リフォーム・リノベ前提で購入する場合の注意点
リノベーションではいったん部屋を解体して(スケルトンにして)そこに新しい部屋を自由につくることができますが、制約に注意しましょう。
中古マンションのリノベーションは、自分好みの住まいを手に入れる最高の方法ですが、戸建てとは異なり「自分の所有物なのに自由にならない部分」が多いのが最大の落とし穴です。
ちなみにバルコニーは共用部分で専用使用権がある形になります。
2026年現在の資材高騰や法規制の動向を踏まえ、後悔しないための注意点を整理しました。
①「専有部」と「共用部」の境界線 共用部分は変更できない
マンションには、個人でリフォームして良い場所と、管理組合の所有物（共用部）があります。
- 窓と玄関ドア： サッシや玄関ドアの外側は共用部です。勝手に最新の断熱サッシに変えたり、ドアのデザインを変えることは原則できません（内側に内窓を付けるのはOK）。
- バルコニー： 避難経路を兼ねているため、勝手にウッドデッキを固定したり、サンルームを作ったりすることは禁止されています。
- 配管の「縦管（たてかん）」： 各階を貫通している排水の縦管は共用部です。これを動かすことはできないため、トイレやキッチンの場所を大きく変えるには限界があります。 マンションの図面をみると「PS」と書かれた場所があると思います。「PS」とはパイプスペースの略で、給排水管を通している場所のこと。PSは動かすことができないので、柱として残ってしまいます。またPSからあまり離れた場所に水廻りをおくと、配管の勾配がとれないためうまく給排水できなくなるおそれがあります。
② 管理規約による「見えない縛り」
部屋の中であっても、管理規約でルールが決められています。
- 床の遮音規定： 「L-45以上」など、フローリングの遮音性能が指定されていることがほとんどです。 特に築古マンションは防音性能が充分でないため、遮音性が高い床材や壁材を使用することでカバーしている場合が多いのです。そのため床材を変える場合も、同等以上の建材を使用しなければ、なりません。（LL45等級以上、LL40等級以上） 規約を守らないと、下の階との騒音トラブルに発展し、最悪の場合は床を剥がしてやり直しを命じられるリスクもあります。 「もとが畳やカーペットだった床を全室フローリングに変えて、間取りを大幅に変更して……と計画していたが、規約をみたらフローリング禁止だった」という可能性もございます。
- 電気・ガスの容量： マンション全体で使える容量が決まっているため、オール電化への変更や、大型IHクッキングヒーターへの増設ができない場合があります。 また、電気やガス給湯器の容量が決められている場合もあります。オール電化や、ガスコンロをIHに変更する際は、とくに注意が必要です。
③インフレ時代の「コストと納期」のリスク
- 資材・設備の値上がり： 半導体不足や円安の影響で、キッチンや給湯器などの設備代が数年前の1.5〜2倍近くになっています。
- 住宅ローン控除の適合： 2024年以降、省エネ基準を満たさないリフォームはローン控除の対象外になったり、減税額が少なくなったりするケースがあります。「省エネ適合」になる改修（断熱改修など）をセットで検討するのが賢明です。
④資産価値への影響
- 「こだわりすぎ」は売却時のリスク： あまりに個性的すぎる間取り（例：広いワンルームなど）にすると、将来売却する際に「一般受け」せず、ターゲットが絞られすぎてしまいます。
- インフラの更新を優先： 目に見えるクロスや床よりも、「給排水管の更新」に予算を割くべきです。これを怠ると、入居後に階下への漏水事故が発生し、多額の賠償責任を負う可能性があります。
⑤失敗しないためのアクション
- 「設計」の前に「管理規約」を取り寄せる： 購入・着工前に、仲介会社を通じて最新の管理規約を読み込み、工事の申請期間（工事の1ヶ月前までになど）を確認しましょう。
- インスペクション（建物診断）を行う： 特に配管の状態を専門家にチェックしてもらうことで、想定外の追加工事費用を防げます。
- 火災保険の確認： リフォームで最新の耐火素材や省エネ設備を入れる場合、保険料が安くなるケースがあるため、現在の保険プランと照らし合わせるのがお得です。
マンションの建て替えはできない前提で購入する
マンションの維持管理の一環として、築40年を過ぎると、そろそろ建て替えを考え始める時期に入ります。
しかし建て替えの計画は、新しいマンションの規模やデザイン、住民の皆さまの工事中の仮住まい等、考えるべきことが多いため、計画だけで10～20年ほど要するからです。建て替えには住民の4/5以上の賛成が必要です。
