新築一戸建の土地を選ぶ時、失敗しないために最低限確認すべきこと 越境で住宅ローン否決！？境界トラブルに注意！
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売れ残る物件には共通点が3つあります。その３つを意識しながら、失敗しないために確認事項を15にまとめてみました。新築一戸建てを購入する前に確認してみましょう！
①購入する前に必ず路線価対比を確認する
路線価の120％～130％が不動産業者の買い取り価格の目安
路線価の150％～160％が実勢価格の目安
路線価と比較してどれくらいの価格で自分が購入しようとしているのか。土地を購入する前には、必ず相場をチェックする意味で確認した方がいいです。
特に相場観の弱いエリアで購入を検討している場合、本当に適切な価格なのか判断する時に有効な指標です。
路線価対比は必ず確認しましょう！
不動産はロケーションがめちゃくちゃ重要です！
路線価対比は、決断するまでには一度必ずチェックしましょう！相場からズレていないか確認できます。
②「公簿取引」の住宅ローン利用の時、注意が必要！
「公簿面積」とは登記簿上の面積で、
公簿取引とは、登記簿上の面積で取引することです。
登記簿上の面積と実測の面積が違うことはよくあることです。多少の誤差であればいいのですが、そうでない場合注意が必要です。
測量の誤差は、住宅ローンの時に、注意が必要です。
公簿面積と実際の測量の面積が、○○㎡まで、取り扱い可能とかそれぞれの銀行で取り決めがあります。
その面積で「不動産の取引」を行うことが関西エリアでは一般的です。
公簿取引が一般的です。
③境界のトラブルにならないように境界を確認する
筆界確認までしなくても、境界鋲の復旧、復元は必要です。
●面積に誤差が生じるということは、検討していた間取りが入らないということも考えられます。
●最低限仮測量は必要です。
境界が明確になっていない物件は、避けた方が無難です。これから土地を購入して新築一戸建てを建てるといった場合には要注意です。境界が明確になってないと建築確認が出せません。
④周辺環境（街並み・周りの雰囲気）
予算に合う物件がなかなかない時、探しているエリアの中で、割安な物件を見つけることがあります。割安になっている物件は様々な理由があり割安になっています。探しているエリアの中でもちょっと避けたいと思っているエリアであったり、現地に行ってみるとなるほどという物件も多いかと思います。
街並みも資産価値です。周辺に敷地面積が大きい低層住宅が多く、街路樹・公園など緑がある地域の土地は評価が高くなります。それよりもやや評価が下がるのが、一般住宅やアパート、マンションが混在している地域です。さらに評価が下がるのが店舗や事務所、一般住宅やアパートが混在している地域で、それよりもさらに査定額が下がるのが、工場や倉庫と一般住宅やアパートが混在する地域です。特に女性の場合、駅から安全に帰ることができそうかどうかも判断材料です。
工場ばっかりで雰囲気が悪かったり、家にたどり着くまでに安全に帰宅できるか、幹線道路で交通量が多くないか等もあわせて確認しましょう。
⑤土地の形（地形）
形の悪い土地は査定額が下がります。間取りが入れにくくなります。
⑥前面道路との高低差
擁壁の高さの基準は２ｍ以上
２ｍ以上の擁壁は、確実にお金がかかります。
できれば、高くても1.5ｍくらいまでの物件を探しましょう！
擁壁をやり直すことになると、
とにかくお金がかかります。
この高低差があるかないかはも非常に重要な要素です。新築一戸建てで建売で完成している物件の場合実際に現地で内覧できますが、その時、階段をかなり上って玄関にたどり着くような物件の場合、若いうちはいいのですが、老後の時はちょっと微妙かなと考えるかもしれません。
気にならず、その新築一戸建てを購入した場合、30年後、40年後くらいに建て替えを考える時、その擁壁をやり替えないといけない時、莫大な金額がかかることを知ることになります。
そういった様々な理由から、前面道路と土地の高低差が大きほど査定額が下がります。前面道路とは土地に面している道路のことをいいます。前面道路と高低差があると道路から玄関にたどり着くまでに階段を設置する必要が出てくるため、年配の方は嫌がります。
