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こんなお悩みございませんか?

●ちゃんとローンを返せるだろうか?

●頭金をいくらくらいにすればいいの?

●固定金利、変動金利どっちが得?

●子供の教育費用が増えたらどうなる?

●繰り上げ返済はいつ、いくらくらいのペースでやるべきなの?

●老後の資金は大丈夫?

●保険は見直すべき?

●生命保険もっと節約できないの?

お家を購入する際にこんな心配はありませんか?。お家選びで失敗したくない。家を購入したら保険も見直したほうがいいっていうけど・・・、老後もこの家で生活できるのかな・・・、住宅ローンをくみながら子どもの養育費は準備できるかな。無理のない住宅ローンの借入れ金額はいくら?

マイホームの予算ってどうやって決めましたか?

●現在の家賃と同額あるいは基準にして、

●不動産会社の担当者の意見を参考にして 、決める方は多いと思います。

マイホームを購入するにあたって、もっとも重要なのが、資金計画です。

一般的には、現在の家計を参考に決定していることが多いと思います。

しかし、今の家賃を借りるとき30年間住み続ける前提で家賃を考えてはいません。

●この決め方で本当に大丈夫なのか?

●今あるお金を使ってしまって大丈夫なのか?購入後の生活は大丈夫なのか?

■ファイナンシャルプランナー(FP)とは

家計にかかわる金融・税金・不動産・住宅ローン・生命保険等の幅広い知識を備えたお金のスペシャリストです。上記のような不安に対し、総合的な資金計画を提示し、お客様のマイホーム購入をサポートする専門家です。

お客様からお聞きする家族構成、年収、家賃等はお聞きしますが、それだけではお客様にぴったりなマイホームの予算はわかりません。同じ年収の方でも家族構成、趣味などのお金の使い方で全く違います。画一的な提案には限界があります。そこで一歩踏み込んだ提案をさせていただいております。

当社では希望があればこのサービスを無料でご提案させていただいています。

ファイナンシャルプランナーは全く別会社の先生と提携しています。

もちろん相談内容は秘密厳守です。

詳細又はご希望の方は当社までお気軽にお問い合わせください。

住宅購入後も継続的なFPサービスを御提供します。

住宅ローン相談は無料です!事前審査も無料でできます!

お気軽にメールでもラインでもお電話でもご相談ができます。

住宅ローンの基本をわかりやすくご説明させていただきます。

銀行の事前審査は無料!

審査が大丈夫かどうか不安な方は、

銀行等の事前審査を無料でさせていただいております。

又、過去にクレジットカードの延滞等、気になる方

自分の個人情報が気になる方

お気軽にご相談下さい。

CIC

JICC

事前審査をすれば、金利優遇がどれだけいけるのかということも分かります。

銀行の本審査の承認を得るためには、団体生命保険の加入が絶対条件です。

健康に不安がある方、生命保険が大丈夫か不安な方は、

団体生命保険が大丈夫かどうかだけ審査することが可能です。

万が一、団体生命保険に加入ができない場合、ワイド団信を利用できる銀行等のご紹介もさせていただきます。

お気軽にご相談下さい。

又、お客様にあった最適の金融機関のご紹介が可能となっております!
メガバンクから地方銀行まで、ご希望の銀行でのお借入も可能ですので、
何なりとご相談等お申し付けください♪

銀行の審査は人物の評価だけでなく物件の評価(担保評価)もポイントです。できるだけ担保評価の高い物件を選ぶことも大切です。フラットであればフラット35Sが利用できる物件の方が、審査は有利になります。

毎月の返済可能額から物件価格を決める

仮にローンの融資が大丈夫でも、返済が難しいと意味がなくなります。


そこで、月々の返済額から逆算して物件価格を決める場合、どうすればいいの?

