（吹田市マンション特集）ジオ桃山台レジデンス・サンメゾン千里桃山台 ・ワコーレ千里竹見台・ブランズ桃山台・ブランズ千里桃山台の購入売却ポイント！
物件レポート【マンション】
2019.11.04
（吹田市マンション特集）ジオ桃山台レジデンス・サンメゾン千里桃山台 ・ワコーレ千里竹見台・ブランズ桃山台・ブランズ千里桃山台 の購入売却ポイント！
関連記事：土地・不動産の高価買い取り・高値売却の方法とは
ジオ桃山台レジデンス・サンメゾン千里桃山台 ・ワコーレ千里竹見台マスターズレジデンス・ブランズ桃山台・ブランズ千里桃山台の購入・売却ポイントを徹底解説していきます！
ジオ桃山台レジデンスの購入売却ポイント！ 【桃山台駅】
建築中写真です。
建築中の写真です。
建築中の写真です。
ジオ桃山台レジデンス 吹田市マンション 建築中の様子
現地写真です。2021年11月
ジオ桃山台レジデンスの概要
| 所在地 | 大阪府吹田市竹見台四丁目5番5（地番）
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| 交通 | 北大阪急行南北線「桃山台」駅 徒歩4分 |
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| 総戸数 | 66戸 |
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| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造
地下1階地上6階建 |
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| 敷地面積 | 2,859.67m2
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| 建築面積 | 1,151.08m2
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| 建築延床面積 | 5,487.12m2
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| 用途地域 | 第1種中高層住居専用地域
25m第3種高度地区、建築基準法第22条区域、千里ニュータウン地区地区計画 |
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| 都市計画 | 市街化区域
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| 地目 | 宅地 |
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| 建ぺい率 | 40.26％（法定建ぺい率60％） |
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| 容積率 | 149.71％（法定容積率150％） |
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| 竣工時期 | 2020年9月下旬（予定） |
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| 入居時期 | 2020年10月下旬（予定） |
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| 分譲後の権利形態 | 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権 |
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| 事業主 | 阪急阪神不動産株式会社 |
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| 売主 | 阪急阪神不動産株式会社 |
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| 管理会社 | 株式会社阪急阪神ハウジングサポート |
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| 管理形態 | 管理組合結成後、株式会社阪急阪神ハウジングサポートに委託 |
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| 建築確認番号 | 第NK18-0951号（2019年1月9日付） |
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| 施工会社 | 株式会社長谷工コーポレーション |
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| 設計・監理 | （意匠）株式会社D&D建築設計事務所
（設備・構造）株式会社長谷工コーポレーション 大阪エンジニアリング事業部 |
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| 駐車場 | 47台（機械式44台、平面1台、来客用2台）
月額10,000円～18,000円 |
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| 自転車置場 | 99台（平面25台、2段式上部24台・2段式下部スライド式50台）
月額100円～500円 |
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| バイク置場 | 4台
月額2,000円 |
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| ミニバイク置場 | 10台
月額800円・1,000円 |
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現地エントランスです。2021年11月
エントランス
ジオ桃山台レジデンスの設備・仕様
リビング
キッチン
ジオ桃山台レジデンス 食洗機
インテリア性に優れたフィオレストーン天板
原材料の約90%を水晶とした高級人造石。高い硬度とデザイン性、低い吸水性など、メンテナンスに優れています。
お⼿⼊れも楽々ホーローパネル
システムキッチン壁面には、汚れをサッと拭き取れてキズや熱にも強いホーローパネルを採用しています。ホーローパネルはマグネットのフックなどを取り付けることも可能です。
ジオ桃山台レジデンス 浄水器
⾷洗機での丸洗いOK!ホーロー整流板付レンジフード
油煙の吸気効率を高める整流板付のレンジフードを採用しています。ホーローの整流板は油汚れも簡単に拭き取れ、取り外して⾷洗機での丸洗いもできます。
浴室
ジオ桃山台レジデンス 浴室暖房乾燥機
梅⾬の強い味⽅電気式浴室暖房乾燥機
寒い日の入浴前の予備暖房や入浴中の浴室暖房に便利な電気浴室暖房乾燥機を採用しています。使用後の浴室乾燥や雨の日の衣類乾燥、24時間換気機能など多機能に使用できます。
⼼地良いシャワーでリフレッシュ節水シャワーヘッド（eシャワーNf）
シャワーヘッド中央は渦を発生させる6ヶの部屋を設け、一気に散水する旋回流シャワー（eシャワー）の外側をストレートシャワーで覆う構造です。2種類のシャワーの組み合わせにより、低流量でも浴び心地の良いフレッシュで快適な節水シャワーです。
ジオ桃山台レジデンス 浴室
家族1⼈1⼈が快適なバスタイムを保温浴槽
浴槽を断熱材で覆うことと専用組みフタでお湯の温度を下がりにくくした、「保温浴槽」を採用しています。省エネ効果を期待できるほか、バスタイムが異なるご家族にもうれしい仕様です。
フッ素配合有機ガラス系フラッグストーンフロア
床材にガラスビーズを混ぜた特殊なシートを合わせることで、傷つきにくさをプラスしています。お掃除しやすく簡単なお手入れで、キレイが長持ちする床です。
ボウル一体型カウンター
継ぎ目のない美しい人造大理石と洗練されたスクエアデザインが魅力のボウル一体型カウンターを洗面化粧台に採用しています。
洗面洗濯室扉
洗面洗濯室の扉は開けたままでも使用しやすいよう、引戸を採用しています。引戸は、開閉時の振動音抑制のため、上レールから吊るハンガーレールタイプとし、ストッパー等を設け、閉める時の衝突音にも配慮しています。さらに、指はさみ防止のため引き残しを設けています。
セフィオンテクト
陶器表面の凹凸を１００万分の１ｍｍのナノレベルでツルツルにし、便器の汚れが付きにくく、落ちやすくしました。少ない水量でも効率良く洗浄でき清潔が長持ちします。
ジオ千里桃山台レジデンスはＩｏＴ設備採用
スマートフォンからエアコンを操作
