不動産取引の基礎「決済」 不動産決済の具体的な流れ 決済って何するの？
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不動産取引における「決済」とは
簡単にいいますと、お金の精算をすることです。
そして、所有権が新所有者に移ります。
お金を動かし、且つ、その日のうちに、所有権変更登記を完了させるため、法務局の開いている平日に行われます。その日中に、所有権変更登記まで完了させるため、基本的に平日の午前中に行われることが多いです。遅くても、13時くらいには決済をスタートさせます。
当日、代理で決済することも可能ですが、委任状の段取りをしておかなければいけません。一般的な銀行の場合、契約後、ローンの契約（金消契約）と決済だけ時間の都合を付けなければいけません。ローン契約は、金融機関によりますが、土曜日だけや土日どちらも対応できるところもあります。
決済までに、住宅ローンを利用する銀行の口座に、足りないお金を全部入れておいてください。決済当日、その口座から出金かけていきます。段取りよく決済を進めるために、時間があれば、出金伝票・振り込み伝票に記入押印をしていきましょう！
口座のない銀行で、住宅ローンを組む場合、金消契約（ローン契約）までに口座開設をして下さい。
不動産購入売却の決済当日の流れ
不動産取引購入売却の最後の最後、決済・引渡しを完了すれば終了です。また、買い替えなどで、1週間から10日の引き渡し猶予がついている契約の場合、決済当日にカギをもらえず、後日もらうことになります。
決済は、銀行の支店で行います。口座のある支店で決済を行うのが一般的です。
買主様・売主様・司法書士・仲介会社の営業担当が、銀行に集まります。
ネット銀行、フラット35の場合、銀行以外の場所で決済が可能です。事務所で決済することが多いです。すべて振り込みになります。ネット銀行の場合、金消契約（ローン契約）の時に、振り込み先の口座等すべて登録してしまいます。
また、ネット銀行の場合、抵当権設定だけ銀行の指定の司法書士が付くことになります。
時間的には、早ければ、1時間くらい、通常１時間半くらいでは終了します。
決済は、必ず、平日になります。そして、午前中に終わらせることが一般的です。その日のうちに所有権移転登記を法務局で完了しないといけないので、着金確認等を考えると、遅くても13時スタートです。
１． 司法書士が書類と本人の確認を行う
「司法書士」が売主・買主ともに確認作業を行います。 本当に売買契約を行う本人（または代理人）が出席しているかの本人確認・購入売却の意思確認を、身分証明書と合わせて行います。 その後、司法書士へ登記を委任するための委任状へ署名・捺印をします。
決済では、どうしても本人が、出席できない場合、奥様等家族の方が代理で決済することも可能です。委任状等の段取りをしないといけませんので、遅くても金消契約（ローン契約）の前までに教えてください。
2. 融資の実行依頼
確認が終わると、買主が銀行から融資してもらうために銀行の担当者へローンの実行を依頼します。 この融資を実行することによって、いったん「買主様の口座」に融資金が振り込まれることになります。 そこから出金をかけていきます。
ネット銀行の場合、当日、銀行の担当は決済に同席しません。抵当権設定の司法書士が、融資実行できる状態になれば、電話連絡で実行依頼をかけます。
銀行の保証料や融資事務手数料等の金融機関の費用は、差し引かれて、融資が行われます。（差し引き実行）
ネット銀行の場合、抵当権設定の司法書士が指定されるため、所有権移転登記の司法書士と抵当権設定の司法書士と司法書士が２人になります。
3. 出金伝票・振込伝票への記入 ・押印
出金をかけるために買主は出金伝票に、売買代金の残代金や固定資産税・都市計画税の精算金、登記費用、仲介手数料、表示登記費用（新築時）などの支払いの段取りのため記入・押印を行います。 登記費用や仲介手数料等は現金で出金します。また振込伝票に残代金・固定資産税の日割り分をまとめて記入して、売主の指定の口座へ振り込む段取りをします。記入した伝票を銀行の担当に渡し、お金が動くのを待ちます。混み具合によって待ち時間が長い時はながくなります。
