお取り扱いする物件数が多く、営業マンも数多く在籍しています。よって、営業マンは自分の担当物件として20〜30ものマンションを対象に売却・販売活動をしております。それだけ数多くのマンションを担当していることから、1つの案件が手薄になったり、お客さまに対して優先順位がついてしまうのは避けられません。売り上げに追われ、成約の確率の低い物件はまったく活動ができないということも…。又、媒介契約を取るために高い査定金額を提案するため売り時を逃しているケースが多く見受けられます。

アーバンサイエンスは、大手ではありませんが地域に密着した営業活動を行なっています。担当する案件は2〜3物件に絞り、ひとつの物件にかけられる時間をとり、お客さまのニーズを満たすことを重視しています。

他社で売れなくて、お困りの方はぜひ一度ご相談ください。マンションがなぜ売れないのか、売るためにはどうしたら良いのかを直接お教えいたします。

マンションの査定のポイント

マンションの査定では、立地、周辺環境、マンションの状態や築年数などの様々なポイントがありますが、一番のポイントは立地です。マンションの価値の8割くらい立地で決まります。

  立地(一番重要)

マンションの眺望や景観、その地域が将来廃れてしまうのか、発展するのか、駅から近いのか、近くにスーパーがあるのか等立地面での評価です。 当然、最寄駅からの距離が近い方が査定額は高くなります。(マンションの場合駅徒歩10分以内が基本です。) 駅から遠いマンションでは価格の下落率が高く、反対に駅近のマンションでは駅の人気にもよりますが、価格が下がりにくく、反対に新築購入価格より高く売れる物件もございます。 敷地内の駐車場の有無や金額、管理費・修繕積立金の金額が影響します。 敷地内に借りられる駐車場がない 場合、近隣に月極めで契約できるところがあるのかもポイントです。基本的には購入希望者は敷地内に駐車場があることを望みます。

周辺環境

マンションの近くに日常的な買い物をするスーパーや商店街があるか、また学校(特に小学校)や保育園が近くにあるかなども重要です。 マンションは幹線道路や線路沿いの物件も多いですが、騒音が買主様の決断に大きく影響することもあります。

マンションの状態や築年数

建物の安全性に対する評価として、耐震構造であるか、土壌汚染などがないかなども重要なポイントです。 特に、耐震構造の建物であることは、査定の際により有利になりました。 1981年6月以降に建築確認を受けた建物で耐震工事をしていない物件は、査定が非常に低くなります。旧耐震なのか新耐震なのか重要なポイントです。耐震工事を受けた物件は価値が高くなります。 建築確認を受けてから建物完成までの時間を考えると、少なくとも1982年以降の完成がひとつの目安となるでしょう。

築年数

築年数はマンションの安全性とも関連しますし、間取りや設備の点からも重要です。 古いマンションの場合、間取りが現代生活にあっていなかったり、設備(特に水回り)が使いづらかったりするからです。

施工会社と分譲会社

建物の信頼性に対する評価として、施工会社がしっかりした会社であるか、分譲会社の信用があるかも重要になります。 施工会社がきちんとした会社であればマンションに不具合がある確率は減ります。 仮に不具合があったとしても、分譲会社が買い主である住人に補償する場合に、その資金力の有無が考慮されるためです。建替えには莫大な費用がかかりますから。。古い物件になると分譲会社が倒産している物件もございますが、経験上、中古市場で売買されるときそれほど影響を受けることはございません。やはりマンションは立地が重要です。

管理と修繕の状態

マンションは管理を買えといわれます。区分所有というマンションの特徴から、管理や修繕の状態も重要なポイントです。マンションが一戸建てと違うのは、管理費や修繕積立金が徴収されることにあります。 これらがしっかり管理され、メンテナンスや大規模改修工事に使われている場合は査定額が上がります。 逆に管理がずさんで、メンテナンスが十分でない場合は、査定額が下がります。住民の管理の意識が高いかどうかも非常に重要です。賃貸に貸している住戸が多い物件は管理状態が悪くなります。自己居住率の高さも大変重要です。賃貸で貸していて、本当の所有者と連絡が取れない状況にある住戸が多い物件は将来的にスラム化していく可能性が高まります。 管理費や修繕積立金の額とそれが適正に管理されているか、過去の修繕工事等の履歴、マンション管理規約の内容などきっちりみることが大切です。 管理組合や管理会社などの状況は重要なポイントとなります。 管理組合がしっかりしていないと、修繕がうまく進まなかったり、最悪の場合は管理費の横領なども考えられるためです。 管理会社を変えるだけで、メンテナンス力が向上し、管理コストも下げることができる場合もございます。 修繕の方法ひとつで、建物自体の傷みが減り、マンションの査定額にも重大な影響を及ぼすことになるのです。 規約については、ピアノなどの騒音、ペットなどの飼い方の問題について、どのように取り決めているのかもポイントです。取り決めがなくあいまいな場合、トラブルになります。 これらの取り決めによって快適に暮らせるだけでなく、住民同士のトラブルも減るわけです。結果として「住みやすい」物件となり、マンション評価額に目に見えない形で影響するのです。 規約を改善するには住民間の総意の形成などの手間はかかりますが、コストをかけずにマンションの価値を上げる点で、よい方法であると言えます。