各金利の100万円あたりの支払額がわかれば簡単に計算できます。

0.625%の100万円あたりの支払額は2,651円です。(期間35年の場合)

●例えば、月々10万円くらいが限界と思っている方は、

10万円÷2,651=37.72ですので、
3772万円までのローンであれば、大丈夫ということになります。
(実際には銀行ローンの貸し出しは10万円単位ですので3770万円になります。)

●例えば、月々8万円くらいが限界と思っている方は、

8万円÷2,651=30.17ですので、
3017万円までのローンであれば、大丈夫ということになります。

(実際には銀行ローンの貸し出しは10万円単位ですので3010万円になります。)

●例えば、月々7万円くらいが限界と思っている方は、

7万円÷2,651=26.40ですので、
2640万円までのローンであれば、大丈夫ということになります。

下記の100万円あたりの支払額を参考にして下さい。
①0.475%の100万円あたりの支払額は2,584円です。
②0.525%の100万円あたりの支払額は2,606円です。
③0.675%の100万円あたりの支払額は2,673円です。
④1.1%の100万円あたりの支払額は2,869円です。
⑤1.34%の100万円あたりの支払額は2,984円です。
⑥1.5%の100万円あたりの支払額は3061円です。

金利1%の違いで総支払額750万円の差(3500万円のローンの場合)

総支払額が金利によってどれだけ変わるのか気になるところだと思います。

仮にローンが3500万円で金利1.5%の場合の総支払額は、

45,009,112円

仮にローンが3500万円で金利2.5%の場合の総支払額は、

52,551,796円

その差、754万2,684円です。
 

これが、変動金利のリスクです。
1%金利が上がるだけで、総支払額は全く違ってきます。
今は、史上空前の低金利と言われております。
そのため、金利上昇の不安は付きまとってくると思います。
変動金利だけでなく、ミックス返済でリスクを回避するのも一つの手ではあると思います。

仮にローンが3500万円で金利0.625%の場合の総支払額は

38,976,658円です。

仮にローンが3500万円で金利1.625%の場合の総支払額は

45,914,615円です。


その差、693万7,975円です。

金融機関(銀行等)の審査基準は?

どれくらい借り入れができるのか?


審査は通るのか?

気になるところはそのあたりだと思います。
金融機関がみる大きなポイントは次の3つです。

去年の年収(去年の源泉徴収の金額がポイントです。税金等引かれる前の金額です。)

勤続年数(最低勤続1年以上を基準にしているところが多いです。)

雇用形態(正社員なのか契約社員なのか)
 

返済比率ってご存知ですか?

去年の年収に対する年間の総返済額の割合のことです。
これによって、返済能力がチェックされます。
その返済比率がおさまっているか審査するときに使うのが

審査金利です。
 

審査金利は3%~3.4%くらいのところが多いです。

例えば、毎月10万円の支払いは、年間120万円の支払いになります。

年収が400万円とすると、その支払いは年収の30%とみます。

これが返済比率です。

銀行は、返済比率35%で審査するところが多いです。

400万円×35%=140万円(年間の支払い可能額)

140万円÷12か月=11.6万円(月額の支払い可能額)

そうすると毎月11.6万円まで支払い能力があると審査します。

今、史上最低の金利なので実行金利だけでいくと、

例えば0.525%で100万円あたりたったの2606円の支払いなので、

4451万円も借り入れができてしまうことになります。

しかし、今が低いだけですので、

審査する上では審査金利を使って計算します。
 

例えば審査金利が、3.25%としますと、
100万円あたりたったの3,989円の支払いなので、
400万円の年収があれば約2,900万円の借り入れができることになります。


多くの銀行では

年収400万円以下の場合は

返済比率30%以内

年収400万円以上の場合は

返済比率35%以内

で審査することが多いです。

銀行によって審査金利・返済比率が違いますので、

銀行によって借入額は違ってきます。

勤続年数は、1年以上が基本です。

フラット35の場合、3か月以上でも審査をかけることができます。
雇用形態は正社員が基本ですが、契約社員でも条件をクリアすれば、可能なケースがございます。

フラット35の場合、アルバイトでも審査をかけることができます。


返済比率、勤続年数、雇用形態に加えて重要なことがあります。

それは、

❶支払いの滞納があるか?