工事費用が払えない、仮住まい先が見つからないといった問題から、住民の賛成が得られず、マンションは老朽化しているのに建て替えができない、というケースも中には見られます。
一方で建て替えによって戸数を増やし、余っている容積率から増やした住戸の販売価格で工事費用をまかなう、という方法で住民の負担を減らし、建て替えを成功させたマンションもあります。
北摂エリアの千里ニュータウンのマンションは5階建てで敷地面積・建ぺい率・容積率に余裕がある物件がどんどん新築マンションへと建て替わって供給ラッシュとなっております。
建て替えでマンションの規模を大きくするためには、敷地が広く、容積率・建ぺい率に余裕がなくてはいけません。またそうして増やした住戸が売れるためには、立地が良いほど有利です。ですから築古物件を選ぶ際は、資産価値の高い立地が重要です。
マンションの建て替えが驚くほど進まない（全国の築高マンションのわずか数％程度）のは、「お金」「人（合意）」「法律」という3つの巨大な壁が同時に立ちはだかるからです。
2026年4月の法改正で少しだけ壁が低くなりますが、それでもなお厳しい現実があります。
①「お金」の壁：3000万円以上の自己負担
「容積率」に余裕があるマンションは、余ったスペースに新しい部屋を作って売ることで、元の住人の負担をゼロにする「魔法の建て替え」が可能でした。しかし、今のマンションはすでに容積率を使い切っているものがほとんどです。
- 持ち出し費用の増大： 現在、建て替えにかかる自己負担額は1戸あたり3000万円以上はかかる可能性が高いです。
- 年金暮らしには不可能： 築古マンションに住む高齢者にとって、3,000万円以上キャッシュを出す、あるいは新たにローンを組むのは現実的ではありません。
②「人（合意）」の壁：8割の壁と高齢化
マンションは「全員の共有物」であるため、一部の人がやりたくても勝手には進められません。
- 決議のハードル： これまで建て替えには「所有者の4/5（80%）以上の賛成」が必要でした。2026年4月の改正法で、耐震不足などの特定条件があれば「3/4（75%）」に緩和されますが、それでも反対者が数人いれば止まってしまいます。
- 所在不明・無関心： 投資用として貸し出されている部屋や、相続で誰が持ち主か分からない部屋が増えており、そもそも「話し合いのテーブル」につけないケースが多発しています。
- 「終の棲家」派の反対： 高齢の住人からは「死ぬまで今のままでいい」「工事中の仮住まいに引っ越す気力がない」という切実な反対意見が出やすく、合意形成を阻みます。
③ 「法律（既存不適格）」の壁：今より小さくなる絶望
これが最も理不尽に感じるポイントかもしれません。現時点で、既存不適格とわかっているマンションは避けるべきです。
- 建築基準法の変化： 建てられた当時は適法でも、今の厳しい法律（容積率や斜線制限など）を適用すると、「今と同じ大きさの建物が建てられない」ケースがあります。
- 部屋が狭くなる： 建て替えた結果、自分の部屋が今より狭くなるなら、誰も高いお金を払ってまで賛成しません。
④2026年からの現実的な「新しい選択肢」
建て替えが絶望的であるため、国は2026年から以下のような「別の出口」を使いやすくしようとしています。
- 敷地売却制度（一括売却）： 建物はもう直さず、マンションの土地ごとデベロッパーに売却し、分配金をもらって解散する仕組みです。これも2026年4月から決議要件が緩和されます。
- 長寿命化（リノベーション）： 建て替えを諦め、配管や外壁を徹底的に直してあと30〜40年持たせる戦略です。「管理計画認定制度」などで資産価値を維持する方向にシフトする管理組合が増えています。
物件選びは坪単価で比較！マンションの「坪単価」算出法ご存知ですか？
物件ごとに価格を比較する方法の1つに「坪単価」があります。比較が難しいときに、坪単価で考えると、住宅選びがしやすくなります。
マンションの坪単価って？
建築や不動産の分野では、平米ではなく「坪」という単位をよく使うのはご存じの通りです。「坪」は尺貫法の単位で、畳2畳分の広さに相当します。
不動産業界では、平方メートルから坪に換算するために、平米数に0.3025を乗じます。
そもそも坪単価はマンション価格を比較するためのツールです。
マンションの坪単価とは、マンション価格を1坪あたりに換算したものです。
20坪（約66.12平米）のマンション価格が6,000万円の場合は、坪単価は300万円となります。
