プロでも騙される住宅購入で失敗・後悔しない買い方 賃貸VS持家 

マンションのポイント

プロでも騙される住宅購入で失敗・後悔しない買い方 賃貸VS持家

資産性のある持ち家が将来のセーフティネットになる

自宅は、一番安全な不動産投資です!

自宅は、住宅ローンで購入する方が多いですが、いわば住宅ローンは、レバリッジをかけて投資しているのと同じなので、いい方向に進むと楽に資産形成ができますが、その逆になると大変なことになります。

家を購入する方の理由のほとんどは、「家賃がもったいない」「持ち家は資産になり賃貸はなにも残らない」の2つに集約されます。

これからの現実の問題
●定年は60歳で、ほとんどの人は退職金は出ないのが現実
●仮に定年後再雇用を希望すれば65歳まで働けるが、年収は約半分に下がる現実
●定収のない特に単身の高齢者は、賃貸の入居審査で避けられる現実
●長生きすればするほど家賃を払い続けなければならない。90歳まで生きれば90歳まで家賃を払い続けなければならない現実
●老人ホームに入るには、かなりの現金が必要となり、毎月の支払いも高い現実
●実家が利用できるとしても築年数が耐用年数を超えていて、住むために、改装するのにかなりの金額がかかるし、不便なところにあるので住みたくない現実

家賃もったいない!!

見極めさえ間違えなければ、資産性からも、持ち家のほうが賃貸よりも合理性が高く、資産的に有利であることは明らかだと思います。

自宅は一番安全な不動産投資です。

住めるし貸せるし売れるしという物件が理想です。

住めるし貸せるし売れるしという物件を探す!

なにより、住宅購入でのメリットは、資産性のある持ち家であれば将来のセーフティネットになるということです。

結局のところ、貸せる物件は、売れる物件でもある!

資産形成できない負動産を買わなければ怖くない!

給料がなかなか上がらない時代、コツコツと貯金をするよりも、若いうちに物件を持つことが資産形成を有利にしてくれます。ローンを組むということはレバリッジを効かせることができるということです。見極めさえ間違えなければ、かなり楽に稼げる投資となります。

逆に、レバリッジが効いて資産形成できる反面、逆回転しだすとレバリッジが効いている分、大変なことになります。だからこそ、資産性の見極めが必要だという事です。

最も重要な事は、自宅の「資産性」です。すぐに売却でき、貸したら賃料でローン返済が賄えるような物件であれば、全くリスクはありません。資産性を意識せずに家探しをしているかたもチラホラいますが、家を買うときは、必ず家賃相場もチェックすることが大切です。

家賃相場を調べてから、購入するのは鉄則

住宅購入は、リスクの低い不動産投資です。

出口戦略は必ず考えて購入しましょう!

中小企業では、退職金をあてにすることができず、大企業を含む多くの会社で退職金がますます出にくくなり、ほとんどの企業で定年は60歳で、再雇用されても65歳までで年収は半減してしまいます。

そもそも今の時代、大企業とはいえ10年後、20年後会社が生き残っている保証はありません。逆に大企業ほど時代の変革に対応できずに急激に行き詰ってしまう可能性が高く、小回りが利く中小企業の方が生き残れる可能性が高いかもしれません。

最近、黒字決算にもかかわらず、リストラを推し進めているのは、このままでは生き残れないと判断しているからだと思われます。これからの世代は受給額が支払った総額を下回るのは確実でもらえたとしても賃貸で家賃を払っていれば、年金だけで生活することは不可能なことは、容易に推測できます。

買う前に、最低限、住宅ローンの支払いより、家賃相場の方が高いか確認しましょう!

だからこそ資産形成が必要です。家賃が10万円以上であれば、生活費もふくめると確実に預金の取り崩しをしないといけないことは明白です。それが90歳まで続くと持ちこたえれるのかという話になってきます。そういったことを考えると早くスタートラインに立ち早く完済してしまうことが、一番の防衛策になります。

これからの時代、住み替えを前提で購入しなければいけません。いくらで10年後売却できて、貸した場合いくらかを想定して、購入しなければいけません。ロケーションの悪いが割安な物件を購入しないことが大切です。こういったマンションを購入した場合、住み替えが難しくなります。ローンの残債を消せる以上の金額で売らなければいけないことを認識しておかなければいけません。

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住み替えを前提として、スタートをできるだけ早くすれば資産形成できる!