❷健康状態が問題ないかです。

まず、車のローン等があれば、それが返済比率の計算に影響を受けます。
事前審査をするときに、返済の明細表が必ず必要になります。

車のローンが毎月2万円とすると返済比率から計算した金額から年間24万円が差し引かれて計算します。

また借り入れしているときに、1番重要なことは、

支払いの滞納があるかないかです。

審査がいけるかどうかは、銀行の使っている保証会社の判断にゆだねることになりますが、頻度が多いと、承認を得ることは難しくなります。

注意したいのが、携帯電話の支払いです。最近は機種代金が高く分割にしている方が多いと思いますが、たまたま口座に入れ忘れて、口座代金が亡くなっていた。後で気づいたような内容が複数回あると審査が厳しくなります。

延滞があるかどうかは下記「個人情報機関」で調べます。

❶JICC(日本信用情報機構)
大手消費者金融、大手クレジット会社、銀行カードローンなどの保証会社
❷CIC
大手消費者金融、大手クレジット会社、銀行カードローンなどの保証会社
❸KSC(全国銀行個人信用情報センター)
銀行、信用金庫

※気になる方は、CIC,JICCの個人情報をチェックしてみましょう。

延滞情報が載ってしまうのは、主に1ヶ月以上の延滞をおこなった場合です。

過去に自己破産等により官報に出てしまっている場合も厳しいです。

自己破産から15年から20年経過していても官報に出ている場合は厳しい可能性がございます。

個人情報機関の延滞等は5年で情報がクリアになります。

ローンの審査を通すために

支払いの滞納があるか?

まず、車のローン等があれば、それが返済比率の計算に影響を受けます。
事前審査をするときに、返済の明細表が必ず必要になります。

審査がいけるかどうかは、銀行の使っている保証会社の判断にゆだねることになりますが、頻度が多いと、承認を得ることは難しくなります。

注意したいのが、携帯電話の支払いです。最近は機種代金が高く分割にしている方が多いと思いますが、たまたま口座に入れ忘れて、口座代金が亡くなっていた。後で気づいたような内容が複数回あると審査が厳しくなります。


延滞があるかどうかは上記「個人情報機関」で調べます。

※気になる方は、CIC,JICCの個人情報をチェックしてみましょう。

【CICとは?】
CICとは、割賦販売法と貸金業法で定められた指定信用情報機関です。正式名称:株式会社シー・アイ・シー(CREDIT INFORMATION CENTER 略称)です。

各クレジット会社は、法律でCICに信用情報の登録が義務付けられています。


【いつまで個人信用情報が残っている?】

 1.クレジット情報

契約期間中、および取引終了から5年間(情報の種類によります。)

2.申込情報やCIC利用記録

クレジット会社や金融機関がCICにアクセス(信用情報を確認)した日から6か月間

【複数の住宅ローンを提出する注意点】

複数の金融機関に住宅ローン事前審査を提出することは、お奨めできません。5件、6件になると少し多いように思います。

住宅ローン審査では、各金融機関が必ず、CICに信用情報に情報開示依頼をします。

金融機関にCICが信用情報を開示をすると、その都度、開示履歴が記録されて、その開示履歴(開示日と金融機関名)も同時に開示されます。

従って、住宅ローン事前審査の際に、他の金融機関に住宅ローン事前審査を申込していることが把握されてしまいます。

年収、自己資金比率、勤務先などの属性が良い方は、あまり問題になりませんが、『審査が通るか通らないかギリギリの方』の場合は、『他で否決になっているから当行に申込みしているのでは?』と審査で疑われる可能性がありますので、事前審査をする際には、金利面と属性の判断を適切にして金融機関を絞り込んで審査をかけます。

【個人信用情報を削除できるか?】

残念ながら信用情報の内容が事実であれば削除や訂正はできません。

万一、登録内容が事実と異なる場合でも、お客様個人がCICに削除や訂正を依頼は出来ません。

情報内容が事実と異なる場合は、登録元のクレジット会社(登録元会社)などを経由して訂正を依頼しなければなりません。

【完済した情報は、すぐに反映されるか?】

1.クレジット情報

完済情報が反映されるまで1~2ヶ月かかります。

2.キャッシング

完済すれば、翌日までに反映されます。

【携帯電話の情報について】

携帯電話を分割払いで購入した場合の多くが、クレジット契約ですので信用情報としてCICに登録されます。

【自身の信用情報を確認したい場合】

金融機関(会員会社)以外では、ご本人でなければ信用情報を確認することは出来ません。

インターネット・郵送・窓口などで開示が可能です。(手数料1000円)