外出先からエアコンをONにすることができます。
ご自身や、お子様の帰宅に合わせて室内を快適な湿度にします。
スマートフォンからお湯はり
外出先から遠隔でお湯はりができます。汗をかいた夏の日や、寒い冬の日に。“帰ってすぐにお風呂に入りたい”そんなご要望にお応えします。
セキュリティ
ジオ桃山台レジデンスのセキュリティ、防犯センサー
全住戸の玄関ドアと1階住戸の面格子のないすべての窓にマグネット式防犯センサーを標準で設置（FIX窓等一部除く）しています。防犯監視状態でドアや窓が可動するとセンサーが感知し、ドアホンで警報音を発し、管理員室や監視センターなどに自動通報します。
「クラビス」ハンズフリーキーシステム「Tebra（テブラ）」
エントランス等に、ハンズフリーキーシステム「Tebra（テブラ）」を採用。Tebraキーをカバンやポケットの中に入れたままのハンズフリーで解錠ができるキーシステムです。
トリプルセキュリティ
共用部の風除室と1階エレベーターホールの2ヶ所にロックの解錠が必要なオートロックを採用。さらに専用部の各住戸前インターホンで音声とモニターの映像により来客者を確認し、防犯性を高めています。
ジオ桃山台レジデンスの構造・工法
建物をしっかり支える杭基礎「既製コンクリート杭（節杭）」
杭基礎「既製コンクリート杭（節杭）」とは、支持地盤が深い場合に杭を深く打ち込み、建物を支える基礎工法です。地盤調査の結果から、支持地盤となる強固な地盤の位置・深さを把握した上で、地盤・建物計画に応じた基礎設計を行っています。「ジオ桃山台レジデンス」では、ボーリング調査により地中約17mから安定した支持地盤があることを確認しています。この支持地盤に達する33本の「既製コンクリート杭（節杭）」により、建物をしっかり支えています。
ジオ桃山台レジデンスの断熱工法
外部に面する壁・梁・柱の内側には、現場発泡ウレタンフォームによる内断熱工法を採用しています。また、直射日光が当たる屋上スラブには、コンクリートスラブの上に断熱層を設ける外断熱工法（一部除く）を採用し、直射日光などによる室内温度の上昇を緩和します。
ジオ桃山台レジデンスはアウトポール設計
柱型を室内からバルコニー側に出したアウトポール設計。家具レイアウトの自由度も広がります。
【ＲＣ壁＋木軸下地】
外壁のRC厚は、約150mm～約200mmです。外壁の屋内側には現場発泡ウレタンフォーム（一部除く）を吹付けた内断熱を施しています。
ジオ桃山台レジデンスの工法はPRCスラブ・アンボンド工法
【PRCスラブ・アンボンド工法
（1階と一部除く）】
住戸間の床スラブは、厚さ約200mm～約220mmです。PRCスラブの採用により、梁型の少ない住空間を実現しています。
アンボンド工法で、スラブ厚200mm～220mmです。
ジオ桃山台レジデンスの代表的な間取り
サンメゾン千里桃山台の購入売却ポイント！ 【桃山台駅】
| 名称 | サンメゾン千里桃山台 |
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| 所在地 | 大阪府吹田市桃山台二丁目3番6（地番） |
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| 交通 | 北大阪急行南北線「桃山台」駅徒歩6分、阪急千里線「南千里」駅徒歩12分 |
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| 総戸数 | 29戸 |
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| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造・地上6階 |
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| 建蔽率 | 53.61％ |
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| 容積率 | 187.01％ |
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| 敷地面積 | 1,403.40m2 |
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| 建築面積 | 752.34m2 |
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| 建築延床面積 | 2,919.82m2 |
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| 地域・地区 | 第一種中高層住居専用地域、25m第3種高度地区、千里ニュータウンまちづくり指針地区、市街化区域 |
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| 地目 | 宅地 |
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| 建築確認番号 | 第H29確認建築防大03645号（2018年1月12日） |
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| 間取り | 3LDK・4LDK |
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| 住居専有面積 | 71.39m2～130.03m2（一部プランはトランクルーム面積（0.60m2・0.98m2）を含む） |
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| バルコニー面積 | 11.78m2～15.00m2 |
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| ルーフバルコニー面積 | 12.38m2～27.24m2（月額使用料：360円～810円） |
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| セカンドバルコニー面積 | 3.87m2～20.49m2 |
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| サービスバルコニー面積 | 2.15m2・2.73m2 |
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| テラス面積 | 13.98m2～15.00m2 |
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| ポーチ面積 | 3.20m2・5.82m2 |
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| アルコーブ面積 | 2.69m2～5.82m2 |
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| 専用庭面積 | 11.25m2～12.07m2（月額使用料：330円・360円） |
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| 駐車場 | 21台（機械式20台、平面式（来客用）1台）（月額使用料：14,000円～23,000円） |
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| 駐輪場 | 58台（スライドラック式）（月額使用料：300円・500円） |
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| バイク置場 | 2台（月額使用料：2,000円） |
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| ミニバイク置場 | 5台（月額使用料：1,500円） |
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| 竣工時期 | 竣工済（2019年1月）
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| 施工 | 株式会社森本組 大阪支店 |
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| 管理会社 | サンヨーホームズコミュニティ株式会社 |
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サンメゾン千里桃山台の構造の特徴は？
ボイドスラブ工法が特徴です。在来工法と比較すると、梁が少ないです！