新築マンションを販売する際によく使用され、販売価格の総額を販売面積（詳細は後述）全体で計算した平均坪単価を、マンションの坪単価にします。
マンションを「総額（グロス）」ではなく「坪単価」で比較することには、プロが必ず実践する「3つの大きなメリット」があります。
特に、ご自身で不動産に関する情報を発信したり、売却・購入の戦略を立てたりする際には、坪単価という共通言語を使うことで、市場の「歪み」や「チャンス」がはっきりと見えるようになります。
① 条件の違う物件を「同じ土俵」で比較できる
マンションは一戸ごとに面積が異なるため、総額だけでは「どちらがお得か」が分かりません。坪単価を使うことで、面積の差を排除した「純粋な価格の高さ」を比較できます。
- 例：
- 物件A：60㎡ / 5,000万円 ＝ 坪単価 約275万円
- 物件B：70㎡ / 5,500万円 ＝ 坪単価 約259万円
- メリット： 総額はBの方が500万円高いですが、坪単価で見るとBの方が15万円以上割安であることが一目でわかります。これにより「広さのわりに安い」「狭いのに割高」といった判断が正確にできるようになります。
2. そのエリアの「適正相場」が浮き彫りになる
坪単価は、そのエリアの利便性や人気を数値化したものです。複数の近隣事例を坪単価で並べると、驚くほど一定の範囲に収まります。
- メリット： 周辺の成約事例が「坪250万円」前後で並んでいる中で、自分の検討物件が「坪300万円」だった場合、「なぜ50万円分も高いのか？」という具体的な疑問が持てます。「角部屋だからか？」「2026年の法改正に対応した最新設備だからか？」と、価格の根拠を深掘りするきっかけになります。
3. 値段交渉の戦略を立てやすくなる
坪単価は営業マンを動かす強力な武器になります。客観的な指標を基準にして値段交渉のネタとして説得力が増します。
- メリット：
- 「コスパ悪い物件」を回避できる： ライバル物件の坪単価が230万円なら、こちらが「坪250万円」に設定されていると、検索エンジンや営業マンの紹介において「このエリアで今、一番コスパが悪い物件」というポジションを瞬時に判断できるようになり、値段交渉するときに有効な武器となります。
- リフォーム代の反映： 売り手目線で話をすると「周辺相場は坪250万だが、リフォームで300万かけたから坪265万で出す」といった、根拠のある価格交渉が営業マンとできるようになります。
💡 競合マンションとの比較だけでなく新築との比較に役立つ
今、新築マンションは建築費高騰により坪単価が跳ね上がっています。
- 新築： 坪400万円
- 築10年中古： 坪300万円
- 比較メリット： この差（100万円）を「10年という築年数の劣化分」として妥当かどうか、あるいは「新築が高すぎるから、中古の坪単価はまだ上がる余地がある」といった市場の予測が立てやすくなります。
坪単価の計算方法のおさらい
販売価格 ÷ 専有面積（㎡） × 3.305 ＝ 坪単価
結論： 総額は「自分の予算」を確認するための指標ですが、坪単価は「その不動産の真の価値」を測るための物差しです。比較サイトや査定書を見る際は、まず「坪単価」の項目をチェックする癖をつけるだけで、不動産を見る目が一気にプロに近づきます。
分譲マンションで知っておくべき最低限の知識
分譲マンションは建物の区分所有等に関する法律の適用を受けます。1棟の建物内に複数の建物所有権が存在する点が通常の建物との相違点です。
この場合の建物所有権を「区分所有権」といい、その対象範囲を専有部分といいます。分譲マンションでは専有部分の区分所有権のほかに、共用部分の共有持分と敷地部分の敷地利用権が密接不可分のものとして、これらを分離して処分（売買等）することができないと規定しています。
購入した分譲マンションの専有部分をリフォームする場合、どの範囲までリフォームが認められるのか、共用部分との関係で実際には工事できない計画になっていないかなど、法的な側面と建築の側面から検討する必要があります。
リフォーム可能なのは、区分所有権の対象となる専有部分の範囲です。
〇戸境壁・床スラブ
専有部分を囲う住戸間の鉄筋コンクリート造の界壁、および、上下の床スラブは共用部分です。これらを変更することはできません。隣の住戸を購入し、戸境壁にドアをつけて行き来できるようにするリフォームや、上下の住戸を購入し、床に穴を空けて階段で昇降できるようにするリフォームは原則として不可です。