又、土地を買って新築一戸建てを建てる場合で擁壁がそのまま使えないと、擁壁をやり替えるのに莫大な金額がかかります。中古戸建で擁壁や掘り込み車庫のある物件を購入する場合、将来売却する時、安く売らないといけないことを考えて購入しましょう。
目安として、2ｍ以上の高さのある擁壁の新築一戸建てもしくは土地は避けるようにしましょう。
高い擁壁のある物件は、避けた方が無難です。
擁壁をやり直す場合、莫大なコストが発生する可能性があります。
⑦前面道路の幅員
幅員とは道路の幅のことで、前面道路の幅員が狭いほど査定額が下がります。これは前面道路の幅員によってその土地の容積率が制限されるためです。
最低限、前面道路3ｍあるかないか目安にしましょう。3ｍ以下になると工事車両が厳しくなります。容積率というのは、土地の面積に対する建物の各階の床面積の合計の割合のことです。容積率が制限されるとその敷地に建てられる家は狭くなります。建築基準法上の道路に２ｍ以上接していないと立て替えや家を建てることができません。
専用通路つまり旗竿地の場合、日当たりを確認する必要があります。間口は2.7ｍ以上を目安にそれ以上あるのか確認しましょう！そして旗竿地の場合、車の出し入れのことを考えると前面道路は広ければ広いほど入れやすくなります。４ｍ未満になると何度か切り返しが必要になるかもしれません。
⑧前面道路の引き込みの状況や本管の位置を確認
どういう道にどう接しているかと同時に前面道路の上下水道の本管・引き込みやガスの配管等の状況もポイントです。
前面道路の上下水道の本管・引き込みやガスの配管等の状況もポイントです。本管がかなり遠いところにあると多額なコストがかかります。
⑨間口の広さ
間口とは土地が道路に接している部分の長さのことをいい、間口が広いと査定額が上がります。間口が広いと家を建てる場合、間取りの自由度が格段に上がり、いい間取りが入ります。見た目も間口が広い方がよくなります。
間口が広ければ広いほど、間取りの自由度が高まり、いい間取りが入る確率があがります。そのため、間口が広い方が資産価値は高いといえます。
⑩駅・商業施設・学校との距離
ロケーションは、非常に重要な要素です。
分譲マンションの場合、駅徒歩10分圏内が許容範囲となりますが、戸建の場合、駅徒歩20分くらいを許容する方が多いです。最寄駅が近ければ近いほど許容できる層が増えるため査定額が上がります。最寄駅が徒歩圏内にない場合はバス停までの距離、通勤時間帯のバスの運行頻度などが評価の対象となります。また、スーパーマーケット、コンビニエンスストア、商店街などの商業施設や公園、役所、学校、幼稚園、保育所、病院などの公共施設までの距離が近いと評価が上がります。小学校の距離と買い物施設までの距離は意識して探しましょう。
⑪古家を解体した時のイメージを確認する
古家付き土地、中古戸建は取り壊して更地にした時のイメージを作ってみましょう！
更地としてのニーズが高いのか、古家が付いている方が売りやすいのか、使える家ではなく古家の場合、一般的には、更地にした方が売りやすくなります。
しかし、取引経験の少ない一般の方が売主の場合、解体する場合は当然解体費用がかかり、そのままで売却していることが一般的です。古家を解体して、家を建てるイメージを描けないと、お得に家を購入することは不可能です。
更地の物件は、基本的には、不動産会社が買い取って更地にして売り出しているケースが多いという事実があります。当然利益がのっているので割高な価格で売り出されています。また建築条件付きの土地として売り出していることが多く、施錠会社つまり工務店は指定されています。土地でのもうけを少なくし建物でもうけるというスタイルになります。 古家を解体して家を建てるイメージを描き、土地の交渉をしていくことでコスト削減をしなければいけません。
一般の方が売主の場合、解体費用を出したくないため、そのままで売却していることが一般的です。 更地の物件ばかり探すと、お得な物件には出会えません。
⑫「市街化区域」と「市街化調整区域」 を確認
土地で確認しておきたいのは「区域区分」と「用途地域」の二つです。「区域区分」で大事なのは、土地が「市街化区域」と「市街化調整区域」のどちらなのかです。「市街化区域」とは行政が都市や町を発展させていくという地域で、「市街化調整区域」とは基本的に開発が行われない地域のことです。 そして「市街化区域」では、「用途地域」が設定されています。