ボイドスラブ工法を採用しており、スラブ厚235mm～275mmです。
サンメゾン千里桃山台の設備の特徴は？
保温効果を高める浴槽で、お湯が冷めにくくなっています。
サンメゾン千里桃山台の設備・仕様
サンメゾン千里桃山台のセキュリティ
サンメゾン千里桃山台の構造・工法
サンメゾン千里桃山台はボイドスラブ工法を採用しており、住戸間の戸境壁のコンクリート厚も約180ｍｍ確保されています。
サンメゾン千里桃山台は、ボイドスラブ工法を採用しており、スラブ厚235mm～275mmです。
サンメゾン千里桃山台の断熱等性能等級
サンメゾン千里桃山台の代表的な間取り
サンメゾン千里桃山台近くの教育施設
- 千里敬愛幼稚園（約110m・徒歩2分）
- ももやま保育園（約240m・徒歩3分）
- 市立南千里保育園（約360m・徒歩5分）
- ハッピータイム（約420m・徒歩6分）
- 千里聖愛保育センター（約970m・徒歩13分）
- 市立桃山台小学校（約280m・徒歩4分）
- 市立竹見台中学校（約770m・徒歩10分）
サンメゾン千里桃山近くの医療施設
- 岡本歯科（約90m・徒歩2分）
- 望月内科（約110m・徒歩2分）
- きど整形外科クリニック（約120m・徒歩2分）
- 松本耳鼻咽喉クリニック（約240m・徒歩3分）
- 髙津診療所 （約250m・徒歩4分）
- 上橋歯科医院（約260m・徒歩4分）
- たかさわ内科クリニック（約400m・徒歩5分）
- 西村クリニック（約570m・徒歩8分）
- 川島医院（約580m・徒歩8分）
- ふくだ眼科（約580m・徒歩8分）
- ひろたクリニック（約580m・徒歩8分）
- 今井整形外科・皮フ科（約610m・徒歩8分）
- 泌尿器科 中村クリニック（約680m・徒歩9分）
- ふくだ内科・小児科（約680m・徒歩9分）
- 福井皮フ科（約680m・徒歩9分）
- 大倉整形外科（約680m・徒歩9分）
- 宇田レディースクリニック（約680m・徒歩9分）
- のぎ内科医院（約810m・徒歩11分）
- 済生会千里病院（約1,090m・徒歩14分）
サンメゾン千里桃山近くのショッピング
- 桃山台ショッピングセンター（約200m・徒歩3分）
- ライフ 桃山台店（約230m・徒歩3分）
- セブン-イレブン 吹田竹見台店（約350m・徒歩5分）
- 竹見台マーケット（約400m・徒歩5分）
- 千里桃山台駅前専門店街（senri MOMOSTA）（約440m・徒歩6分）
- ファミリーマート 桃山台駅店（約440m・徒歩6分）
- cafe restaurant Arietta（約590m・徒歩8分）
- パティスリーナツロウ（約650m・徒歩9分）
- アザール桃山台（約680m・徒歩9分）
- 阪急オアシス 桃山台店（約680m・徒歩9分）
- ホリーズカフェ アザール桃山台店（約680m・徒歩9分）
- キャンドゥ 阪急オアシス桃山台店（約680m・徒歩9分）
- イオン 南千里店（約950m・徒歩12分）
- エディオン イオン南千里店（約950m・徒歩12分）
- トナリエ南千里（約970m・徒歩13分）
- 阪急オアシス 南千里店（約970m・徒歩13分）
- スーパー サンキョー 菜鮮果（約970m・徒歩13分）
- カルディコーヒーファーム tonarie南千里店（約970m・徒歩13分）
- コクミンドラッグ 南千里店（約970m・徒歩13分）
- 田村書店 南千里店（約970m・徒歩13分）
- スギ薬局 南千里店（約990m・徒歩13分）
- ガスト 吹田千里山店（約1,000m・徒歩13分）
- TSUTAYA 上新田店（約1,060m・徒歩14分）
- デイリーカナートイズミヤ 上新田店（約1,150m・徒歩15分）
ワコーレ千里竹見台の購入売却ポイント！ 【桃山台駅】
ワコーレ千里竹見台
北大阪急行線「桃山台」駅より徒歩5分
竹見公園 隣接
全邸南向き
ワコーレ千里竹見台の設備・仕様
キッチン
ワコーレ千里竹見台 キッチン
ワコーレ千里竹見台の浴室は、ミストサウナ機能付き浴室暖房乾燥機付き
ワコーレ千里竹見台のセキュリティ
大阪ガスセキュリティサービスと連動した防犯システムで不法侵入を防ぎます。
ハンズフリーシステム
ワコーレ千里竹見台 ハンズフリー
キーをカバンやポケットに入れたまま開けることができます。玄関ではクリップのボタンを押すだけで施解錠できます。
| 名称 | ワコーレ千里竹見台マスターズレジデンス |
| 所在 | 大阪府吹田市竹見台4丁目5番8 |
| 交通 | 北大阪急行南北線「桃山台」駅徒歩5分 |
| 地域 | 第1種中高層住居専用地域、25m第3種高度地区、建築基準法第22条区域、千里ニュータウン地区地区計画 |
| 地目 | 宅地 |
| 容積 | 60%・200% |
| 構造。 | 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造、地上8階建・地下1階建 |
| 総戸数 | 67戸（住戸66戸・ゲストルーム1戸） |
| 敷地面積 | 5番4：3,588.68㎡（登記簿・実測・建築確認対象面積）、
5番12（私道部分）：1,818.66㎡（登記簿・実測面積） |
| 建築面積 | 1,326.29㎡ |
| 延床面積 | 7,913.92㎡（うち容積対象面積5,380.61㎡） |
| 確認番号 | 第ERI-18014723号（2018年4月23日） |
| 備考 | ・私道負担／有、1,818.66㎡（建築基準法第42条第1項第2号道路負担部分） |
| 駐車場 | 68台［屋内平面：23台、うち空6台、屋内機械式・ピット式・4段：40台、うち空29台、屋外平面：3台、うち空3台、来客用：1台（屋外平面）、来客用・福祉対応：1台（屋外平面）］ |
| バイク | 17台、うち空12台 |
| 自転車 | 132台（スライドラック式：98台、平置：34台） |
| 竣工 | 2019年8月29日 |
| 入居 | 即入居可 |
| 事業主 | （売主）和田興産株式会社 |
施工 株式会社ハンシン建設
管理会社 三菱地所コミュニティ株式会社
間取り 2LDK ～ 4LDK
| 住戸専有面積 | 61.57㎡（防災備蓄倉庫面積0.93㎡含む） ～ 102.32㎡（防災備蓄倉庫面積0.93㎡含む）
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ワコーレ千里竹見台の代表的な間取り
ブランズ桃山台の購入売却ポイント！ 【桃山台駅】
ブランズ桃山台
★桃山台駅徒歩1分の立地
自然豊かな桃山台を代表する潤いあふれる緑地、桃山公園。広々とした園内には、清らかな水を湛える春日大池を中心に樹木が豊かに生い茂り、春の桜や秋の紅葉など、四季折々の風景を堪能させてくれます。池の周りには遊歩道が設けられており、爽やかな木洩れ日の下で散策やウォーキングを愉しんだりできます。
「大阪みどりの百選」に選ばれた 竹林を有する桃山公園。
かつて竹林が豊富に見られた千里丘陵。桃山公園には往時の面影を偲ばせるように、竹林が広く残されています。平成元年にはその自然景観が評価され、大阪府が選定した「大阪みどりの百選」に「千里の竹林」として選ばれ、記念碑も建てられました。現在、ボランティアの方々によって竹林の維持管理が行われています。
「阪急オアシス 桃山台店」やドラッグストア、郵便局、各種クリニックなどが集う「アザール桃山台」や「ライフ 桃山台店」などの商業施設から教育施設までが近辺に充実。桃山公園をはじめとする憩いの場やイチョウ並木が美しい千里ぎんなん通りも身近に。「桃山台」駅からは都心へダイレクトにアクセスでき、通勤も快適です。
美しき眺望と共に、くつろぎのひとときを愉しむ。 この地だからこその高い次元の暮らし心地を享受していただくため、遥かな眺望を味わいながら贅沢なくつろぎのひとときを愉しめる共用空間「翠の望楼」（パークビューラウンジ）を上層階の11階にご用意。「望楼」とは、遠くを見渡すための高所を意味します。南側への見晴らしと開放感を最大限感じられるよう、大きな開口部を確保。折上天井や木調ルーバー壁をしつらえるなど、室内の格調も高めているため、非日常的な居心地を体感できます。
ラウンジ内にWi-Fi環境を整備し、J:COMブックスによる電子雑誌もお楽しみいただけます。
潤い豊かな景観が心を惹きつけるエントランス。 私邸へと向かわれる方の気分に和らぎを与えつつ、静かな高揚感がもたらされるエントランスを計画。街路からの緩衝空間となるゆったりとしたアプローチには数段のステップを設けたほか、潤いある景観を創出する植栽も豊富に配することで、邸宅としてのゆとりと品位を表現。また、エントランスドアの周りをガラスウォールで構成し、洗練されたイメージが際立つ佇まいとしました。館銘板は、カーヴィングガラスを活かしたライトアップによって、水面のような光の模様で演出します。