もっとも、構造耐力上問題がなく、管理組合が認める場合などはそのようなリフォームも可能といえます。また、外壁面、最下階や最上階の床スラブに断熱材が固定されているような場合は、その断熱材の帰属について管理組合に確認します。
戸境壁や床スラブには専用部分の内装のための下地を取り付けることも少なくありません。接着剤で貼り付ける場合は問題ありませんが、釘やボルトを打ち込む工事を行う場合は管理組合に確認することを忘れないようにします。
〇専用使用部分
区分所有法は、専有部分以外は共用部分と規定しますので、べランダ（バルコニー）は共用部分です。避難経路となっています。実際にはベランダに面する住戸の所有者が使用しますが、法的には、「共用部分に専用使用権を設定して独占的に利用する」ことになります。共用部分であるベランダを改変するリフォームは不可です。ベランダに類似のものに1階の専用庭やルーフバルコニーがありますが、扱いは同じです。
共用部分に専用使用権を設定して特定の住戸の所有者が独占的に利用する他の例として、玄関扉、窓枠、窓ガラスがあります。防犯のために玄関ドアを2重ロックにする、断熱性を高めるために外壁のサッシュを二重サッシュやペアガラスにするなども勝手にすることができません。専用使用部分の取り決めは管理規約で定めることが通常ですので、事前に確認することが大切です。
共用部分の性能を向上させる改修工事を長期修繕計画に位置づけ、マンション全体で取り組むこともありますので、併せて確認します。
●間取りの変更～居室の採光～
住宅の居室には採光に有効な開口部が必要です（建築基準法28条）。開口部は窓のほかトップライトなどもありますが、マンションの場合は窓と考えてよいでしょう。
必要な窓の大きさは居室の床面積の7分の1以上です。リビング、ダイニング、寝室が居室に該当します。子供室、客間、書斎など、部屋の名称にかかわらず常時生活する部屋であれば居室に該当し、トイレ、浴室、洗面所、納戸、専用のキッチンは該当しません。
3LDKの住戸では、3寝室とリビングダイニングの4室に採光が必要となります。リビングとダイニングが独立している場合は、5室に採光が必要です。採光とは「明かり」がとれることで、「日照」つまり「太陽があたる」ことではありません。採光に有効な窓は、向きは関係なく中庭に面していてもかまいません。採光がない部屋は、居室に利用できると誤認されない部屋名や用途を表示することになっています。
不動産の広告で「納戸」や「サービスルーム」などの表示を見ますが、採光が確保できていないことが理由のことが少なくありません。
和室とリビングダイニングの間の壁を固定の壁にするリフォームは要注意です。和室に採光が取れないために、その和室部分が「納戸」になってしまいます。
ふすま、障子、その他随時開放することができるもので仕切られた2室は1室とみなします。（建築基準法28条4項）。LDKと和室
冷暖房・換気設備については、専有部分内で比較的自由にリフォームできますが、①室外機と室内機を結ぶ冷媒管および配水管のために外壁（共用部分）に穴を開ける、②室内や屋外の機器の取り付けのために構造躯体（共用部分）にボルトを挿入する、などの場合は事前に管理組合に確認することが必要となります。
電気設備についても、照明機器等の構造躯体（共用部分）への取り付けに同様の留意点です。
給排水衛生設備のうち、排水管には注意が必要です。排水のためには勾配が必要で、必要な勾配が確保できないと漏水などのトラブルに直結します。横引きする配水管の長さに応じた水勾配を確実に確保します。台所や風呂をパイプスペースから遠く離れた南側にもってくるなど、思い切ったリフォームが制約を受ける可能性があります。
●使用資材や工事の制約
騒音による上下階のトラブルを予防するためにフローリングを禁止にするケースがあります。フローリングが可能でも床衝撃音の遮音等級L値を定め、これに合致したものに使用を制限することもあります。あるいはL45等級以上のフローリングを使う等の規定がある場合がございます。
リフォームを行う場合は事前に工事内容がわかる図面をつけて管理組合に提出し、理事会が承認するなど、工事のルールを定めていることがあります。理事会の承認には一定の時間が必要なことや、マンション内の工事に制約があることなど、考えて行動しまければなりません。
そもそもマンションの寿命は？
すべてのマンションは、そのうち取り壊されるか廃虚になります。最近の2010年以降建築された新築マンションでは、鉄筋コンクリート造の建物は、コンクリート強度が高く１００年の耐用性があると言われています。現在築３０年のものならあと７０年住めることになり、普通の大人なら「生きているうちは大丈夫」だと思うでしょう。築年数の古いマンションであれば、きっちりと管理が維持されていることを前提に築70年～築80年くらいまでは、持ちこたえることができる可能性があります。
