住宅ローンで購入した不動産から将来的に収益を得る!?

重要なことは、貸せる物件、利益が出る物件の見極めをすることです。

住宅ローンを利用して自宅用として購入したマンションでも、将来的に「不動産投資」ができるケースがあります。自宅用のマンションで、収益を得ることができれば、一石二鳥です。

住宅ローンを使ってマンションを購入するメリット

●ポイントは金利がかなり安いということです。

住宅ローンは、原則として「自宅用の住宅を購入するためのローン」であり、金利が投資用より2%以上は安く借り入れできます。そのため、投資用物件の購入には利用できません。つまり、住宅ローンを利用して賃貸物件として購入することはできません。住み替え後、住民票を提出してくださいと金融機関から言われるのはこのためです。

当然、住宅ローンを使って自宅用としてマンションを購入した後、そのマンションを売却することは問題ありません。住宅ローン控除がある10年間はローンを支払いながら自宅として利用し、その後売却して住宅ローンを返済することもできます。新築のマンションを購入したとすれば、10年後に売却しても築10年です。
見極めがよければ、新築で購入した金額より高く売れることもあります。

立地がよければ、買い手も見つかりやすくなります。不動産を売却して得た利益には譲渡所得税がかかりますが、それがマイホーム(居住用物件)の売却であれば、最大3,000万円の譲渡所得控除が受けられます。これは賃貸用の物件にはない利点です。
数年後の売却を見越してマンションを購入する場合には、資産価格が下落しにくいマンションを選ぶ必要があります。

●もう一つのポイントは賃貸に出す方法も条件次第

場合によっては、購入したマンションを賃貸に出す、という方法もあります。結婚を機にひと回り大きな家に住み替えたいと考えた時、独身時に買ったマンションは賃貸に出してしまうのです。これにより、家賃収入を得ながら新生活を送ることができるようになります。
★年収的に、新規の住宅ローンも合わせて返済比率が収まれば、2つの住宅ローンを組むことは可能です。
賃貸に出すことで家賃収入を得て、家計の収入を増やすことができますが、住宅ローンで購入した物件で、まだ住宅ローンが残っている場合には返済面で注意したいことがあります。
住宅ローンは、「自己居住用のローン」であるため、原則としてその住宅を賃貸に出すことはできません。ただし、転勤などのやむを得ない事情がある場合には認められることがあります。
ポイントは、やむを得ない事情がない場合でも、金融機関側が賃貸を認めることもあります。しかしこのケースでも、ローンが住宅ローンからアパートローンに変更されたり、優遇金利がなくなってしまうこともありますので、賃貸に出す前に必ず金融機関に相談した方がいいかもしれません。金融機関の承諾なしに賃貸に出してしまうと、住宅ローンの一括返済を求められることもあります。
また、一度賃貸に出した物件は、マイホームの売却による3,000万円の特例を利用できない点にも注意が必要です。

■大切なのは物件の見極め
売却か賃貸か、どちらを選ぶにせよ、利益が出る物件の見極めが大切になります。
●売却しやすい・資産価値が落ちにくいマンションの特徴
売却しやすいマンションや、資産価値が落ちにくいマンションは、端的にいえば貸せる物件です。駅に近く、かつ最寄り駅のアクセスがよい、周辺にスーパー、学校(学校区の人気もかなり重要)、病院などがあることに加えて、地域のランドマーク的な存在になって、マンションであれば、管理がいい物件を選ぶことが大切です。もちろん、築年数も浅いに越したことはありません。


■賃料を払って生活するか、資産として自宅を購入するか

賃貸は永遠のローン。長生きすればするほど、不利になります。住宅費はどこに住もうが必ず必要です。
原則として、住宅ローンは投資用物件の購入には使えません。しかし、住宅ローンを返済しながら自分の不動産として所有し、将来的に売却して利益を得たり、賃貸に出したりすることは可能です。資産運用にはさまざまな形があります。自宅は、一番最初で、リスクの低い不動産投資だと思います。

1番最初に購入する物件は、中古や広さを妥協して、金額をおさえることが理想です。15年くらいで返済が完了すれば、堂々と、賃貸に貸して、その家賃収入で、次の物件のローンの支払いができます。そのためには、できるだけ1つ目の物件の購入は、早ければ早いほど理想的です。マンションであれば、1つ目の物件は、2LDK、戸建であれば、3LDKでいいかもしれません。マンションであれば、2LDKは、中古市場では、割安に購入することができます。そこがねらい目です。

老後、年金プラス家賃収入があれば、安心です。

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