「季響の間」［ エントランスホール ］
公園との連続性が、四季を豊かに描く。レジデンスとしてのグレードを象徴する、贅沢なまでに広々として開放的なエントランスホール「季響の間」。南側は全面ガラスウォールとし、水を象徴するガラスのオブジェを配した屋外のゆとり空間「水彩のテラス」から、豊かな植栽が四季を彩る「季望の杜」、さらにその先の緑深き桃山公園へと視界が開け、緑景を存分に満喫できます。また、ゆとりあふれるスペースを活かし、住まう方同士がソファーに座って気軽にくつろいだりできるラウンジもご用意。まさに、誇らしいほどに心を満たしてくれる歓待の場となります。
ブランズ桃山台の特徴
ブランズ桃山台は、天井高が2.6ｍに設定されており、サッシも2ｍあるため開放感があります。
ブランズ桃山台の設備・仕様
ブランズ桃山台食洗機
ブランズ桃山台の構造
ブランズ桃山台のスラブ厚
ブランズ桃山台の戸境壁とかぶり厚
建築基準法で定められたかぶり厚に約10mm増やした厚さを確保することで、コンクリートの中性化が鉄筋に到達することを遅らせて耐久性を高めています。
2重天井
上階の床スラブと天井材の間にスペースを設ける工法。照明配線などの自由度がアップし、直天井の場合よりも将来のリフォーム時に、照明の位置などの変更が容易です。
ブランズ桃山台のコンクリート強度
コンクリート強度は30N／mm²※1以上。水セメント比の基準と鉄筋かぶり厚さの基準をあわせて住宅性能表示の劣化等級3※2の基準に該当しています。 ※住棟の構造躯体、杭のみ。外構は除く。※1）1m²あたり約3,000tの圧縮に耐えられる強度。※2）劣化等級3は、住宅が限界状態に至るまでの期間が3世代（75～90年）以上となるための必要な対策がなされていること。
住宅性能評価付きマンション
住宅性能評価取得のマンションで、設計性能評価、建設性能評価のダブルで取得しております。
ブランズ桃山台のセキュリティ
安心してお住まいいただけるようトリプルセキュリティを導入。「Tebraキー」をバッグやポケットに入れたままのハンズフリーでエントランス（風除室）を通過。エレベーターは「Tebraキー」を身につけていることで、居住階へのボタンが操作可能になります。住戸玄関ドアはキーを回してダブルロックを解錠します。 また、来訪の方をエントランス（風除室）の集合インターホン、エレベーター、住戸玄関前カメラの3箇所で確認できる安心のセキュリティシステムです。
ブランズ桃山台の設備・仕様
ガス温水式床暖房
空間を足元から暖める床暖房をリビング・ダイニングに設置。ホコリを舞い上げることがないため、クリーンな室内環境を保ちます。
ミストカワック付き浴室暖房乾燥機
ミストサウナ、暖房、涼風、乾燥、換気、24時間換気の6つの多彩な機能を搭載。バスルームを快適空間にします。
センターオープンサッシ
サッシの中央部分から窓を開くことができるため、ベランダへの移動も楽になり、室内をより開放的な空間に変えてくれます。
便座に座ると自動で便器にミスト（水道水）をふきつけて水のクッションを作り、「セフィオンテクト」との相乗効果でさらに汚れを付きにくく、落ちやすくします。
ブランズ桃山台の代表的な間取り
ブランズ桃山台の概要
| 物件名 | ブランズ桃山台 |
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| 所在地 | 吹田市桃山台二丁目10番13（地番） |
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| 交通 | 北大阪急行線「桃山台」駅徒歩1分 |
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| 用途地域 | 近隣商業地域 |
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| 敷地面積 | 2,340.05m² |
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| 建築延床面積 | 9,908.63m² |
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| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造地上13階建、一部鉄骨造 |
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| 総戸数 | 80戸 |
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| 間取り | 2LDK～4LDK |
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| 住居専有面積 | 64.71m²～145.20m² |
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| バルコニー面積 | 11.60m²～32.73m² |
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| ルーフバルコニー面積 | 10.81m²～45.44m² |
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| サービスバルコニー面積 | 2.34m²～9.52m² |
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| アルコープ面積 | 3.11m²～7.43m² |
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| 駐車場 | 65台（屋内平面式14台／月額使用料：24,000円・25,000円、屋内機械式51台／月額使用料：11,000円～20,000円）
※別途サービス用2台 |
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| 自転車置場 | 108台（2段ラック式94台／月額使用料：200円・300円、平面式14台／月額使用料：500円） |
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| バイク置場 | 16台（バイク置場4台／月額使用料：2,000円、ミニバイク置場12台／月額使用料：1,000円） |
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| 建築確認番号 | BCJ18大建確079（2019年4月8日）、BCJ18大建確079変1（2019年9月17日） |
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| 建物竣工 | 2021年2月予定 |
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| お引渡し | 2021年3月予定 |
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| 管理形態 | 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託 |
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| 分譲後の権利形態 | 敷地及び建物共用部分は区分所有者全員による専有面積持分割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有 |
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| 売主 | 東急不動産株式会社
〒542-0081大阪市中央区南船場4-4-3（心斎橋東急ビル10階） |
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| 販売会社 | 東急不動産株式会社 |
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| 設計・監理 | 株式会社日建ハウジングシステム |
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| 施工会社 | 株式会社森本組 大阪支店 |
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| 管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