CICのホームページをご参照下さい。

【信用情報開示報告書の記載内容】

信用情報開示報告書の見方を解説いたします。

信用情報を開示すると、ご自身の借入内容や返済履歴などが細かく記されています。

《契約内容》

❶クレジットカード契約
❷ショッピングの分割払い契約
❸リース契約
❹保証契約
❺キャッシング契約(無保証)
❻キャッシング契約(保証付)
❼住宅ローン契約
❽移管債権 クレジット契約の一本化


以上8項目に関するローン契約がある場合は、その詳細(借入日、契約金額、残債、極度額、キャッシング枠など)が記載されます。


《入金状況》

過去24ヶ月の毎月の入金状況が表になって記載されています。
毎月の入金状況は記号で表示されます。

『$』→約定日に請求通り入金(通常入金)
『P』→請求額の一部の入金
『R』→契約者以外からの入金
『A』→契約者の事情で約定日に入金が無い(未入金)
『B』→契約者の事情とは関係ない事由で入金が無い
『C』→原因不明で入金が無い
『-』→請求も入金も無い

上記の『A』表示が複数回ある場合、住宅ローン審査では、不利な事由となります。

例えば、毎月27日が引落日(返済日)にも関わらず、残高が足りなくて翌月10日に再引落しとなった場合でも、『A』の表示となります。

特に、住宅ローン審査では、『A』が3ヶ月連続表示となりますと『否決』になる確率が非常に高くなります。

《お支払状況》

長期にわたる支払の遅れ(61日以上)または、3か月以上の支払いの遅れがある場合には『異動』と記載されています。

この『異動』と記録されると、延滞などが解消された後も、その情報は、保有期限(5年)が到来するまで消えません。(情報の種類によって、保有期間が違います。)

『異動』と表示された場合、住宅ローン審査では、非常に不利になります。注意してください。

【住宅ローンを検討している方へ】

住宅ローン審査では、勤続年数、返済比率、雇用形態、勤務先、職種など審査項目は多岐にわたり、優遇金利がどれだけ行けるのか個別の判断が必要になります。

個別の複雑な判断を当社(営業マン)の経験とノウハウで『諸費用圧縮・削減』や『適切な金融機関の選択(金利優遇面・審査の厳しさ)』など工夫をして、住宅ローン審査を承認と納得の金利へ導きます。

情報開示報告書の見方

https://www.cic.co.jp/mydata/report/index.html

銀行ローンは団体信用生命保険の加入が絶対条件です。

団体生命保険は、返済する本人が亡くなったりした時、残りのローンがゼロになるという保険です。

金利の中に生命保険代も含まれております。

低い金利ですが。。。

そのため、団体信用生命保険に加入できない健康状態の場合、

銀行ローンは厳しいです。

その場合、他に方法ございますのでご相談下さい。

【住宅ローン事前審査で否決されないポイント】

❶キャッシング枠のあるクレジットカードを複数枚保有している

VISAなどのクレジットカードには、50万円~100万円程度のキャッシング枠がついている場合がございます。

住宅ローン審査では、キャッシング枠があるクレジットカードの場合、実際にキャッシングしていなくてもカードを保有しているだけで枠があるだけでキャッシング枠50万円や100万円を借りている事と同一扱いに見られてしまう可能性が非常に高いので要注意です。

この場合、可能であればキャッシング枠のあるクレジットカードは、全て予め解約して下さい。

若しくは、金融機関に保有しているクレジットカードの詳細を事前に告知して住宅ローン事前審査の申込みをするようにして下さい。

この保有カードの事前告知を怠ると返済比率がオーバーして、通る審査も通らなくなる事もありますのでご注意下さい。リボ払いは信用情報に必ずでてきますので、申告を忘れないようにして下さい。