結婚、出産を待たずに、独身のうちに家を買ってしまうことも、一つの選択肢になります。なぜなら、現在は独身比率が非常に高くなっているので、結婚しない可能性も十分に考えられます。
5人に1人は独身の時代と考えると「家を買うのは結婚してから」と考えるより、独身のうちに買ってしまうのが賢い選択といえます。
結婚前に5~10年間、独身時代に1人で1LDK・2LDKの持ち家マンションに住んで、結婚の際に住み替えるなり、子供が生まれてから住み替えるのもいいかもしれません。資産価値のあるマンションであれば、住み替えはスムーズです。


一番ベストなのは30歳前後で結婚し、結婚と同時に家を買うのがベストです。 そうすれば、35年ローンを組んでも繰り上げ返済をしないという仮定でも65歳には完済できるという計算になります。スタートラインが遅くなればなるほど繰り上げ返済を頑張らないといけないことになります。完済さえすれば、マンションでも管理費等と固定資産税だけの支払いなので、預金を切り崩さなくても大丈夫な可能性がでてきます。

家を購入するのは、自分のタイミングで!

しかし、スタートラインは早ければ早いほどいい!


いままでは、結婚して子どもが生まれ、第一子が小学校に入学する直前までにあわてて、持ち家を購入するケースが多く、 第一子が小学校に入学するまでにはという意識で探している方が多かったと思います。

その理由の多くは学区を変わりたくないというのが多かった気がします。今は、住所が変わってしまうと、行ける保育園がなくなってしまうというリスクが生じるので、遅くとも子供が生まれる前に決断しなくてはいけない印象です。学区等のしばりがない方が、自由に探せて、自分たちの都合で検討できるのもメリットです。

そもそも35歳で結婚して、小学校に入るころを目安にしていると40歳を超えてからローンを組むことになり完済が80歳近くになってしまいます。

遅くなればなるほどリスクを伴います。

ローンを組む年齢の目安
定年が60歳とすると、35年の住宅ローンを返済するなら25歳ですが、65歳までに返済することを逆算して考えると30歳でスタートラインに立ち、住宅ローンを組まなければなりません。

関連記事:住宅ローン 夫が借入不可 奥さんの単独名義でローンは組めるの?

関連記事:夫婦で組む住宅ローン、贈与税が課税されないための注意点 収入合算して借り入れ額を増やす時のポイント

住宅ローンを借りすぎなければ怖くない!

今は金利が超低金利なので、年収の7~10倍を借りることができます。金利が上昇すれば、借入できる金額も下がります。今ほど借りやすい時代はないといえます。

現金で購入できる方は別として、多くの方は融資が付かなければ、家を買うことはできません。平均的な年収400万円でも、2800万~4000万円くらいの融資を受けることができます。ローンの審査が一番緩いのは、フラット35です。転職して3カ月でも、審査対象者となります。借り入れも年収400万円でも条件にもよりますが、4000万円まで借り入れが可能になります。

ここで、重要なのが、低金利なので、借り入れがしやすく、多く借り入れできるので借り入れることができる金額いっぱいいっぱい借り入れてしまうことに注意が必要です。

いつ結婚するかはわからないし、一生独身かもしれないし、子どもの数は不確定な要因が多いことを考えるよりまずは自分と将来の家族の老後の心配なくすために、資産価値のある不動産を購入して資産形成をすることが大切です。最低限の老後の住むところを確保し、あとの支払いは年金で支払えるくらいに、計画しておけばなんとかなると思います。自宅で資産形成できていれば、その時の状況で住み替えていくことができます。

関連記事:審査の緩いフラット35の審査基準

早くスタートラインに立ち、 資産価値を見極め、家を買って資産形成をしていくことが自分と将来の家族の身を守ることになります。

スタートラインをできるだけ早い方がいい理由の中に、返済を早く終えることができる以外にも、歳をとればとるほど住宅ローンが否決される確率もあがってくるということです。

関連記事:糖尿病で住宅ローンの審査に落ちた!住宅ローンで否決 謝絶とは?

家賃は永遠のローンです。

借りすぎず、資産価値のあるマンションを購入することほど、安心できる!

まずは、情報収集からスタートです。

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持家のメリットにはなにがあるの?