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ブランズ千里桃山台の購入売却ポイント！ （吹田市マンション）
★北大阪急行線「桃山台」駅徒歩5分！
★平成23年7月建築
★ペット飼育可能（管理規約により一定の制限有：2匹まで）！
★建物は3棟構成で、角住戸は率53.1％！
★外壁はタイル張り！
★エントランス前に車寄せスペース有り！
★オートロック・宅配ボックス付き！
★『桃山台小学校』徒歩14分！
★『竹見台中学校』徒歩15分！
★『阪急オアシス桃山台店』徒歩4分！
★『桃山台スポーツグラウンド』徒歩6分！
★『桃山公園』徒歩7分！
★用途地域：第1種中高層住居専用地域
★分譲会社：東急不動産株式会社
★施工会社：大豊建設株式会社
★設計者：株式会社東急設計コンサルタント
★管理会社：株式会社東急コミュニティー
『ブランズ千里桃山台』は北大阪急行線「桃山台」駅徒歩5分、8階建て、総戸数83戸のタイル張りマンションです。周辺は緑地に近く、第1種中高層住居専用地域のエリアでマンションが中心に立ち並ぶ住宅地で、隣接するエリアは低層エリアで戸建が立ち並んでおります。
南東向き、南西向き、西向きバルコニーの3棟構成で、角住戸は率53.1％と開放感がございます。専有面積は70.39㎡～99.67㎡、間取り3LDK～4LDKとファミリータイプのマンションです。車寄せのあるエントランスにはオートロックと宅配ボックスが設置されており、コンシェルジュサービスが快適な暮らしをサポートします。
各住戸には、玄関ドアと窓に防犯センサー、セキュリティインターホンと連動したエントランスのオートロックが設置され、防犯面においても配慮がなされています。
ブランズ千里桃山台の工法とスラブ厚
ブランズ千里桃山台はボイドスラブ工法を採用しており、スラブ厚は250mmから300mm
です。
ブランズ千里桃山台の戸境壁
ブランズ千里桃山台の戸境壁
ブランズ千里桃山台の戸境壁は180mm～250mmです。
ブランズ千里桃山台の浴槽は保温浴槽となっています。
ブランズ千里桃山台のかぶり厚
ブランズ千里桃山台の周辺環境
教育施設
『千里桃山保育園』徒歩6分
『千里敬愛幼稚園』徒歩14分
『桃山台小学校』徒歩14分
『竹見台中学校』徒歩15分
買物施設
『阪急オアシス 桃山台店』徒歩4分
『フードネットマート 千里店』徒歩9分
『コープミニ 泉丘』徒歩10分
『ライフ 桃山台店』徒歩12分
『桃山台スポーツグラウンド』徒歩6分
『桃山公園』徒歩7分
『二ノ切池公園』と『ニノ切温水プール』徒歩10分
★ショッピングモール（「桃山台」駅前の商業施設『AZALL』）
AZALL（アザール）とは、色々暮らしに必要なもの（A～Zまで）が全て（ALL）何でも揃っている複合施設という意味の造語です。地域住民の生活の活性化と利便性を高め、お客様に愛される施設に育ってまいりましたが、今後も地域と共に益々の発展が期待されています。
桃山台駅前にある商業ビル「アザール桃山台」は4つのフロア（街）からなり、生鮮食料品・生活雑貨・グルメ・医療施設・郵便局などがテナントとして入っています。
●阪急オアシス地下1階
営業時間
＜月曜～土曜＞9:30～22:30
＜日曜＞9:30～22:00
TEL：06-6873-0451
●キャンドゥ（100円ショップ）1階
営業時間
10:00～20:00
TEL：06-6872-1434
●ホリーズカフェ Holly’s Cafe1階
営業時間：10:00～21:00
TEL：06-6836-6688
●イタリア料理 カプリチョーザ2階
営業時間
＜月・水～金＞
11:00～14:30(LO)
18:00～21:00(LO)
＜火(祝日含)＞
11：00～14：00(LO)
＜土日・祝(火曜除)＞
11:00～14:30(LO)
17:00～21:00(LO)
TEL：06-6831-0065
●アザール桃山台郵便局2階
営業時間：9:00～17:00
定休日/土曜・日曜・祝日
＜キャッシュコーナー時間＞
8:00～21:00（平日・土曜）
8:00～20:00（日曜・祝日）
TEL：06-6831-2001
●ふくだ内科・小児科 3階
診療時間
9:00～12:00・17:00～19:30
休診日
木午後・土午後・日・祝日
TEL：06-6836-0211
●福井皮フ科
診療時間：9:00～12:00・16:00～19:00
休診日：土午後・木・日・祝日
TEL：06-6836-0135
【服部緑地公園】
施設のご紹介
★服部緑地乗馬センター
大阪で乗馬が楽しめる数少ない場所のひとつです。さっそうと走る馬をながめるのもよし、体験乗馬で腕を磨くのもよし。やさしい目をしたお馬さんと仲良しになれます。
★スポーツ施設・競技場
陸上競技場、テニスコート、軟式野球場、人工芝サッカー場などがご利用いただけます。
★日本民家集落博物館
岐阜県大野郡白川村の合掌造りの民家をはじめ、岩手県南部の曲家（まがりや）、奄美大島の高倉など、日本各地の代表的な民家を移築復元した珍しい野外博物館です。
★都市緑化植物園
「見る、触る、香る、聞く、味わう」の五感でハーブを楽しめるハーブ園、約450種1300本の椿が確認されている椿山のほか、四季の庭や紅黄葉樹林など、花と緑あふれる安らぎと癒し、レクリエーションの空間です。
★バーベキュー広場 “バーベック マルシェ”
緑の中でのバーベキューは楽しいですよ！ ご家族・グループでご利用下さい。 営業期間／ 4月1日～11月30日 予約制ですのでお問合せ下さい。
★レストラン 『メイブーム』
水面に輝く太陽の光と青々しい緑を眺めながら、ゆったりと食事ができ、都会の喧噪を忘れ、リフレッシュ。夜は、ライトアップされる池の幻想的な風景を眺めなら料理を堪能できます。
★いなり山児童遊戯場
服部緑地の北東端にある遊戯場です。 「ガリバー公園」の名で親しまれています。 ※ 背後に広がる竹林「いなり山」は、「21世紀に残したい日本の自然100選」に選ばれた「千里丘陵の竹林」の一部です。
分譲当時のパンフレットを見てみたい方は、お気軽にお申し付けください。
桃山台のマンション売却で成功するために知っておくべきこと
まず、売却には、一般のエンドユーザーに売却する一般仲介と業者による買取があります。まず売却する上で知っておくべきは、高く売れば売るほど時間がかかり、安く売れば売るほど早くなります。つまり早く売ることと高く売ることは両立せず、相反するものです。高く売ろうとすればするほど時間がかかります。
そのため、高く売るには一般仲介で一般個人向けに売るのが一般的ですが、時間が読めないデメリットもあります。売却にはタイミングがあり個人（エンドユーザー）の場合は個々にこだわりがありマッチしなければ成立しません。価格が下がれば、探している方のボリュームが増え売れる確率が上がります。また、物件によっても流通性に差があり都心の優良物件でない限り、高くと早くを両立させることは難易度が上がります。
売却期間は2局化している
当然、個人（エンドユーザー）をターゲットにして売り出せば、業者買取するよりは高めに売れます。まず、エンドユーザーに売り出しかつ早く高く売れるように依頼したいのが売り手の心理です。まず早く高く売りたい場合、相場の範囲内で売却活動を行うことが大切です。相場から逸脱した価格で売り出すと結果的に時間がかかっただけで、売れた金額もたいしたことがないということが多いのではないでしょうか。適正価格にさえ設定して売り出せば、大きな失敗はなく、そこそこ流通性がある不動産であれば、標準的には売却期間３か月ほどで成約に至るケースが多いと思います。
不動産の物件次第では、確かに流通性が低く売りづらい物件もあります。マンションで言うと、旧耐震のマンション、駅から遠いマンション、無駄に専有面積が広いマンション、周辺環境がよくないマンション、小規模なマンション等が考えられます。ニーズが少ない物件は適正価格で売り出しても時間がかかりますが、人気のマンション等では、強気の価格で売り出しても１カ月くらいで売れてしまうこともあります。不動産売却においては、売れる物件と売れない物件の差が年々激しくなっていると肌で感じます。
一括査定等による客引きのための意図的な高額査定に注意
一括査定サイトが増えだした頃合いから、相場から逸脱した査定価格を提示する会社が多くなり、ほとんどの会社が１割２割以上割り増しで査定金額を出すことが一般的になっているため、本当に売れる金額はいくらなのか？適正価格はいくらなのか？がわからなくなってしまった。という方もいらっしゃるのではと思います。近隣で売りに出ているチラシや広告は見ることはあるのである程度の金額は把握していたとしてもあくまで売り出し価格は、売却の希望価格にすぎません。確実に売れるであろう精度の高い査定価格は、成約事例から導き出さなければいけません。
