リノベーションとリフォームの違い
【リノベーション】は古くなった家や設備を刷新し、新しい価値を与えることをいいます。具体的には、次のような工事です。
- ❶間取りを自由に変更する
- ❷部屋を構造体だけ残して解体し、内装や設備機器を一新する
- ❸内外装のデザイン・間取りを一新する
デザインや性能を抜本的に変えるため、≪リフォーム≫と比較して大がかりな工事になることが多いのが「リノベーション」です。
もとの部屋を構造体だけ残して解体し、内装や設備機器を一新する「スケルトンリノベーション」です。
つまり、古い部屋を壊して、新しい部屋を造り間取りやデザインを一新という工事です。
「スケルトンリノベーション」前提で中古物件を購入し、間取りやデザイン・設備等、自分の「理想どおりの住まい」を造りたいという方が増えています。
また中古物件の価格は築20年ほどで底値となり、新築と比較するとかなり安く購入できます。
「中古を買ってリノベーション」なら、新築を買うよりリーズナブルに購入できます。しかもオーダーメードで理想の部屋をつくることができるのです。
【リフォーム】とは、古くなった家や設備をもとの状態に戻すことをいいます。
具体的には、次のような工事です。
- ❶汚れたりしているクロスを張り替える
- ❷フローリングを張り替える
- ❸古くなったキッチンやトイレ、浴室等を修繕または交換する
リノベーション物件として適している築年数は？ （マンションの場合）
【ポイント1】
マンションの価格は新築時がもっとも高く、築20～25年頃でほとんど金額は落ち切ります。狙い目は築25年～築30年くらいです。
築25年を過ぎると、価格の変化はゆるやかになります。
金額が緩やかにしか落ちていない物件を購入すれば、将来もし売却することになったとしても、値崩れの心配が少ないということです。
手頃な価格で購入でき、将来もし売却することになった場合にも損が出にくいということになります。
築古物件の魅力は、まずなんといっても価格がリーズナブルであることです。
立地の良い物件が多いことも、築古ならではの魅力です。
アクセスが良いロケーションのいいエリアは、すでに開発されていて、新築マンション用地が限られています。
立地条件を優先して物件を探すのであれば、築古物件ほど選択肢が多くなります。
マンションの資産価値は立地に大きく影響します。
土地が潤沢にあった頃のマンションは、敷地がたっぷりとしていて、設計にゆとりがあることも特長です。
マンションの土地は専有面積に応じて居住者間で共有する形になるので、敷地が大きければ各々の持ち分も大きくなります。
立地が良く、持ち分が大きければ、土地の持ち分以下の金額にはなりにくいです。
建物の寿命は管理状態に左右されます。
いまは新築でも、適切なメンテナンスがなされなければ、20年後にはスラム化している可能性もございます。
計画的に修繕が行われているかといった管理状態は、新築マンションはまだ分かりませんが中古はこれまでの実績を確認できるメリットもございます。
【ポイント2】
新耐震のマンションを選ぶことです。
新耐震基準は、1981年6月以降に建築確認を受けたすべての建物に適用されています。
耐震性能については、「昔の基準のままで、大きな地震が来たら倒壊するのでは」と心配されている方も多いと思いますが、築25年前後のマンションは、すでに新耐震基準が適用されています。
築25年前後の中古マンションはここが魅力！
- ❶新築や築浅と比べ、価格が安価
- ❷立地の良い物件が豊富、新築では買えない立地が手に入る
- ❸敷地が広く、土地の持ち分が大きい（マンションによります）
- ❹管理状態が分かる
- ❺新耐震基準に適合している
中古戸建の選び方
建物の良し悪しは築年数だけでは判断できません。
税法上、木造住宅の耐用年数は２２年ですが、メンテナンスや管理の状況によって、耐用年数は変わってきます。
外壁がモルタルの場合は、ひび割れの確認が必要
モルタルなどの湿式工法では寒暖の差などで細かなひび割れ（クラック）ができる場合があります。クラックを放っておくと壁内に水が入り込んで構造材を傷めている可能性がありますので要注意です。
リフォーム費用も含めて新築を買うより得かが見極めのポイント
中古住宅を購入する時、その物件がリフォーム済みで、そのまま住める状態なら良いですが、築10年以上、経っていると購入後に最低限クロスの張替え等なにかしらリフォームの手を加えないといけない場合がほとんどです。そんな時、おおよそのリフォーム金額も物件購入時の予算として見ておく必要があります。購入前には見えない部分、気がつかなかった部分の補修なども有る可能性がございます。中古戸建の場合、気になった時は、インスペクションをお薦めします。
電気の容量は大丈夫？
古い住宅は、その当時に必要であった容量の配線しか施されていませんので、エアコン・テレビ・ドライヤ・電子レンジなどを同時に使用すると、すぐにブレーカーが落ちてしまう事が有ります。
屋根裏を覗くと、屋根を支えている木材を見ることができます。
その木材の接合部分に隙間があったり、ズレたりしていないかを確認したり、錆びていないか確認し雨漏りや結露の確認をしたいところです。
内覧時、2階に上がったら、軒裏や壁に水シミはできていないか、実際に雨漏りがないかをチェックしましょう。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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