新築一戸建ては20年後、建売と注文住宅の建物の価値は同じになる！失敗・後悔しない方ために知っておくべき内容は！
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人生において、そう何回も購入したり、することはない家。
それだけにできるだけ失敗・後悔したくないと思います。
家探しをするときに、一番注意すべきポイントは、資産価値です。具体的にどういう点を意識してさがすとよいかをご説明させていただきます。
家は住み替えも意識して購入することが大切
気に入った立地の建売やハウスメーカーで建てた新築一戸建てを購入して、家族みんなでそこを”終の棲家”として幸せに暮らすと考え、住み替えは頭の片隅にもないというのが新築一戸建てを購入しようと思っている人がみな思い描く代表的なストーリーかと思います。
しかし入居した後に、購入時には全く想定していなかったような事態（転勤・離婚・家族構成の変化等）が発生し、転居する為に家を売却しないといけない状況等に陥いることが考えられます。
新築一戸建てを選ぶ方は、比較的転勤のリスクの少ない会社に勤めていることが多いと思いますが、最近は、転勤というよりも転職が当たり前の時代になり、終身雇用という言葉は、死語となっていることを考えると、住み替えの備えなしに家を購入するのは危険と考えます。
とはいえ、賃貸にしろ住むためには、住宅費をかけずに生きることはできません。万が一、90歳まで生きるという事を考えると、賃貸より購入した方が住宅にかかる費用を抑えることができます。
資産価値を見極めて購入することが大切
住み替えや買い替えをする時、一番の問題は、資産価値を見極めて購入できているかがポイントになります。
ここで問題になるのが、無理をしてローンを組んでいた場合で、残債より高く家が売れない時です。
なかなか売れなかったり、買い手が見つかっても金額の折り合いがつかなかったりすると、住んでもいない家のためにローンを返済し続けることになります。
売却で大切なことを売買代金でローンの残債を「０」つまり消すことができるかどうかです。万が一、買い手があらわれても、残債より低い金額で成約となれば、その足りない分を自己資金で補わないといけないという事です。自己資金で補えないと永遠に売却することはできません。
不動産には金融機関の抵当権が設定されています。これを外すには、残債以上に高く売るしかありません。あるいは、自己資金で補うしか手はありません。
万が一、無理してローンを組んで毎月の支払いに余裕がなく、定期的な貯金ができておらず、補填できるお金がないとすれば、買い替えは絶望的となります。
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換言すると、新築一戸建て購入において起こりえる「大きな失敗」とは、売却せざるを得なくなった時に発生し得る「経済的損失」が発生し、身動きがとれなくなることです。
不動産購入の鉄則は、住み替えを前提として、家を購入することが大切です。
「経済的損失」を比較的発生させにくい、リセールバリュー（価値）が高い新築一戸建ての賢い買い方についてまとめさせていただきました。
売るときのことを考えて、家（新築一戸建て）を探している人はかなり少ないと感じています。
売る時高く売れるのは建売？注文住宅？
新築一戸建ての建売住宅とは、万人受けをする間取りや価格・設備でバランスをとった建物なので特別なものは付いておらずコストパフォーマンス最優先です。
しかし、意外とリセール（売却）を考えたときにはこだわりのある注文住宅よりも高く売れたりします。
注文住宅より建売の方が、資産の目減りリスクは低い！
建売住宅が高く売れるのも条件
ロケーションがいいのは絶対条件
やはり、戸建でもマンションと同じで、立地のいい不動産は売りやすいです。注文住宅の場合、土地を探すのに苦労して、立地条件を妥協して購入する可能性が高くなる分、不利になる箇所です。
通勤も通学は、家族にとって重要なポイントです。
どんなに安くても、通勤・通学が厳しいと見向きもされない可能性があります。
間取りが万人受けする間取りであること
新築一戸建ての購入希望者は、結婚や出産の予定がある年代層・世帯つまり1次取得者が多いです。中にはリタイア後の方もいらっしゃいますが、そこは圧倒的に少ないと感じています。どちらかというとリタイア組、年配の方は、駅徒歩5分圏内の病院や商業施設の近いマンションを選ぶのが一般的です。２人目、３人目と近い将来に家族が増えていっても対応できる間取りになっているのを中心に選ぶのが、建売住宅の賢い買い方の要素のひとつといえます。
新築一戸建てで最も人気があるタイプの間取りは、４ＬＤＫで、２階の部屋を子供部屋にするというのが、誰でもイメージしやすいパターンです。
確かに、エリアによっては、３LDKでも売れるエリアはあります。エリア性にもよりますが、大阪市内ですと、４LDKでないと売れないという感覚はあります。
新築一戸建ての３LDKは、マンションで言うところの２LDKの感覚に似ています。
ちなみに、少子化なので４ＬＤＫは不要ではないか？という疑問を持たれる方が多いのですが、新築一戸建ての購入者層に限ってお話すると、複数お子さんがいらっしゃるあるいは、2人目の出産の可能性の高いご家庭が圧倒的に多いと感じます。