◆永久的に賃料を支払う必要がなく、持家は自分のものになり資産となる。

◆賃貸は永遠のローンですが、持ち家は期限付きのローンである。

◆同じ物件なら、金利が低いので賃貸より購入した方が毎月の支払いがかなり安くなる。

◆老後が安心。 賃貸の場合、高齢者は、避けられ賃貸を探すのが大変しんどい。

◆子や孫に帰る実家を作ってあげられ安心感がある。

◆賃貸より設備のグレードが高い。

賃貸のメリットにはなにがあるの?

◆生活環境の変化に応じて、気軽に引っ越しができる。

◆近所にトラブルメーカーがいればすぐに引っ越せる。

◆ローン(負債)を負担しない。

◆持家よりは初期費用は安い。

◆値下がりや地震などのリスクを負担しない。

◆ずっと同じ場所に住まなくてよい。

◆固定資産税等の負担がない。

営業マンから、「現在の家賃より安い月々の支払で購入することができますよ!」 といった不動産会社等の営業トークをよく言われたことがある方は多いと思います。実際、今は、超低金利時代で、確かに、月々の支払いが安くなることは事実です。しかし、ライフスタイルは様々なので、一概にどちらがいいとはいうことはできません。

今後のライフ設計(教育資金、住宅資金、老後資金)についてよく理解、整理して考えることが大切と同時に一番大切なのは、資産価値のある物件かどうかということです。

家を買うときは10年後いくらで売れるか試算して買う!

資産価値がある物件であれば、新築購入価格より高く売れることもあります。万が一、住み替えの必要性ができても、売却したり、賃貸に貸すことが簡単にできます。資産価値のない物件を購入してしまうと、住み替えがしにくくなってしまいます。

いい負債悪い負債があるということです。

大きな負債を抱えるということは、万が一、住宅ローンを一定期間滞納すると、“期限の利益”は喪失し、一括返済を求められますので、必ず資産価値を考えないといけません。

資産価値のない不動産を購入してしまうと大変なことになります。

住宅ローンを組んで家を購入する本質は

家は、一番身近で安全な不動産投資とも言えます。いい負債は、レバリッジを効かせて資産を築いていきます。

長生きすればするほど購入の方がお得になる

資産価値のある物件を購入することが前提ですが、賃貸は永遠に続くローンと同じなので、長生きする方は、購入した方が間違いなくお得になるといえます。例えば30歳から90歳まで賃貸に家賃10万円ですみ続けたとすると、120万円×60年で7200万円も必要となります。女性の平均寿命は、90歳に迫ろうとしています。繰り上げ返済をして、早く完済してしまえば、早いタイミングで、賃貸に貸したりして家賃収入を得ながら、住み替えることが可能になります。今は、家は一生に一度の買い物という感覚ではなく、住み替え前提で、購入する方が多くなっています。

長生きするなら購入した方がいい理由

家賃は永遠のローン!

住み替え前提で家を購入することが大切

資産価値のある物件を購入すれば、住み替えをする様々な選択肢が広がります。時代背景を考えると、一生同じ場所で住み続ける方は少ないのではないでしょうか?住宅選びのポイントとして、資産価値の見極めがますます大切になってきます。

プロでも騙される!登記名義人が本当の売主とは限りません

不動産の登記には公信力はありません。

不動産の登記簿に記載された内容に効力が生じることを公信力といいますが、記載された内容は一般的には正しいのですが、真実の権利関係と登記の記載とが異なっているときは、仮にその記載を信用して購入したとしても、買主(購入者)は保護されません。

つまり、登記簿の記載より真実の権利関係を優先されます。

登記名義人が必ず、真の所有者とは限りません。

真の所有者でなく、購入者が落ち度なく購入したとしても、登記を抹消しなければならないことに注意が必要です。

売主の相続の権利関係が疑わしい場合、注意して取引をする必要があります。

例えば、父に勝手に、あるいは家族に勝手に名義を変更していることも考えられます。こういった場合、無効になります。本来、相続での取得できる権利がその不動産の4分の1しかなかった場合、4分の3の登記を削除しなければならない可能性がでてきます。

プロでも騙されることがあります。大手住宅メーカー積水ハウスが2017年に地面師から63億円をだましとられたのは記憶に新しいと思います。所有者の知らない間に印鑑証明とパスポートなどが偽造され成りすましの犯人が、手付金をかすめ取ったという事件で、TVで大きなニュースになりました。不動産取引は、資産価値の見極めだけでなく、取引の安全性が担保されているのかの見極めも非常に重要です。

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