「用途地域」には13種類あって、大きく住居系、商業系、工業系の3つに分けられます。工場や住宅、商店などが入り乱れて建たないように住居系の用途地域が設定された区域の土地には住居、商業系の用途地域が設定された区域の土地には商店や商業施設、工業系の用途地域が設定された区域の土地には工場など工業施設が建つように規制されています。
土地と家がどういった区域にあるのかで、査定に大きく影響がでてきます。市街化調整区域の土地が売れないのは市街化調整区域の土地に建物を建てる場合やもともとあった建物を建て替える場合、行政から許可をもらうのが難しいといった事情があるからです。
用途地域ごとに、建築できる建物とできない建物が明確になっているので、ある用途の建物が建築可能かどうかを、あらかじめ知ることができます。それだけでなく、建ぺい率、容積率、高さ制限にも関係するため、不動産がどの用途地域に属するかの不動産調査は必須です。
⑬建築基準法第42条で定めた建築基準法上の道路かどうか
関連記事：新築一戸建を建てる時、知っておくべき43条但し書き道路とは ローンが不利になります！私道の種類は最低限、確認すべき！
前面道路がどの道路にあたるのか必ず確認しましょう！
建築基準法の道路と2ｍ以上接していないと家を建てることができません。
下記が建築基準法上の道路をまとめたものです。
建築基準法第42条第1項第1号（1項1号道路）道路法による道路（国道、県道、市道等）
建築基準法第42条第1項第2号（1項2号道路）（開発道路等）
建築基準法第42条第1項第3号（1項3号道路）建築基準法施行時以前より存在する道路
建築基準法第42条第1項第4号（1項4号道路）道路法、都市計画法その他の法令により事業計画のある道路で特定行政庁が指定した道路
建築基準法第42条第1項第5号（1項5号道路）（位置指定道路）土地所有者が築造し、特定行政庁からその位置の指定を受けた道路
建築基準法第42条第2項（2項道路）（みなし道路）建築基準法施行の際、既に建築物が立ち並んでいる4ｍ未満の道路で、将来は4ｍに拡幅が可能と特定行政庁が指定した道路
関連記事：セットバックとは？前面道路が２項道路とは
⑭建築基準法第43条但し書き道路
こちらは、建築基準法上の道路とは異なり原則として増改築や再建築不可ですが、建築審査会の許可を受けることで建築を認められることがある道路です。結論は、あくまで建築審査会に提出しないとわかりません。担保評価がよくないので、ローンの審査がギリギリの方は避けた方が無難です。
見た目は道路ですが、道路でない可能性もございます。注意が必要です。つまり、43条の道路は道路ではありません。あくまで通路です。
あくまで通路なので、建築基準法上の道路ではありません。そのため原則、再建築不可となっています。
道路か道路でないかは見た目では判別できません。
担保評価がよくない43条の物件は、ローンの審査がギリギリの方は避けた方が無難です。
⑮越境がないか必ず確認する
越境があると、住宅ローンが厳しくなります。隣地の軒など動かせないものがあれば、将来撤去の覚書がとれるかどうかが重要です。それがないと住宅ローンは否決されます。また、覚書があっても厳しい金融機関はありますので、注意が必要です。
建売住宅の土地を仕入れる時、越境があるかないかは必ず確認します。大手ほどシビアにチェックして仕入れをします。越境がある場合、その部分は分筆して対象不動産から除外します。
土地的に問題ないかを確認すべき意外と見落としがちな注意点
それは、越境があるかないかです。
自分の上水管や下水管が他人の土地に入っている時もあれば、逆に越境されている時もあります。また、雨水管が、越境しているケースもあります。現地を何度も確認しないとプロでも見落とす可能性があります。これが、地中内越境です。
これも、住宅ローンの担保評価に大きな影響を与えます。
越境があると、融資自体が厳しい金融機関もあります。
越境は、地中内だけではありません。
空中越境もあるかないか必ず取引する時に見ておかなければいけません。
大阪市内など密集エリアでは、軒が越境しているケースもあります。
この場合、将来撤去の覚書がないと、住宅ローンは否決されます。
ＲＥＡＬ ＢＡＮＫ
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