実際の査定の現場では、実際に売れる金額を提示するのではなく、売れたらいいなくらいの金額の提示しかありません。相場の範囲内、適正価格で売り出すことは、早期売却にあたって非常に重要な要素ですが、どの不動産業者に査定を依頼しても、不動産業者が出してくる価格は、実際に売れる金額ではなくほとんどが「出し値（当初の売り出しの価格）」を強調して、実際にいくらで売れるのか自信をもって言い切る営業マンはいません。
そもそも仲介の営業マンは、実際に自社で買い取るわけでもなく、極論をいえば、売れても売れなくても痛みがなく、所詮、仲介の営業マンにすぎず、何の責任もありません。そのため、相場と乖離した金額を提示しても痛くもかゆくないということです。営業マンにとって、専任媒介で取ってきましたということを上司に伝えることの方が優先されます。
不動産仲介会社の査定を通して販売価格を知ることは、意外に困難になってしまっています。査定で競合すると、一定数の売り手が査定金額が高い仲介会社に依頼することがよくあるため、客引きのために高額な査定価格を提示することが慣習化してしまっています。早く売りたい売り手ほどそのような高額査定に惑わされず、慎重に見極める必要があり、査定の根拠をきっちり確認することが大切です。
スーモやホームズ等のポータルサイトでなどで売り出されている物件の売却価格は、売りに出そうとしている物件の類似物件であれば、その情報で相場観をつかむ場合には、一定程度役に立つことはあります。ただし、売り出し価格と成約価格は違いますので注意が必要です。
当社であれば、成約価格を分析し、適正価格を提示させていただきます。高値でだらだら売り出していると、売れ残り感が強くなり最悪買い取りでもと考えていても結果的に買取でも安くなります。相場を逸脱した価格での売り出しは結果的には売り時を逃すことになります。
マンション早期売却の絶対条件
適正価格で売却する
少しでも早く売却したい場合、相場の範囲内で適正価格で売り出すことが大切です。結局のところ、競合物件との値段のバランスにおいて成約が決まっていきます。競合物件の売り出し価格も売り出し価格を決めるにあたって重要な要素となります。
つまり、反響が取れなければ、内覧につながりません。内覧がなければ契約につながることはありません。少しでも高く成約を目指すためには、相場を逸脱しない範囲内で、反響が取れる可能性があるギリギリのラインを攻めることが求められます。まずは、ギリギリのラインを攻めて、全く反響が取れない場合、微調整が必要で値段改定をせずにそのままほったらかしにしておくと、あてブツにされる可能性があります。
あてブツとは購入希望客にわざとイマイチな物件を見せてから、営業マンが売りたい物件を見せるという方法です。「あて物件」と言った方がイメージがつきやすいかもしれません。
また、一括査定サイト経由の反響の場合、競合する仲介会社が10社くらいあると営業マンは認識するので、とりあえず相場に1割増し、2割増しで査定書作成しておこうと動くので売り出し価格が相場と乖離していることがよくあります。そのため、確実にあてブツになり、販売が長期化していきます。できるだけ精度の高い金額・適正価格をつかみぎりぎりを攻めるためにも、めんどくさいかもしれませんが、複数社それぞれ査定依頼する方が望ましいです。
一括査定サイトは、単なる送客ビジネスにすぎず、サイト運営者にとって多く送客する方が儲かるので1件の査定依頼に対して10件～15件まとめて送客することが一般的です。仲介会社は査定依頼1件につき1万円～2万円支払っているので元を取るために、無茶な金額で査定して媒介を取らないと割が合わないので正確な金額をつかむことは難しい可能性が高くなります。賢く査定依頼することが大切です。
営業マン選びが重要
不動産売却を依頼する場合、どの会社がいいのか？を想起する方も多いと思いますが、不動産取引は、担当する営業マンが、最初から最後まで１人で行います。不動産業界は離職率の高い業界で、名前が通っている会社だから安心できるというものではありません。営業マンもピンキリで、あたりが悪いと満足いく取引ができない可能性があります。また、流通性の高い物件の場合、両手狙いをされるリスクがあります。両手狙いというのは簡単にいいますと囲い込みのことです。営業マンのマインドが大きく影響しており、顧客意識の高い営業マンを選ばなければいけません。大手ほど両手比率が高い傾向にあります。
少しでも早く売りたい場合、レインズだけでなく広告でも情報を拡散させることが一番大切です。
レインズに登録すれば、すべての不動産会社に情報が拡散されますが、それを意図的に両手狙いのためにブロックする営業マンが存在します。昔は商談中でもないのに「商談中です」とか言いながら内覧を拒否することがありましたが、最近は巧妙化しております。また、広告は依頼した不動産会社だけができるというわけではなく、どの仲介会社でも物元の仲介会社の営業マンがOKを出せば、可能になります。他社が自分の不動産の広告を出しているということは、依頼した仲介会社が囲い込みをしていないという証拠になります。
媒介契約は一般媒介
営業マンに聞いても、専任媒介がおススメとしかいいません。営業マンは、必ず専任媒介で取ることを使命として営業していますので、専任媒介に誘導する営業トークを使います。つまり専任媒介を取って事務所へ帰りたいのです。例えば、「専任媒介でなければ、力を入れて販売できず広告費をたっぷりつかうことができません」とか、応酬話法はいくらでもありますが、取引に緊張感を持たせるという意味では、一般媒介が一番よく、早く売りたいのであれば一般媒介をお勧めします。一般媒介のメリットは、囲い込みの抑止力です。一般媒介だと一定の緊張感を持たせることができます。100％信用できる営業マンであれば、専任でもそのようなリスクはなく問題はないと思いますが、そのような営業マンは一握りだと思います。
査定の前に不動産流通の仕組みを理解しておく
査定前に絶対やっておくべきことは、相場をきっちりとつかんでおくことです。相場をつかむことと同じくらい重要なのが、不動産流通の仕組みをよく理解しておくことです。
なぜなら、不動産業界では大手を含め売り上げ至上主義の会社が多く、売り上げさえあがれば、顧客がどうなってもいいという意識で働いでいる営業マンが多いからです。表面上はいい顔をしていても全く安心はできません。よく知っている名前だから安心できるということは全くありません。
業界的に近代化・IT化が遅れており組織も硬直していて旧態依然の組織が多い印象です。昔ながらの非効率な押し売り営業がまだまだ残っています。
まず不動産流通の仕組みとして、売却依頼を受けた場合、不動産業者だけが閲覧できるレインズ（指定流通機構）に登録していきます。レインズに登録すると、全国の不動産会社が、あなたのマンションが売りに出ていることを認識し、それぞれの営業マンのかかえている買い手に対して紹介をしていきます。つまり、売却情報は、全国のすべての不動産会社でレインズを介して共有しています。そのため、不動産会社によって情報の差はありません。
媒介契約は3種類ある！一般媒介が鉄則
また、媒介契約には３種類ありますが、マンションによっておススメは違ってきますが、多くのマンションで当てはまるのが一般媒介です。何度か不動産取引を経験した方は、一般媒介を選択すると思います。
媒介契約は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類です。売主が、売却の仲介を不動産会社に依頼する際、3種類の中から媒介契約を選択しますが、専属専任は仲介会社にとって大きなメリットはありますが、売り手にとってメリットはありません。
| 項目 | 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 |
|---|
| 自己発見取引 | できる | できる | できない |
|---|
| 不動産会社との媒介契約 | 複数可 | 1社のみ | 1社のみ |
|---|
| 契約の有効期間 | 指定なし | 最長3か月 | 最長3か月 |
|---|
| レインズ（指定流通機構）への登録 | 任意 | 媒介契約締結日の翌日から7営業日以内 | 媒介契約締結日の翌日から5営業日以内 |
|---|
| 業務の報告義務 | 任意 | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
|---|
宅地建物取引業者だけが利用できる物件情報を交換するためのネットワークシステムのレインズをいかに活用するかが早期成約に直結します。物件情報がレインズに登録されると、登録している全国の宅地建物取引業者に物件情報を共有できます。ポイントは一般媒介は、レインズ登録は任意となっていますが、実務レベルで話をすると、一般媒介でも必ずレインズ登録を行います。