エリアによっては、基本的には4LDKの方が売りやすいのですが、そのあたりは予算との兼ね合いで考えていくといいと思います。
広さは十分でも、自分の好みにこだわりすぎた間取りは避けた方が無難です。
現在人気のある間取りは、カウンターのオープンキッチンです。
日当たりのいい住み心地のいい家
立地が良すぎると、日当たりが悪くなりがちですが、日当たりが悪い新築一戸建ては、売る時苦労するかもしれません。マンションの顧客層では、それほど問題にはならないのですが、戸建の顧客層は、日当たりを重視する傾向にあります。
大きな分譲地でも、売れ残っている物件をみると間取りが悪いか日当たりが悪いかのどちらかであることが経験上、多いように感じます。
建売の方が賢い買い方になる可能性がある理由
日本の不動産流通の仕組みが一番の原因です！
例えば、２区画更地の土地があったとします。片方が建売の家、片方は、高気密・高断熱の高性能の注文住宅だったとして、20年後、２５年後建物の価値はほぼ同じになります。
なぜこういうことが起こるかと言いますと、日本の中古流通システムが、建物を正確に評価する仕組みができていないからです。
評価する仕組みがなければ、その物件のよさが買主様に理解されません。
日本の中古流通システムでは、注文住宅の建物の価値が評価されません。
日本の不動産市場に問題、新築の方がいいと思う方が多い
中古の流通システムに問題があります。建物を適切に評価するシステムが浸透していないというのが大きな問題です。そのため、建物の価値は、20年から25年くらい経てば、価値はゼロと査定されてしまいます。今ある戸建をリノベーションして住もうという方よりも、築20年、築30年になると更地にして新築を建ててしまおうと考える方が圧倒的に多いということです。
そのため、古くなると建物の価値が正当に評価されない傾向があります。大手ハウスメーカー施工とうたって売り出したとしても、評価してくれる人は少数派ですので、ハウスメーカーでかなりこだわりお金をかけた家がほとんど市場では評価されず、売れ残ってしまうという事を考えるとコスパが悪いと考えます。
大手建売会社では、住宅性能評価が標準装備されています。建売住宅で、第３者が入っている住宅性能評価付きの新築一戸建てを購入すれば、一概に悪いとも言えず、予算やこだわりのバランスを考えての選択肢としては、いい選択だと思います。また、建売の場合、値段交渉が可能です。
建築条件付き土地は値段交渉もできないし、実際の内容は建売住宅に設備関係例えば浴室・洗面・キッチン等を少し良く見せた内容に過ぎず、住宅性能評価も付いていない物件も多いです。耐震等級は最低限の1しかないケースが多いです。結局、設備の仕様は決まっているので、間取りを少し自由にできる程度の内容です。その割に建売より300万円、400万円高くなるので割に合わないケースが多いです。
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注文住宅の大手ハウスメーカーでは、グレードは高くなるもののトータルのコストの面で建売と比較すると1000万円以上の差はでてきますが、実際、20年後売るときには、それだけ高く売れるという事はありません。
以上のような感じで数百万円以上高くなるのであれば、住宅性能評価付きの建売住宅を購入して設備関係が傷んできたら入れ替えればいいという考えで購入するのが合理的と考えます。
建売の方がロケーションのいいところの確率が高い
注文住宅で一番困るのが、なかなか気に入った場所で、いい土地が見つからないという事でないでしょうか？
意外といいロケーションの土地は、建売の分譲地であったり、更地を見つけたとしても建築条件付きの土地でがっかりするということはよくあることです。
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分譲会社は、血眼になって、土地情報を探しています。そして、値段交渉しながら仕入れしていきます。売れ残っている古家付きの土地は、事業化するには、数字があわないケースです。
まとめ
20年後、25年後、建売住宅の建物も、こだわって購入した注文住宅の建物も価値はゼロとみなされます。いいかえると価値は同じになります。
今後、新築に偏った政策が続く限り状況は変わらないと考えて購入した方が無難です。
建物に関しては後からリフォーム等で何とかなりますが、場所に関しては後から変えるには売却して購入するしかないということになります。
場所（立地）のこだわりは譲らず、予算は変えずに抑えて、建物での妥協していくのが、一番合理的と考えます。
又、住環境をもっと事前に確認すべきという失敗例も多いと思いますので、ロケーションに関しては、昼だけでなく夜も足を運んで確認するという事が大切です。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
未来の価値ある住文化を創造する
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