分譲マンションの専用使用権とは?専有部分とは?

分譲マンションの専用使用権とは?専有部分とは?

分譲マンションは建物の区分所有等に関する法律、「区分所有法」の適用を受けます。1棟の建物内に複数の建物所有権が存在します。

この場合の建物所有権を「区分所有権」といい、その対象範囲を専有部分といいます。分譲マンションでは専有部分の区分所有権のほかに、共用部分の共有持分と敷地部分の敷地利用権を分離して処分(売買等)することができないと規定しています。

区分所有権の対象となる「専有部分」は、リフォームすることが可能です。

しかし、専有部分以外は勝手にいじることはできません。

戸境壁・床スラブ をぶち抜くことはできるの?

専有部分を囲う住戸間の鉄筋コンクリート造の界壁、および、上下の床スラブは共用部分です。当然、これらを変更することはできません。隣の住戸を購入し、戸境壁にドアをつけて行き来できるようにするリフォームや、上下の住戸を購入し、床に穴を空けて階段で昇降できるようにするリフォームは当然できません。

構造耐力上問題がなく、管理組合が認める場合などは可能になる可能性はあります。

戸境壁や床スラブには専用部分の内装のための下地を取り付けることも少なくありません。接着剤で貼り付ける場合は問題ありませんが、釘やボルトを打ち込む工事を行う場合は管理組合に確認することを忘れないようにします。

専用使用部分  バルコニーは共用部分?

区分所有法は、専有部分以外は共用部分と規定しますので、バルコニーは共用部分です。実際にはバルコニーに面する住戸の所有者しか使用しませんが、法的には、「共用部分に専用使用権を設定して独占的に利用する」という意味において利用するにすぎません。1階の専用庭やルーフバルコニーも専用使用部分になります。バルコニーは、避難経路として考えられています。そのため、共用部分でもあるバルコニーの上に遮るようなものを置いてはいけません。バルコニーは専用使用権で、無料ですが、専用庭やルーフバルコニーは料金を別途かかることが一般的です。

共用部分に専用使用権を設定して特定の住戸の所有者が独占的に利用する他の例として、玄関扉、窓枠、窓ガラスがあります。防犯のために玄関ドアを2重ロックにするためにドアを変える、断熱性を高めるために外壁のサッシュを二重サッシュやペアガラスにするためにドアを変えることも勝手にすることができません。専用使用部分については、管理組合の許可が必要になります。

間取り変更のリフォームの注意点

住宅の居室には採光に有効な開口部が必要です(建築基準法28条)。

必要な窓の大きさは居室の床面積の7分の1以上と決められています。リビング、ダイニング、寝室が居室に該当します。トイレ、浴室、洗面所、納戸、専用のキッチンは該当しません。

採光とは「明かり」がとれることで、「太陽があたる」ことではありません。

「納戸」「サービスルーム」 とは?

不動産の広告で「納戸」や「サービスルーム」などの表示を見ますが、採光のレベルが確保できていないことが理由です。広告で納戸やサービスルームと記載されていても、普通の部屋とさほど採光が変わらないケースもありますので、実際現地で確認することが大切です。

原則として、購入後、これらの部屋を子供の寝室に使うことは用法違反となります。 実際に納戸として利用するのであれば問題ありませんが、寝室や子供部屋にする、つまり、居室として利用することを前提とするリフォームは「違反」です。

※ふすま、障子、その他随時開放することができるもので仕切られたよくある3LDKの間取りの和室2室は1室とみなされます(建築基準法28条4項)。

冷暖房・換気設備については、専有部分内で比較的自由にリフォームできますが、①室外機と室内機を結ぶ冷媒管および配水管のために外壁(共用部分)に穴を開ける、②室内や屋外の機器の取り付けのために構造躯体(共用部分)にボルトを挿入するなど共用部分に穴をあけたりする場合は事前に管理組合に確認することが必要となります。

給排水衛生設備のうち、排水管には注意が必要です。排水のためには勾配が必要で、必要な勾配が確保できないと漏水などのトラブルに直結します。横引きする配水管の長さに応じた水勾配を確実に確保しないといけません。台所や風呂をパイプスペースから遠く離れたところに引っ張る場合制約を受ける可能性があります。

管理規約に注意!使用資材の制約があることがよくあります。

騒音による上下階のトラブルを予防するためにフローリングを禁止にするケースがあります。フローリングが可能でも床衝撃音の遮音等級L値をL45等級以上と定めていることも多くあります。昔は、カーペットを利用していたマンションも多くあります。

リフォームを行う場合は事前に工事内容がわかる図面をつけて管理組合に提出し、理事会が承認するなど、工事のルールを定めていること一般的です。管理規約を必ず確認しましょう。

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