１００年持つだろうというのは、「適切な維持・管理を施す場合」ということが前提である。それができなければ、１００年を待たずしてスラム化するかもしれません。
コンクリートの原料はセメントと砂利・砂等と水からなっています。基本的な性能は、原料の質と配合割合で決まります。また製造から施工までの工程、時間管理によって、品質が変わります。
コンクリート強度が18N／m㎡の場合、限界は約65年
コンクリート強度が24N／m㎡～27 N／m㎡ の場合、 限界は約100年
まず、資産価値が喪失すると、中古として買い手がつかない状態になり、ただでも買ってくれなくなります。
こうなると、資産価値のない物件に対して維持費を払うモチベーションは急速に失われ、管理費や修繕積立金の滞納が頻発するようになります。
管理費の滞納が頻発すると、管理組合にお金がなくなり、その結果、業務委託先の管理会社への支払いが滞り、業務委託契約を打ち切られます。
管理会社が逃げてしまい、新たな引き受け手が見つからないと、マンションにとって必要な管理業務が行われなくなります。
例えばエレベーターは定期点検ができなければ使えなくなり、受水槽は清掃していないと蛇口から汚れた水が出てきます。共用部分の電気代が払えないと、オートロックが作動しなくなります。
鉄筋コンクリートは大丈夫であったとしても、まず資産価値が喪失し、次に管理不能に陥れば、マンションはスラム化へと突き進みます。
現在、新潟県の湯沢町では約３０年前に建てられたリゾートマンションの、かなり多くの物件において資産価値が喪失しているが、まだ管理不能の状態には陥っていないそうです。管理組合が、管理費などの滞納者に対して厳しく督促したり競売に掛けたりして、管理不能を防ごうと活動しているからだそうです。
中には管理規約で民泊を認めた管理組合もあるそうで、民泊で収益が生まれることが分かれば、資産価値が復活します。
結論としてマンションは管理がしっかりしていることが重要です。
地震大国日本「安全なマンション」の見分け方
2013年以降、新築マンションの価格は大幅上昇。都心の人気エリアの新築マンション平均価格は庶民には手の届きにくい水準になりました。一方で中古マンションは、相対的にリーズナブルであることから「中古マンションを買ってリフォーム・リノベーション」を検討する人が増えています。
一般には、価格下落が緩やかになる築15〜20年の物件にお買い得感があり、また最近は築30年以上の取引のウエイトも高まっています。というのも、マンションが数多く造られた70年代の物件が市場に出始めているからです。
そうはいっても気になるのは、中古マンションの「耐震性」。いつどこで大きな地震が起きても不思議ではない地震大国日本で、マンションの耐震性についてどう考えたらいいでしょうか。
★大きな目安となるのはいわゆる「新耐震基準」を満たしているかどうか。
新耐震基準の建物は阪神淡路大震災の際に全壊が少なかったのに対し、旧耐震建物の中には大破・倒壊した建物も多数見られました。
現行のいわゆる「新耐震基準」は、78年の宮城県沖地震における被害を受け、81年に建築基準法が改正されたものです。この基準をかんたんにいうと「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる」というものです。地震被害が心配な人は81年以降のマンションを選ぶのが基本ですが、いくつか注意点があります。
ここでいう81年とは正確に言えば「1981年6月1日以降に建築確認申請が受理されているかどうか」。ところが中古マンションの物件広告には築確認申請受理日の記載はなく、建物の完成（竣工）年月が分かるだけです。なので新耐震基準を満たしているかどうか見極めるには、建築工事期間を考慮に入れる必要があります。マンションは工期が長く、規模にもよるものの、着工から完成までに1〜2年近くかかるのが一般的。もし、物件の完成年月が83年もしくは84年以降であれば、新耐震基準で建てられていると考えてよいでしょう。具体的に建築確認申請受理日を知りたければ、不動産仲介会社に調べてもらうか、自治体の担当部署に赴いて尋ねてみましょう。
※「旧耐震」でも安全な建物はあります。
