【マンション売却.com リアルバンクシステム】

REAL BANKシステムとは

マンションの売却は当社にお任せください!

当社の特徴は

❶リスク・問題の見える化、解消軽減
❷価値の向上 お金をかけずにバリューアップ
❸高値売却戦略
❹万全な資料の準備
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❻マンション売却限定で売却にかかる仲介手数料最大無料、半額

■窓口は当社だけで大丈夫です。

当社は、マンション売却の「本気度」が違います。

最大限の努力と熱意でサポートします。

不動産を通してお客様の「笑顔」を創造します。

当社の営業担当は、新築分譲マンションの販売を長年経験してきているため、
マンションの販売について深く知り尽くしており、 高値でスピード売却するための効果的な販売ノウハウがございます。

地域密着の強力な不動産販売ネットワークと的確な販売戦略であなたの不動産を早期売却へと導きます。

【当社がマンション売却力に自信がある理由】

➊エリア理解力

エリアを熟知し市場を知り尽くしているからこそ、的確な判断でスムーズな売却を導きます。

➋マンション理解力

マンションごとの資産性をだれよりも理解しています。

❸プレゼン力

買主様へのプレゼン能力を常に磨き続けております。

❹Web広告戦略・ポスティング戦略

的確な広告戦略により、早期売却へと導きます。

マンション売却に本気のお客様は、アーバンサイエンスのリアルバンクシステムでご売却を!

【マンション査定のポイント】

マンションの査定では、立地、周辺環境、マンションの状態や築年数などの様々なポイントがありますが、一番のポイントは立地です。マンションの価値の8割くらいは立地で決まります。

➊立地マンションの眺望や景観、その地域が将来廃れてしまうのか、発展するのか、駅から近いのか、近くにスパーがあるのか等立地面での評価です。当然、最寄駅からの距離が近い方が査定額は高くなります。(マンションの場合駅徒歩10分以内が基本です。)駅から遠いマンションでは価格の下落率が高く、反対に駅近のマンションでは駅の人気にもよりますが、価格が下がりにくく、反対に新築購入価格より高く売れる物件もございます。敷地内の駐車場の有無や金額、管理費・修繕積立金の金額が影響します。敷地内に借りられる駐車場がない 場合、近隣に月極めで契約できるところがあるのかもポイントです。基本的には購入希望者は敷地内に駐車場があることを望みます。

➋周辺環境マンションの近くに日常的な買い物をするスーパーや商店街があるか、また学校(特に小学校)や保育園が近くにあるかなども重要です。マンションは幹線道路や線路沿いの物件も多いですが、騒音が買主様の決断に大きく影響することもあります。

❸マンションの状態や築年数建物の安全性に対する評価として、耐震構造であるか、土壌汚染などがないかなども重要なポイントです。特に、耐震構造の建物であることは、査定の際により有利になりました。1981年6月以降に建築確認を受けた建物で耐震工事をしていない物件は、査定が非常に低くなります。旧耐震なのか新耐震なのか重要なポイントです。耐震工事を受けた物件は価値が高くなります。建築確認を受けてから建物完成までの時間を考えると、少なくとも1982年以降の完成がひとつの目安となるでしょう。

❹築年数築年数はマンションの安全性とも関連しますし、間取りや設備の点からも重要です。古いマンションの場合、間取りが現代生活にあっていなかったり、設備(特に水回り)が使いづらかったりするからです。

❺施工会社と分譲会社建物の信頼性に対する評価として、施工会社がしっかりした会社であるか、分譲会社の信用があるかも重要になります。施工会社がきちんとした会社であればマンションに不具合がある確率は減ります。仮に不具合があったとしても、分譲会社が買い主である住人に補償する場合に、その資金力の有無が考慮されるためです。建替えには莫大な費用がかかりますから。。古い物件になると分譲会社が倒産している物件もございますが、経験上、中古市場で売買されるときそれほど影響を受けることはございません。やはりマンションは立地が重要です。

❻管理と修繕の状態区分所有というマンションの特徴から、管理や修繕の状態も重要なポイントです。マンションが一戸建てと違うのは、管理費や修繕積立金が徴収されることにあります。これらがしっかり管理され、メンテナンスや大規模改修工事に使われている場合は査定額が上がります。逆に管理がずさんで、メンテナンスが十分でない場合は、査定額が下がります。住民の管理の意識が高いかどうかも非常に重要です。賃貸に貸している住戸が多い物件は管理状態が悪くなります。自己居住率の高さも大変重要です。賃貸で貸していて、本当の所有者と連絡が取れない状況にある住戸が多い物件は将来的にスラム化していく可能性が高まります。管理費や修繕積立金の額とそれが適正に管理されているか、過去の修繕工事等の履歴、マンション管理規約の内容などきっちりみることが大切です。管理組合や管理会社などの状況は重要なポイントとなります。管理組合がしっかりしていないと、修繕がうまく進まなかったり、最悪の場合は管理費の横領なども考えられるためです。管理会社を変えるだけで、メンテナンス力が向上し、管理コストも下げることができる場合もございます。修繕の方法ひとつで、建物自体の傷みが減り、マンションの査定額にも重大な影響を及ぼすことになるのです。規約については、ピアノなどの騒音、ペットなどの飼い方の問題について、どのように取り決めているのかもポイントです。取り決めがなくあいまいな場合、トラブルになります。これらの取り決めによって快適に暮らせるだけでなく、住民同士のトラブルも減るわけです。結果として「住みやすい」物件となり、マンション評価額に目に見えない形で影響するのです。規約を改善するには住民間の総意の形成などの手間はかかりますが、コストをかけずにマンションの価値を上げる点で、よい方法であると言えます。

❼階数と方角、角部屋物件が高層階にあるほど条件がよくなるほか、角部屋や南向きにベランダがある物件などは有利になります。上層階が価格が高く、下層階の価格は低いのが一般的です。低層マンションならば、1階の場合には専用の庭がついていると査定額がアップします。同じマンションでも1階上か下かで全く評価が違うケースがございます。例えば、購入してから5階建ての賃貸マンションが目の前に立った場合、5階か6階かで市場価格は違ってきます。部屋の方角というポイントは、そのマンションによって査定に対する影響も違い、大阪市内の物件では北側バルコニーでも普通に売れたりします。角部屋かどうかもポイントです。通風もよく、騒音面でも片方しか接する部屋がないために安心できるです。

❽リフォームや修理 不具合があるのかないのかマンション全体ではなく、物件に対して個人でやったリフォームや機器類の入れ替えも影響することがあります。ただし古い物件ほどリフォ-ム前提で探している方が多いため、査定には全く関係ないこともありますが、売出価格を決める際には重要な決め手となる可能性もございます。もし不具合がある場合は、最初から正直に話しをしている方が、買主様からの印象はよくなります。

売却の成功には頼れる専門家がいるかどうかにかかっています!

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