❷携帯電話を分割払いで購入している

住宅ローン事前審査では、自動車ローンの分割払いやクレジットカードでの分割払いと同等の扱いになります。

この場合も、住宅ローン事前審査の段階で携帯を分割購入している旨を事前に告知する必要があります

特に年収に対しての返済比率が審査基準ギリギリの方の場合、携帯端末の分割払いが原因で『減額』や『否決』になる場合がありますので注意が必要です。

❸自動車ローンの残債が数百万円以上ある

住宅ローン審査では、住宅ローンの月々の返済額に既存の借入の返済額を加えて年収に対しての返済比率を計算します。

返済比率オーバーやギリギリの場合は、自動車ローンなどの残債がある場合、出来れば個人信用情報と関係ないところ(親など)から資金を調達して一括返済するのが理想です。

出来ない場合は、自動車ローンの返済予定表(借入年月日、最終返済予定年月日、当初の借入額、現在の残債、月々やボーナス時の返済額等)の写しのご用意をお願いいたします。

❹今も消費者金融やキャッシングの借入がある

銀行や信金などの住宅ローン審査では、消費者金融で借入がある顧客を極端に嫌う傾向がございます。消費者金融で借入がある場合は、住宅ローン事前審査で不承認になる可能性が高くなるので注意が必要です。

消費者金融で借入がある場合は、個人信用情報と関係ないところ(親など)から資金を調達して、消費者金融の借入に関しては一括返済することをお薦めします。

消費者金融の借入を一括返済した後は、消費者金融のカードなどの契約も必ず解約して下さい。

一括返済して残債0円になってもカード契約が継続していてキャッシング枠100万円などがあると、住宅ローン審査では、消費者金融で100万円借りている事と同一に扱われる場合があり、返済比率を圧迫させます。

❺勤続年数1年未満

基本的に住宅ローン審査申込資格は、金融機関により異なりますが勤続年数1年~3年以上と定められています。

勤続3か月~6か月程度で住宅ローン審査が通る銀行もございますので、お気軽にご相談下さい。

金融機関により基準が異なりますが、勤続年数が1年~3年未満の場合、職歴書の提出が求められる可能性がございます。

❻健康保険証が国民健康保険

株式会社の組織の場合は、社員を社会保険に加入させる義務があります。

しかし、国民健康保険である場合、住宅ローン審査側では、社会保険の加入義務を怠っている会社とみなされ審査が慎重なってしまいます。

社会保険証があれば、保険証に会社名が記載されており在籍確認や資格取得年月日で勤続年数などを確認できますが国保の場合、その確認が出来ません。

この場合、在籍証明書を事前に用意する必要がある可能性がございます。

❼社会保険の資格取得年月日が勤続年数と異なる

住宅ローン事前審査では、社会保険証の資格取得年月日で勤続年数などを確認します。

しかし、健康保険組合に変更が生じたり、関連会社に転籍したりすると社会保険証に記載の資格取得年月日が変わる場合があります。

この場合、住宅ローン事前審査申込みの段階で、資格取得年月日が異なる理由を金融機関に事前に告知することが望ましいです。

❽給与体系が歩合制である

住宅ローン事前審査では、所得が不安定な事を嫌い、長期にわたって安定して返済できることを示すことが大切になります。

給与体系が歩合制の場合は、毎月の収入が不安定な場合があります。

源泉徴収票を見ただけでは、歩合給制か否かの判断は出来ませんので、住宅ローン事前審査の段階でわざわざ「歩合給です」と申告する必要はありません。

しかし、勤務先により固定給と歩合給に分けて源泉徴収票を2つ発行する会社もあります。

この場合は、源泉徴収票(固定給+歩合給の合計金額)と課税証明書の所得金額が同じかを確認することが必要です。又、転職等で1年分まるまる同じ会社からもらっていない場合、課税証明書と所得金額が同じか必ずご確認ください。