もちろん、新耐震基準以前に建築されたいわゆる「旧耐震」のマンションでも、新耐震基準と同等の耐震設計をしているものは数多くあり、構造面、管理面などを含めて個別にチェックすることが大切です。心配ならホームインスペクター（住宅診断士）や建築士など建物の専門家に相談してみましょう。
81年以前の旧耐震の建物なら、耐震診断を受けて、その結果に応じ必要な耐震改修をしているかどうかが評価の一つの目安です。
ただし現実には「建物の竣工図面がない」「耐震改修費用がない」「所有者間の合意が得られない」など多くの課題があり、国や自治体も耐震診断や改修に助成措置を講じているものの、耐震診断を受けているマンションはそれほど多くなく、中には耐震診断を受けても改修までは行っていないマンションも多いものです。
★地盤のチェックも欠かさずに
もう一つ大事な視点があります。それは「地盤」です。マンションは一般的に地盤の支持層まで、地盤改良を施すため、大きな地震が来てもその影響は限定的であるように設計されていますが、それでも軟らかい地盤の上では建物はより揺れやすくなります。逆に、固い地盤の上に建っていれば、地震の影響は相対的に軽微です。
建物の揺れや液状化被害などが心配なら「台地」など相対的に土地が高い位置にあり、浸水や液状化の懸念がなく、地盤の固いところを選びましょう。
地震に安全なマンションを見分けるには、単に「築年数が新しい」という点だけでなく、建物の「構造」「地盤」「管理（防災力）」の3つの軸でチェックすることが重要です。
特に2026年現在は、法改正や管理認定制度の普及により、見極めの基準がより具体的になっています。
①「築年数」と「耐震基準」の境界線
まず基本となるのは建築時期です。
- 1981年6月以降（新耐震基準）：震度6強〜7程度の揺れでも倒壊しないことを目標とした基準です。これ以降の物件であることが最低条件です。
- 2000年6月以降（さらに強化）：地盤調査の義務化や、建物の「ねじれ」を防ぐバランス計算が厳格化されました。中古マンションを選ぶ際の一つの安心ラインです。
②「揺れ方」を決める3つの構造
マンションがどのように地震を受け流すかを確認しましょう。
| 構造 | 特徴 | 安心ポイント |
| 耐震構造 | 建物自体を強固にする。 | 最も一般的だが、上層階ほど揺れが激しくなる。 |
| 制震構造 | 重りやダンパーで揺れを吸収。 | 揺れを抑えるため、家具の転倒や建物へのダメージが減る。 |
| 免震構造 | 建物と地面を切り離す。 | 最も安全性が高い。 地震のエネルギーが建物に伝わりにくいため、室内の被害が最小限になる。 |
③ ハザードマップと「地盤」
建物が丈夫でも、地盤が弱ければ沈下や液状化のリスクがあります。
- 地盤の種類： 台地や丘陵地が望ましいです。埋立地や低地の場合は、杭がどこまで深く打ち込まれているか（支持層に達しているか）を確認してください。
- 液状化リスク： 各自治体の「液状化マップ」を確認し、リスクが高いエリアの場合は、マンションの地盤改良工事が行われているかを調べます。
④2026年の新基準：「管理計画認定制度」
今、最も注目すべきなのが「マンション管理計画認定制度」です。
- 認定マークの有無：国が定めた厳しい管理基準（修繕積立金の健全性や運営の透明性）をクリアしたマンションに与えられます。
- なぜこれが地震に関係するのか：認定を受けているマンションは、長期修繕計画が適切に更新されており、「地震後の補修費用が確保されている」「防災マニュアルが整備されている」可能性が極めて高いため、ソフト面での安全性が担保されています。
⑤現地でチェックすべき「防災力」
内覧の際、以下のポイントをチェックしてください。
- 避難経路（ベランダ・廊下）：隣戸との隔板（蹴破り板）の前に荷物が置かれていないか。共用廊下に私物がないか。
- 自家発電・受水槽の場所：地下にある場合、地震後の浸水や設備破損でライフラインが止まるリスクがあります。
- 防災備蓄倉庫：共用部に水やトイレなどの備えがあるか。管理組合が防災訓練を定期的に行っているか。
中古マンションの選ぶポイント
■立地
マンションの眺望や景観、その地域が将来廃れてしまうのか、発展するのかという立地面での評価です。 前の敷地に大きな空き地がある場合注意が必要です。最寄駅からの距離が近い方が査定額は高くなります。 駅から遠いマンションでは価格の下落率が高く、反対に駅近のマンションでは駅の人気にもよりますが、価格が下がりにくく、反対に価格が上昇する物件もあるのです。 また車移動が基本になっている地域では、敷地内の駐車場の有無や金額が影響します。 原則、売主様が借りている駐車場は、一旦、管理組合に返さなければなりません。たまに、内々で引き継げるようにとりはからってくれる管理会社もございますが、期待しすぎない方がいいかと思います。敷地内に借りられる駐車場がない 場合、近隣に月極めで契約できるところがあるのかを調べておく必要がございます。