階数と方角、角部屋

物件が高層階にあるほど条件がよくなるほか、角部屋南向きにベランダがある物件などは有利になります。 上層階が価格が高く、下層階の価格は低いのが一般的です。 低層マンションならば、1階の場合には専用の庭がついていると査定額がアップします。 同じマンションでも1階上か下かで全く評価が違うケースがございます。例えば、購入してから5階建ての賃貸マンションが目の前に立った場合、5階か6階かで市場価格は違ってきます。 部屋の方角というポイントは、そのマンションによって査定に対する影響も違い、大阪市内の物件では北側バルコニーでも普通に売れたりします。 角部屋かどうかもポイントです。通風もよく、騒音面でも片方しか接する部屋がないために安心できるです。

リフォームや修理 

不具合があるのかないのかマンション全体ではなく、物件に対して個人でやったリフォームや機器類の入れ替えも影響することがあります。ただし古い物件ほどリフォ-ム前提で探している方が多いため、査定には全く関係ないこともありますが、売出価格を決める際には重要な決め手となる可能性もございます。もし不具合がある場合は、最初から正直に話しをしている方が、買主様からの印象はよくなります。

マンションの「坪単価」算出法はご存知ですか?

マンションの価格を検討するときに、物件ごとに価格を比較する方法の1つに「坪単価」があります。
比較が難しいときに、坪単価で考えると、住宅選びがしやすくなります。
マンションの坪単価って?
建築や不動産の分野では、平米ではなく「坪」という単位をよく使うのはご存じの通りです。

「坪」は尺貫法の単位で、畳2畳分の広さに相当します。

不動産業界では、平方メートルから坪に換算するために、平米数に0.3025を乗じます。

1.坪単価はマンション価格を比較するためのツール
マンションの坪単価とは、マンション価格を1坪あたりに換算したものです。
例えば、20坪(約66.12平米)のマンション価格が6,000万円の場合は、坪単価は300万円となります。
新築マンションを販売する際によく使用され、販売価格の総額を販売面積(詳細は後述)全体で計算した平均坪単価を、マンションの坪単価にします。

2. 物件の特性や相場の把握に便利
坪単価を利用すれば、物件の比較も簡単です。
同じマンションでどの階が一番高く販売されているか、同じエリアに建っているマンションでどこが一番安いのかなどが分かります。地域の相場も把握できます。
売買の際によく使われます。
坪単価は、とても便利な指標です。

関連記事:マンションの不動産取引で知っておくべき分譲単価とは?1種単価とは?

築年数の浅い築浅のマンションの場合、新築との値段のバランスを考えて、売り出し価格を検討する必要がございます。その時、坪単価を参考に比較することが、有効です。

しかし、次の特性を理解しておくことが必要です。

1. 玄関ポーチ、バルコニー面積が算入されるケースがある

玄関ポーチ、バルコニーは、登記上の延べ床面積に含まれませんが、坪単価の面積には算入されることがあります。
これらの部分が算入されると、同じ条件の部屋でも、ルーフバルコニーの物件と標準的な広さのバルコニーの物件では、坪単価が変わってくるのです。
法律ではっきり定められていないため、坪単価の算出基準は、メーカーによりばらばらです。
そのため、表示されている坪単価だけで、いろいろなメーカーの物件を比較するのはオススメできません。
どんな基準で算出しているかをしっかり確認する必要があります。


2. 面積が小さいと、坪単価は割高になる

坪単価は、建物の延べ床面積が小さくなるにつれて割高になります。
たとえ、床面積が小さくても、設置されるバスルームやキッチン、トイレなどの設備が小さくなるわけではないからです。
面積当たりにかかる費用が高くなるため、延べ床面積の広い物件に比べて坪単価が上がるのです。


3. 坪単価の低い物件は水回りをチェックする

メーカーが意図的に坪単価を安く設定することがありますので注意が必要です。
その場合は、住宅設備のグレードを下げたプランになっています。その際は、水回りをチェックすることをオススメします。
購入者の目に留まるよう、坪単価を下げておいて、オプションでグレードアップをさせるのです。
このような物件は建築費が余分にかかるので、結果的には坪単価が上がってしまいます。

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【業界経験】不動産業界23年目です。
マンションデべロッパー、大手仲介会社(住友)、大手建売会社(飯田グループ)を経ておりますので、マンションから土地・戸建・収益まで納得いく選択をサポートします。生涯のパートナーを目指して頑張ります。

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