なぜならば、仲介手数料は成功報酬だからです。一般媒介であるということは、窓口が複数可能であることを営業マンが理解をしています。そのため万が一他社で成約すれば働き損になるためです。そのため競ってレインズに登録します。一部流通性がかなり低いマンションに限っては専任の方がいいケースもあります。しかし、よっぽど郊外で流通性の低い物件出ない限り専任媒介以上で売却をまかせることはできる限り避けることが早期成約につながります。
最短の成約はレインズをいかに活用するかが重要
一般媒介の一番のメリットは、囲い込みの抑止力です。担当営業マンのモチベーションを維持させるため、一般媒介で１社だけに依頼するというのもアリだと思っています。囲い込みがないとなると、レインズに登録すれば、全国の不動産会社に情報が拡散されます。
不動産業界では、営業マンにノルマがあり、大手ほどノルマが高くなるため片手取引ではなく両手取引を意図的に狙う営業マンが一般的です。そのため、流通性の高いブランドマンションは両手で狙われる為、売り手にとって機会損失がよく起きています。囲い込まれていなければもっと高く売れていたということはよくあることですが、売り手はそのことに気づいていないことが一般的です。
つまり、少しでも高く・早く売却するためには、売り手側の仲介会社の営業マンが不動産流通の仕組みを最大限生かすことが前提となります。
囲い込みのデメリットは、入り口が限定される為、販売が長期化して売り時を逃すリスクがあるということです。一方、不動産流通の仕組みを最大限利用することができれば、最短の成約が期待できます。
最近の囲い込みは巧妙化しており、昔のように売り手側の仲介会社に案内希望の連絡をしたとき、「商談中です。」というようなあからさまな囲い込みではなく、担当者と連絡がつかない等巧妙化しています。狙われるのは、数字が読める流通性の高いブランドマンションです。
逆に戸建てではマンションと比較してすぐに売り上げが読めない・流通性が高くないため、囲い込まれるリスクはかなり低いです。媒介契約は３カ月更新なので片手でもいいので取引をまとめたいというのが本音でしょう。
関連記事：マンション売却失敗、知らない間に大損で後悔！囲い込みって何！両手取引は違法？
囲い込みの最終形は買取でダブルの両手取引
再販を求める理由
営業マンにとって囲い込みの最終目標は、ダブルの両手取引です。業界用語で「干す」と言いますが、囲い込み売れない状況を意図的に演出し、「このままでは売れませんよ」とガス抜きができたタイミングで値下げさせ、業者買取りさせるやり方です。コマーシャルで有名な会社であれば、売り手は会社を信用しています。その信用をうまく利用して売り上げを上げるのが巧妙な営業マンです。
なぜ2回の両手取引になるのか？それは、息のかかった買取り業者に買い取らせると、1回目の取引でも買取業者は、情報料として仲介手数料を支払っているので、売り手と買い手からの手数料が手に入り両手取引になり、買い取ったマンションを売る時、専任返しといって再度そのマンションを販売する権利をもらい成約すれば、その買取り業者（売り手）と新規顧客（買い手）から両方から仲介手数料をもらう両手取引になります。有名な会社という信用があって初めて成り立つスキームです。
会社で選ばず、人で選ばないといけないのは、気づかないうちにカモにされている可能性があるためです。有名な会社で表面的にはしっかりとした感じで、さわやかな好感がもてる感じの営業マンを疑うことができるでしょうか？疑うことができない場合、カモになる可能性があります。
どうしてもいますぐ売却したい場合は買取もある
一般的には買取より一般仲介の方がいいという認識をお持ちの方も多いかもしれません。ただ、不動産には買い取りに適した物件が存在します。例えば、すごく汚い物件等の場合、買い取ってリノベしてきれいな状態で売り出した方がいい物件もあります。どうしてもエンドユーザーの場合、わかりやすい物件の方が好まれる傾向があり、見た目で判断されてしまうことも多いためリノベして加工してから売却した方がいいケースもあります。
エンドユーザーに売却する場合、買い取りよりも高く売れる可能性がありますが、スケジュールが読めずどうしてもいますぐ売却したいというような場合も専門の不動産業者の買い取りも有効です。
業者買取は手離れの良さ・契約不適合責任（瑕疵担保責任）不要がメリット
物件によっては、買取でもエンドユーザーに近い金額で買い取る場合もあります。どんな物件でも対応します。再販売時の事業性に合致すればいいだけです。買い手探しの為の広告期間や販売期間が一切不要です。プロであるがゆえ、相場観をしっかり持っています。ぶれることがなく購入の検討～申込まで、スムーズに進めることができます。また、状況によっては内見なしでも売却は可能です。
- 広告期間や販売期間なくすぐに売却できる
- オープンハウス（見学会）をすることもなく広告もしないので周りに知られることはない
- 最短で翌日には契約でき、数日後には決済つまり現金化できる
- ローン特約による契約後のキャンセルはない
買い取りのデメリット
一般人（エンドユーザー）に売るよりも、少し安くなってしまうことが、買取業者へ売却するデメリットです。業者の買い取り価格は、再販売時の価格からの逆算です。出口をどう考えるかによって、業者によって買い取り金額が違ってきます。また、買い取り物件が不足していてどうしても欲しいタイミングであれば、価格も頑張ります。利益、リノベーション費用、購入経費などを踏まえて買い取り価格を算出するので、エンドユーザーに売却するよりも安くなります。しかし、それ以上のメリットがある方にとっては買取への売却も十分考慮の対象にはなりえます。
- 周囲に知られず売却ができる
- スケジュールを柔軟に対応してくれ買い替えでもスムーズ
- 契約不適合責任（瑕疵担保責任）の免除（手離れがいい）
- 現状のままの室内でOK！
- 業者によってはいわくつきの物件でも対応できる
2013年以降不動産相場の上昇とともに、業者の購入希望価格も上がってきていますので、特にマンションであれば、例えば10年くらい前に購入していた場合、購入時の価格より買い取り価格の方が高いということも普通によくあります。スケジュールに余裕がある場合で売却をご希望の場合は、当社では流通性の高いマンション限定で仲介手数料無料・半額の売却サービスも、行っておりますので是非ご検討ください。また、両手取引を一切行わないプランもございます。
本気で買い取りでという方は買い取り業者どうし競合させる
同じ買取業者でも業者によって買い取り価格に差が出ます。買い取り業者を競合させることにより、価格をアップさせることを狙うことは可能です。当社に買い取りのご依頼いただければ、仲介業者は複数の買い取り業者に「見積もり」を出してもらい少しでも高く売ることが可能です。つまり、高い金額を出した買い取り業者を選択していけばいいだけです。
突然の買取提案は両手狙いの可能性も疑う
エンドユーザー向けに販売活動をしていたが、売却が思うように進まず、買取業業者への売却を提案されるケースがあります。タイミング的に買取もやむなしという判断もあるかもしれません。このような場合で両手狙いの時があります。囲い込んで売れない状況にして値段をさげさせていき両手を狙われる場合、売り手の利益が損なわれる危険があります。大手ほどレインズのステイタスは確認しておくか、あるいは他社の広告がでているかの確認は必要です。１社の候補しか提案してくれない場合、要注意です。
買い取り業者は得意不得意もあり、特定の物件には高額な金額で買い取ることもあったり、あとはタイミングによっても金額が違ってきます。俗に「お腹がすいている」というような言い方をしますが、物件在庫数が足りない業者の場合、無理してでも買おうとします。当社では、その時々のタイミングで最善の買い取り業者を選別してプロとして判断していきます。
マンションを高く・早く売るための注意点
マンションを高く、そして早く売るためには、いくつか注意すべきポイントがあります。ここでは代表的な3つの注意点を紹介します。
- 査定価格＝成約価格ではない
- 傷や設備の不具合などデメリットを隠さない
- できるだけ競合の多いタイミングを避ける
査定価格＝成約価格ではない
不動産会社に査定依頼して提示された査定価格は、成約価格つまり売れる金額ではありません。あくまで予想査定価格であり、成約を保証するものではない点に注意が必要です。仲介会社は、その物件が売れても売れなくても痛くもかゆくもありません。
多くの売り手は、できるだけ高く売りたいと考えています。そのため、査定金額を高くする方が媒介を結べる確率が上がるため、高値査定していることが一般的です。とりあえず媒介をとれさえすればいいと考える営業マンも多く存在します。その月に何件媒介契約取れたかもノルマになっています。そのため、しばらくガス抜きしてから、「このままの金額では売れそうにないから価格を下げましょう！」と、いわゆる「値ごなし」をしていけばいいと軽く考えていることも多いです。「値ごなし」とは簡単に言いますと媒介での売り出し価格を下げさせることです。