■周辺環境
マンションの近くに日常的な買い物をするスーパーや商店街があるか。 また学校や保育園が近くにあるかなども重要です。 幹線道路や線路の近くの場合、騒音が影響することもあります。
■マンションの状態や築年数
建物の安全性に対する評価として、耐震構造であるか、土壌汚染などがないかなども重要なポイントです。 特に、東日本大震災の後は、耐震構造の建物であることは、査定の際により有利になりました。 １９８１年６月以降に建築確認を受けた建物で耐震工事をしていない物件は、査定が非常に低くなります（この年に耐震基準が新しくなっています）。
建築確認を受けてから建 物完成までの時間を考えると、少なくとも１９８２年以降の完成がひとつの目安となるでしょう。
■築年数
築年数はマンションの安全性とも関連しますし、間取りや設備の点からも重要です。 古いマンションの場合、間取りが現代生活にあっていなかったり、設備（特に水回り）が使いづらかったりするからです。 古いとリフォーム代が高くつきます。
■施工会社と販売会社
建物の信頼性に対する評価として、施工会社がしっかりした会社であるか、分譲会社の財務状況が安定しているかも重要になります。 施工会社がきちんとした会社であればマンションに不具合がある確率は減ります。 仮に不具合があったとしても、分譲会社が買い主である住人に補償する場合に、その資金力の有無が考慮されるためです。 最近のニュースでは、マンションに不具合が見つかったため、建替え工事をするケースが見られました。 建替えには莫大な費用がかかります。ここでのポイントは、昭和建築のマンションでは、分譲会社が倒産していることもございます。しかし、分譲会社が倒産しているしていない関係なく中古市場では、売れていきます。
■管理と修繕の状態
区分所有というマンションの特徴から、管理や修繕の状態も重要なポイントです。マンションが一戸建てと違うのは、管理費や修繕積立金が徴収されることにあります。 これらがしっかり管理され、メンテナンスや大規模改修工事に使われている（または使われる予定がある）場合は査定額が上がります。 逆に管理がずさんで、メンテナンスが十分でない場合は、査定額が下がります。
具体的には、管理費や修繕積立金の額とそれが適正に管理されているか、過去の修繕工事等の履歴、マンション管理規約の内容などが考慮されます。 管理組合や管理会社などの状況は重要なポイントとなります。 管理組合がしっかりしていないと、修繕がうまく進まなかったり、最悪の場合は管理費の横領なども考えられるためです。 また、管理会社が違うだけで、メンテナンス力が向上し、管理コストも下げることができる場合もあるからです。 修繕の方法ひとつで、建物自体の傷みが減り、マンションの査定額にも重大な影響を及ぼすことになるのです。 規約については、ピアノなどの騒音、ペットなどの飼い方の問題について、どのように取り決めているのかもポイントです。 これらの取り決めによって快適に暮らせるだけでなく、住民同士のトラブルも減るわけです。結果として「住みやすい」物件となり、マンション評価額に目に見えない形で影響します。
■階数と方角、角部屋
物件が高層階にあるほど条件がよくなるほか、角部屋や南向きにベランダがある物件などは有利になります。 上層階が価格が高く、下層階の価格は低いのが一般的ですが、最近、人気となっているタワーマンションについては、特に上層階と下層階の違いによる価格差が明らかです。 今後、新規にタワーマンションを購入する場合、マンション引渡し時期によって上層階と下層階では負担する固定資産税に差をつける方針が示されています。 同じ面積でも、付加価値の高い上層階には他階固定資産税を、下層階には低い固定資産税がかかる方針です。 これにより、タワーマンションの査定にどのような影響がでるかは未知数です。 ただ、既存のタワーマンションの固定資産税は従来通りですから、逆に中古マンションの場合は上層階の価値が高まり、より高価格の査定になることも十分ありえます。 低層マンションならば、１階の場合には専用の庭がついていると査定額がアップします。 同じマンションでも、方角によって査定額が大きく変わることもあるのです。