融資金の送金や振込、現金の引き出しなどが完了するまでに、早いと 10分～15分くらいで終了します。
ネット銀行では、出金伝票・振り込み伝票の記入の必要がありません。金消契約時（ローン契約時）にすべて終わらせてしまいます。そのため、振り込み伝票の控えがありません。融資実行後、10分から15分で着金確認が可能になります。買主がネット銀行を利用する場合、売主は、ネット上で、着金確認ができるようにしておくといいと思います。
4. 領収書などの書類の署名・捺印
お金の精算が行われている間、固定資産税・都市計画税精算金などの領収書 ・ 売却するのが区分マンションの場合は管理組合へ提出する書類 ・ 仲介会社が用意する「引渡し完了確認書」 などに署名・捺印を行います。 さらにマンションであれば集合ポストの使い方などの説明を買主へ行い、管理規約の原本やその他購入時のパンフレットや説明書などの書類を引渡します。 新築の場合、物件の取り扱いの説明やアフターサービスについて説明があります。
新築一戸建ての場合、振込伝票が、領収書がわりになりますので、振込伝票の控えを大切に保管しておいてください。
5. 鍵の引渡し
買主から残代金・固定資産税の日割分等が振り込まれ、引き出した現金で仲介手数料や登記費用を支払います。 最後に売主が領収書を渡し、鍵を引き渡せば取引は完了となります。
売主が、買い替えで、引き渡し猶予がついた契約の場合、後日、引っ越し後カギをもらう形になります。
決済後、電気・ガス・水道の所有者変更の連絡をしておきましょう！電気と水道は、電話連絡で大丈夫です。ガスは、立ち会いが必要になります。
決済時の必要書類
- 残代金（ローン借入額を除いた金額）
- 仲介手数料の残額
- 登記費用（登録免許税＋司法書士手数料）
- 表示登記費用（新築一戸建の場合）
- 管理費・修繕積立金（分譲マンションの場合）
- 固定資産税・都市計画税等の清算金
- 印鑑（実印）
- 融資を受ける金融機関の通帳と届出印（ローン利用の場合）
- 印鑑証明書（抵当権設定用）
- 住民票（所有権移転登記用）
- 身分証明書（運転免許証等）等その他（必要に応じてご案内いたします）
- 賃貸契約書の写し
住民票や印鑑証明の決済分（登記用）は、ローンの本審査のタイミングでまとめて提出することが一般的です。
新築一戸建ての場合の決済
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新築一戸建てを購入して、取引の最後の決済に立ち会う司法書士は、基本的には、分譲会社指定の司法書士になるため、中古の取引とは違い1人の司法書士が取引の段取りをすることになります。1人のため司法書士の本人確認・意思確認がスムーズに行われます。
ネット銀行の場合、抵当権設定登記については、銀行指定の司法書士が担当します。所有権移転登記等は、分譲会社指定の司法書士が行います。
出金伝票、振込伝票を記入し、融資実行及びお金の送金を待つ間に、物件のかぎや取扱説明書を説明しながらお渡しする流れになります。送金、出金が完了すれば、基本的に振込伝票が領収書がわりになりますので、振込伝票も大切に保管いただきます。
新築一戸建ての決済の必要書類
- 残代金（ローン借入額を除いた金額）
- 仲介手数料の残額
- 登記費用（登録免許税＋司法書士手数料）
- 表示登記費用
- 固定資産税・都市計画税等の清算金
- 印鑑（実印）
- 融資を受ける金融機関の通帳と届出印（ローン利用の場合）
- 印鑑証明書（抵当権設定用）
- 住民票（所有権移転登記用）
- 身分証明書（運転免許証等） その他（必要に応じてご案内いたします）
決済が終わるまで、新規の借り入れは絶対にしないようにしてください！
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