異なる場合は、ご自身が確定申告を怠っている可能性もありますので速やかに最寄りの税務署で確定申告をして納証明書を取得する必要があります。

ガンになったらローンがゼロになる住宅ローン


団体信用生命保険の保険料は基本的に銀行が負担し、金利の中に含まれています。
住宅ローンのように大金を借りるとき、誰しも、「万一のときは、返せるのだろうか」と不安を感じると思います。銀行で住宅ローンを借りるときは、ほとんどの銀行では団体信用生命保険への加入を条件にしていますので、ローン契約者が死亡したり、高度障害になった場合は、その保険で残りのローンが相殺されますから、その後の返済はなくなります。団体信用生命保険の保険料は基本的に銀行が負担するので、ローン契約者が別途支払う必要はありません。

●問題は、病気になり働けなくなるケースです。
高度障害状態と認められない場合は、団体信用生命保険の対象外となり、ローンを支払い続けなくてはなりません。闘病生活にお金がかかるうえ、ローンの返済も重くのしかかってしまいます。
特にご主人が高収入で奥様が専業主婦の場合などは、急に生活レベルを変えたり、すぐに奥様が働きに出るのは難しいものです。万一、ご主人の体にトラブルがあって収入が減ると、とたんに家計が崩壊する恐れがあります。また、お子様が小さい場合などは、奥様は働くにも働けず、家計を支えるのは困難でしょう。


●金利に0.1~0.3%程度が上乗せされることが多いです。
このような状況への不安を緩和してくれるのが、住宅ローンにつける特約です。団体信用生命保険には三大疾病、七大疾病、八大疾病などの保障がつくものや、がんと診断された場合の保障がつくがん特約があります。対象となる病気になった場合、保険金が支払われ、住宅ローンの返済に充てられるというものです。
金利に0.1~0.3%程度が上乗せされることが多いのですが、闘病生活を余儀なくされたときには大きな助けになります。働けない状態になったときの公的保障が薄い自営業の方にも安心材料になるでしょう。

●ローン返済後は保障がなくなる点に要注意
分譲住宅や分譲マンションを購入するときは、流れに乗って勧められる金融機関の住宅ローンに加入するほうがスムーズですが、このような特約についてはあまり説明されないケースも多いようです。自分でもどんな特約がつけられるかを調べておくといいですね。
審査的に問題なく銀行を選べるなら、じぶん銀行や住信SBIネット銀行なども選択肢に入れるとよいでしょう。ローン自体が比較的低金利で借りられるうえに、金利の上乗せなしでがんになったときにローン残金が50%になる特約(じぶん銀行)や、八大疾病で就業不能になったときに最大12カ月のローン返済額の保障があり、その状態が1年間続いた場合は住宅ローンの残高分がゼロになる特約(住信SBIネット銀行)などが無料でつけられます。


デメリットもあります。それは、ローン返済後は保障がなくなる点。医療保険の代わりにはならないので注意が必要です。また、保障対象になるケースには細かく条件が設定されていることも理解しておくべきです。例えばがん特約の場合では、治療すればほとんど再発しない上皮内がんなどは、ほぼ保障の対象になりません。しかし、医療保険なら入院費や手術費などの保障は受けられます。医療保険がわりにはならないということがポイントです。

収入合算でローンを組む夫婦は要注意!

「連帯債務者」「連帯保証人」の落とし穴

そもそも、家を買う時に「保証人」は必要?

住宅ローンの借入をする際には保証人が必要と思う人が多いかもしれませんが、本来、保証人は不要です。ローン契約時には親類や知人等の保証人を設定することではなく、保証会社への保証料を支払うことが前提となります。万が一、返済ができなくなった時には保証会社が代わりに返済を行ってくれるからです(もちろん、返済しなくていいということではありません。金融機関や保証会社からの返済要求に応じられない場合は、家を売却しなければなりません。)
しかし、自分の年収だけでは希望どおりの金額を借りられない場合、「収入合算」や「ペアローン」を利用することがありますが、その場合は保証人が必要となるケースがあります。その時に出てくるのが「連帯債務者」と「連帯保証人」という名称です。とても似ていて紛らわしいのですが、保証の範囲など内容が異なりますので、それぞれの違いをしっかり理解しておく必要があります。まずは「連帯債務者」と「連帯保証人」の違いを押さえておきましょう。

