新築一戸建を建てる時、知っておくべき43条但し書き道路とは ローンが不利になる！私道の種類は最低限、確認すべき！
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私道には様々な種類があり、住宅ローンの取り扱いが厳しい道路も存在します。代表的な私道の解説と住宅ローンを利用するにあたっての物件の見極めのポイントを解説させていただきます。
私道もいろいろ。 私道の種類は最低限、確認すべき！
建物を建築する際には、建築基準法上の道路に最低２ｍ以上接していないと建築をすることができません。 接していないと建築不可の物件です。
私道にもいろいろあります。住宅ローンに影響する場合もあれば、全く影響しない場合もあります。前面道路が、建築基準法上の道路でない場合、再建築はできません。
購入する前に必ず、前面道路の種別は、確認すべき内容です。私道が問題というわけではありません
第2項道路や位置指定道路は買ってもいいのか！？
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私道が問題というわけではありません。だから、公道でなくても、建築基準法上の道路であれば問題ありません。
第2項道路や位置指定道路は、建築基準法上の道路で、建築する上で特に問題はございません。
「2項道路」 とは建築基準法の道路であるものと「みなす」ことにされた道のことで、第42条第2項に規定されています。セットバックが必要になるのが、2項道路で、セットバック面積がどれだけあるのかきっちりと確認することが大切です。
「建築基準法上の道路」は原則として幅が4m以上あることが必要とされていいます。（建築基準法第42条第1項）
下記条件を満たせば、その道を「建築基準法上の道路とみなす」という救済措置が設けられています。（建築基準法第42条第2項）
１．幅が4m未満の道であること
2．建築基準法が適用された際にその道に現に建築物が立ち並んでいたこと
3．特定行政庁（知事や市長）の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと
２項道路の特徴はセットバックが必要になることです。
第2項道路や位置指定道路は、建築基準法上の道路なので、43条但し書きの道路のような心配は要りません。
43条但し書き道路（ 43条2項2号 ）とは
建物を建築する際には、建築基準法上で道路と定めるものに最低２ｍ以上接していないと建築をすることができないのですが、 43条但し書き道路（43条2項2号）は、建築基準法に定める道路ではないが、この許可を受けることで建築物の建築が可能になるという特別なものです。
見た目は道路にしか見えませんが、 43条但し書き道路 は道路ではありません。道路ではなく通路です。
見た目は道路で、見る限り全く区別ができません。
43条但し書き道路は （43条2項2号） 、見た目は、道路のようにみえますが、空地・通路にすぎません。 つまり道路ではありません。
建築基準法第４３条但し書き（ 43条2項2号 ）による許可は、接道についての例外的適用で、法４２条にいう道路に有効に接道できないとき、やむを得ない事情がある場合に適用するものです。
特定行政庁（建築主事を置く市町村の長または都道府県知事）が認めて建築審査会の同意を得たものについては、建築基準法上の道路に接したものと同様に取り扱うことができるという内容です。
前面道路が、建築基準法上の道路かそうでないかは見た目ではわからないので、市役所で、調査をしないとわかりません。
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前面道路が、私道の場合更に確認すべきこと
前面道路の上水管と下水管の所有者も確認しておく必要があります。
上水管と下水管が、市で管理されておらず、私設管の可能性もあります。
その場合、将来メインテナンスをしないといけない可能性があります。そして、前面道路の本管につなげない可能性もあることを考えて、市町村が管理している本管までどれくらいの距離があるのかもみておきましょう！
43条但し書き許可（43条2項2号 ）の新築は住宅ローンが不利になる！
43条但し書き許可（ 43条2項2号 ）の必要な土地で家の建築をする場合、住宅ローンを借りることはできるのでしょうか？
43条但し書き許可が必要な場合、申請して許可を取ることができれば、金融機関の審査を受けてローンを借りることも可能です。
しかし、金融機関は住宅ローンの融資をするかどうかを判断する時、大きく2つの視点から審査を行っています。１つは収入、勤続年数や勤務先といった「借りる人の返済能力」の審査です。もう１つは、購入する物件の担保としての価値を見る「物件の担保評価」の審査です。
金融機関は、万が一、支払いが難しくなった時、最悪、不動産を競売にかけて現金化しようと考えています。だから担保力が大切になり、流通性のある物件かどうかは非常に重要です。
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43条但し書き許可の物件は、担保評価が低いため、金融機関によっては取り扱い不可の場合もあります。「人物」の審査では問題なくても「物件」の審査で問題となり、否決になる可能性もあります。
逆に不動産の担保力が低くても、勤務先等の属性がいい場合、審査に通ってしまう可能性があります。こういった場合、売るときは、苦労するかもしれません。
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返済比率等「人物」の評価で審査がギリギリの方は、避けた方がいい物件です。
当然価格は安く設定されているので、様々な観点から検討してみる必要があります。ただ、購入する人のほとんどはローンを利用するので、将来売るときも、売りにくい面があることは認識しておく必要があります。
土地的に問題ないかを見る時に更なる注意点
それは、越境があるかないかです。
自分の上水管や下水管が他人の土地に入っている時もあれば、逆に越境されている時もあります。これが地中内越境です。大手分譲会社の場合、越境については、かなり厳しくチェックして仕入れを行います。
越境は、住宅ローンの担保評価に大きな影響を与えるからです。
越境があると、融資自体が厳しい金融機関もあります。
越境は、地中内だけではありません。
空中越境もあるかないか必ず取引する時に見ておかなければいけません。
大阪市内など密集エリアでは、軒が越境しているケースもあります。
この場合、将来撤去の覚書がないと、住宅ローンは否決されます。
「再建築不可」の土地・中古物件は要注意
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接道義務を満たさない敷地に建っている物件を購入する場合には、「再建築不可」の物件かどうかチェックが必要です。再建築不可として指定されている物件についてはリフォームは可能ですが、建て替えをすることができません。
再建築不可の物件は、住宅ローンが不可となります。
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新築であろうが、中古であろうが、前面道路の種別の確認は重要です。
現在、 旧の43条但書が無くなり、この内容が43条2項2号になりました。
４２条の２項は、住宅ローンに全く問題ないですが、４３条２項は住宅ローンに大きく影響してきます。同じ２項でも４２条と43条で天と地の差があります。ややこしいですが・・・審査がきわどい方は、担保力のある物件を探した方が無難です。
新築一戸建ての建売を購入する場合、土地の仕入れの段階で、大手の建売分譲会社は、43条2項2号の物件は、避けようとします。稀に、そういった土地を仕入れをすることもあります。こういった土地で土地の仕入れを行うのは、中小の業者が多いです。又、越境についても、大手建売分譲会社の場合、厳しい目線で仕入れを行います。万が一、軒が越境している場合、その土地の部分は、分筆してしまい対象不動産としません。
とにかく土地の仕入れをしないといけないので中小の建売業者の場合は、そこまでしません。そのため、目視で判断ができずに、よくよく確認すると、越境してしていたというケースは多々あるので注意が必要です。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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