「値ごなし」の一つとしてよく使われるのが、「架空の購入申し込み」です。これは、売主に現実を知ってもらうための手段として実際によく行われています。その先に、買取りでの両手取引を狙っています。また「値ごなし」も月に何件クリアしたかもノルマになっています。
そのため不動産会社によって査定価格が異なりますが、価格が1番高いことだけを理由に依頼先を決めずに冷静に判断することが求められます。会社で判断するより、営業マンで判断することが求められます。
査定価格が高い不動産会社が、1番高く売却できるわけではないことは知っておかなければいけません。媒介契約を締結することを目的に相場価格より高い査定価格を提示してくるケースがかなり多いということも知っておかなければいけません。不動産流通の仕組みを知っておかないと素直な売り手ほど丸め込まれている傾向があります。査定では査定金額を比較するより、適正価格・確実に売れる金額を知ることが大切です。査定書の金額は、パソコンを少しいじれば、営業マンの意図する金額に調整することができます。なんの意味もない査定書です。本質はそこではありません。
売り手は成約事例などで、営業マンに査定の根拠等を説明してもらい、自分が把握した相場とズレがあるのか等、見極めていくことを最低限求められます。
また、住み替えの資金計画を立てる場合は、特に慎重に判断する必要があり、査定価格より低めの価格を想定し、資金繰りが成り立つか見極めていく必要があります。
適正価格で売り出すことで、結果として高く・早く売却できる場合もあります。
傷や設備の不具合などネガティブな情報を隠さない
弱点は先に言うことが鉄則です。あとからネガティブな情報が次から次にでてくると、本当に印象が悪くなります。また、信用を失います。
早く・高く売りたいと思い、設備の不具合を隠したくなるかもしれませんが、不具合は先に言ってしまった方が、成約率は高くなります。また、かりに不具合を隠して売買契約を締結したとしても、後でトラブルになるリスクが高まり、引渡し後に買主から契約不適合責任を追求されるおそれがあります。
設備等の不具合を隠すことは、デメリットしかありません。高く・早く売却できるどころか、トラブルになり最悪は損害賠償を請求されることも可能性としてはあります。傷や不具合については買主にきちんと説明し、納得した上で購入してもらうのが最善の方法です。
参照：契約不適合責任について②｜国土交通省
競合物件が多い時に売出さない
同じ小学校区のエリア内に500戸以上の新築の大規模マンションの供給がある時は、経験上100％中古物件の動きは鈍くなり、通常売れるだろう金額では売れないことが一般的です。つまり、競合物件が多い時は、どうしても売りづらくなります。そのため競合が少ない時に売るのがベストです。
また、大規模マンションだと同じマンション内で売りに出ている物件があることも多いですが、できるだけ競合が少ないタイミングでに売りに出すことが望ましいです。同じマンション内であれば、当然、築年数や最寄駅などからの距離は同じとなります。多少階数や面積が異なったとしても、購入希望者から売出し価格だけで判断されてしまう可能性が高いと考えられます。
こうした場合、先に売りに出ている物件よりも安くしないと、売却できないおそれがあります。また、安い価格で売出したとしても、その後値下げ競争になってしまうことも想定されます。
自宅に「お客様がいます」というチラシはおとり広告！
「このマンション限定で探しています！」「お客様が2組待っています。」といったチラシがよくマンションのポストに入るので必ず見たことがあると思います。これは本当なのか？このようなチラシや広告には魅力的な言葉が並べられていて、会社を見るとコマーシャル等でそれなりに有名な会社なので信じてしまう方はかなり多くいらっしゃいます。あまりにも業界の裏側を知らずにカモにされる方が多いため絶対に知っておいてほしい内容です。結論からいいますと、99％がウソです。つまりオトリ広告です。
物上げ（ブツアゲ）をするためのチラシで、定期的に投函されます。物上げとは、売却依頼を受けることで、業界ではよく使われる言葉です。
購入者の予算も高めに記載されているので、「高く売れるかも」という錯覚するのを狙っています。このようなチラシをみると早く売らないとという意識が強く働いて、本当と思ってしまいがちです。売却物件募集のおとりチラシに記載されているのは、「このマンション限定で購入希望のお客様がいます！」や「○万円で即金買取！」といったキャッチで、お客様A様・・・、お客様B様・・・のような感じで思わず信じてしまいたい内容です。
業者の中には、不動産会社の担当者が直筆で書いた手紙風の汚いチラシで「こちらのマンション限定で購入をご希望。ご予算は○万円までです」といった感じで、どのおとりチラシも共通して信憑性を高めるために具体的な購入希望者像をイメージできるように作文しています。
すぐにでも購入してもらえそうな内容ですが、実は、これらのチラシやネット上の購入希望者は作文であることが普通です。では、本当に反響があった場合どうするのか？いくらでも言い逃れの逃げ道があり、業者によってはサクラを段取りしているケースもあります。サクラを利用する営業手法は、新築マンションでも利用することもあり、以前来場したとき、花がついていたので成約していると思っていた部屋がオープンになっていたりするのですが、営業マンに聞くと、「ローンが通らなかったので・・」というような会話が頻繁にあります。
「このマンション限定で探している」チラシの目的とは
売却物件募集のチラシや〇〇マンション限定のお客様がいますというチラシを見ると、多くの方は「このマンションは人気があるんだ」「高値で売れるかも」と錯覚し、疑いもせずに連絡してしまうことを狙っています。
この「高値で売れる！ここで売ってみよう！」と思わせることこそが、おとりチラシの目的です。普通に売却物件募集のチラシを配布しても連絡をしてくる人はなかなか現れませんので、すぐに、しかも高く買ってくれそうなあるいは高く売ってくれそうな雰囲気を出して売却物件を集めています。
マンションによっては管理人が厳しく、チラシの投函を取り締まっているケースも増えてきました。それでも、管理人が帰ったスキをついてチラシをまきます。
実際、チラシを受け取った人は自分のマンションがこんなに高値で売れるなら売却を検討してみようといかに思わせるかという工夫をしながら作文を作り込んでいきます。
つまり、耳障りのよい言葉ならべて何とかマンションの所有者から連絡を貰おうと考えているのです。
最近、30代、40代の購入希望者は、スマホで物件探しを行います。それでも、表面が「売り求むチラシ」裏面に物件を掲載していたりします。チラシをまく1番の目的は、売却物件を獲得することです。相場より割高な物件を掲載することにより、売却意欲を駆り立てます。
デジタル化が進みスマートフォン1つで「マンションの売り出し情報」を調べられるこの時代に、チラシをまく理由は、依然として、チラシから反響があるからです。
まだ、売却を検討している方が、購入者層より年齢層が高いために、ネットに不慣れで、連絡してしまう方が多いためだと思われます。もう10年もすれば、チラシの効果がどんどんなくなるので、無駄なチラシは減っていくとは思います。
「このマンション限定で探しています。」というチラシをまく目的は、情報弱者や「ウマイ話」を、すぐ信じてしまう方をターゲットに狙っています。
ワンルームマンション投資の電話営業でひっかかったり、霊感商法にひかかったりする理屈と同じような気がします。騙される方の共通点は素直であるということです。
人の言葉を信用しやすい世間知らず層を効率的に集めるためには、チラシをまくことが一定の効果があると考えている営業マンがまだまだいます。チラシでの物上げが、ネットでの物上げに移行しつつある今、ネット上でも架空の購入希望者が多く記載されています。騙されないように注意が必要です。
限定チラシ・求むチラシを撒いていいる目的は元付け業者として両手取引を狙いたいからです。
幾らくらいで売れるかという相場を知りたいだけであれば、スーモなどの不動産ポータルサイトを見てみると、マンションの場合、おおよその価格は把握できます。
マンションの相場は、プロに聞く必要はありません。素人でも、スーモやホームズ等のポータルサイトを見続けていると必ずわかるようになります。
マンション価格は、スペックが決めれば、広さや向き、階数等で簡単に判断できます。そんなに難しいものではありません。
マンションで、一括査定サイト等を利用して査定する必要はないと思います。一括査定サイトが無料だからと言ってポチっとすると、営業攻撃・電話攻撃が凄まじい勢いでくるだけなので、会社、特に営業マンを絞り込んで、話を聞くのがマンション売却の鉄則です。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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