部屋の方角では、南向きが一番評価が高くなるのが 一般的です。 ただ、投資用のタワーマンションなどでは、部屋の向きにかかわらず人気のある物件もあるようなので、部屋の方角というポイントは、そのマンションによって査定に対する影響も違うと言えます。 左右を挟まれた部屋であるか、角部屋であるかも価格に影響します。 角部屋は、通風もよく、騒音面でも片方しか接する部屋がないために安心だからです。 エリアによっては北向きのマンションでも売れていきます。
■リフォームや修繕の状況
マンション全体ではなく、物件に対して個人でやったリフォームや機器類の入れ替えも影響するポイントです。
古くなるとかなりのリフォーム代がかかる可能性がございますのでそのあたりも意識して見学する時、見ておく必要がございます。
中古マンションを購入する時の重要なポイント
〇できるだけ築年数の新しい物件を購入する。
〇できるだけ駅から近く利便性の高い物件を購入する。
〇できるだけ管理のしっかりした物件を選ぶ
★★どこの不動産会社に行っても同じ物件を紹介される理由★★
効率よく探すためには不動産業界のしくみを知ることが大切です。どこの不動産会社に行っても同じ物件を紹介された経験はあると思います。大手と中小の不動産会社関係なくの情報に差がないのはレインズの仕組みがあるからです！！販売中の物件のほとんどは当社で取り扱いが可能です。
どこの仲介会社で購入するかで、諸費用が大きく変わります。
諸費用を削減したいお客様は是非、当社をご利用下さい！
不動産業者は売却等の依頼が入った場合、その物件を不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・オンラインシステム＝「REINS（レインズ）」に登録することが義務付けられています。 このシステムがあることで、広く迅速に物件の公開をすることが可能になります。
※専任の場合、７営業日以内に登録を義務づけられています。
※専属専任の場合、5営業日以内の登録を義務づけられています。
■REAL BANKであれば、お客様の理想の物件が探せます■
当社の営業スタイルは
「自社物件」＋不動産流通機構（レインズ）
のすべての物件からご紹介が可能となっております。
当社のお得は
「価格交渉＋仲介手数料（割引）」
で更にお得に購入できます。
「不動産屋をいろいろ回るのは大変・・・」
アーバンサイエンスでは他社の物件もすべてほとんど取扱いができます。
購入するために色々な不動産屋さんを自分たちで見て回るのはすごく大変なことですよね。特に時間がない人達にとっては購入したくても物件を探している時間さえないことも・・・。
そんな時は私たちにおっしゃってください。例えば街を歩いていて「素敵な」物件を見つけたら私たちにお知らせください。ほとんどは当社で取り扱い可能です。
ですからお客様はアーバンサイエンスに来店していただくだけで済むようになります。
中古マンションの価格交渉について
中古物件の場合、売主様は不動産会社でなく、一般的には個人です。この場合、売却理由が大きなポイントです。例えば、早く売らないといけないなど、売り急ぐ理由がある場合値段交渉に応じてくれる可能性がございますが、そうでない場合や、売り出してすぐの場合など、大きな価格交渉は、かなり厳しくなります。
ただ、ある程度価格交渉が入ることを前提として、値切りしろをつけて、販売活動にはいることが、多いですので、値段交渉は、やらないと損だと思います。 ローンの残債が多く残っている場合、抵当権を消すためには、残債より高い金額で売らなければなりません。残債より低くなった場合、自己資金があるかどうかがポイントになります。当然売却にも仲介手数料等の費用が発生しますので、そういった費用も含めて資力があるかどうかがポイントになります。そのあたりも把握した上で、商談を進める必要がございます。
【価格交渉成功の秘訣・中古の場合】
中古物件も新築物件と同じように、ほどほどのところで勝負するのが一番ベストです。特に、中古物件の場合、売主様は個人であることが、一般的で、いままで住んでいた家に愛着を強くもたれています。大きな金額の場合、値段交渉どころか、気分を害して、この人には満額の金額でも売る気はないと言われたりする売主様もいらっしゃいます。そのあたりを念頭に置いた上で、商談を進めることが得策です。マイナス面を引き合いに出しすぎて価格交渉するのもいい結果を引き出すことはできません。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
アーバン・サイエンス株式会社
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