●連帯債務者とは
「連帯債務者」とは、文字通り、連帯して債務を負っている人のこと。同一のローンに対してそれぞれが独立して返済する義務を負います。たとえば夫が3000万円の借入をして妻が連帯債務者になっていた場合、2人がどういう分担で返そうが、とにかく最終的に2人で3000万円返せればOK。そして金融機関側もどちらに返済を求めてもいいとされているので、夫も妻も金融機関から返済請求を受ける可能性があります。金融機関によっては夫に対してだけ全額の返済が求められたり、妻に対して半額の返済を求められたりすることもあります。

●連帯保証人とは
一方、「連帯保証人」は債務者と連帯して債務を保証する人のことです。あくまで保証をする立場の人であるため、債務者の返済が滞ってはじめて、金融機関からの返済請求を受けることになります。たとえば、夫が3000万円を借り入れして収入合算した妻が連帯保証人になった場合は、あくまで毎月の返済をしていくのは夫。ただし返済が滞った場合に保証人として返済を肩代わりしなければなりません。

夫婦や親子で連帯債務者や連帯保証人になる場合はお互いにその役割をきちんと把握しておくことが大切です。

「保証人」の落とし穴…もしもの時のことを考えておこう

気を付けたいのは、「もしもの時」のこと。家を買う時にはあまり考えたくないことかもしれませんが、債務者がなんらかの事情で支払えなくなったり、死亡した場合など、もしもの時のことをシミュレーションしておくことが大切です。


収入合算で「連帯債務者」が求められるのは、フラット35が代表的です。これに対して、一般の民間金融機関では「連帯保証人」というケースが多く見られます。

ポイントはフラットの場合の連帯債務は、債券が1本で銀行の場合は債権が2本です。

●連帯債務者の落とし穴

連帯債務者となる場合、夫婦2人が債務者という扱いになります。1人では借りられない金額も、2人の収入を合算してローンを組めるので有利なこと、住宅ローン控除を2人で受けられること、また所有権をそれぞれ持て、ローン控除もそれぞれ取れることなどがメリットとしてあげられます。
しかし、落とし穴としては、団体信用生命保険に加入できるのは、ほとんどの場合1人だけということです。たとえば、夫が借入をして妻が連帯債務者になった場合、団体信用生命保険に加入するのはほとんどの金融機関では夫のみになります。妻は返済の義務があるにもかかわらず、万が一死亡した場合にもローンの支払いに対する保障はされません。しかし、 フラットの場合の連帯債務は、金利を0.18%上乗せすることにより奥様も団体生命保険をかけることが可能です。これでご主人様にとっては、安心できます。
また、連帯債務は2人とも債務者であるため、2人がそれぞれ返済し続けることが必要。そのため、2人とも返済能力を維持し続ける必要があります。たとえば、妻が出産を機に仕事を辞めた場合、妻の住宅ローンの支払いが継続できなくなる可能性がありますが、もし夫が妻の返済部分の肩代わりを行い、その額が贈与の基礎控除枠を超えてしまうと贈与税が課されてしまうのです。また妻が仕事を辞めてしまうことで、所得がなくなるため、夫しか住宅ローン控除を受けられなくなります。なぜなら、住宅ローン控除はその人の所得税からの税額控除のため、所得がなければ控除するものもないからです。しかも住宅ローン控除の基準となるローン残高については、自分名義で組んだ住宅ローン分に対してしか適用がありません。つまり実態として夫が全額支払っているにもかかわらず、住宅ローン控除は一部しか受けられず、贈与税が課せられる可能性まであるのです。どちらかが仕事を辞める場合や収入ダウンの可能性があります。

●連帯保証人の落とし穴

まず、連帯保証人に一度なると、そうかんたんには連帯保証人から外れることはできません。連帯保証人の交代も困難となります。なぜならば、住宅ローン契約では通常、連帯保証が解除されるのは、住宅ローンを全額返済した時と決められているからです。

低収入でも大丈夫?希望額の住宅ローンを借りる方


<テクニック1>収入合算

一つ目の方法は、収入合算です。収入合算とは、誰かの収入と合算してローンを通すことができる仕組みで、どこの金融機関でも受け付けています。夫婦や親子での収入合算が一般的です。夫婦の場合、名義はどちらでも設定可能です。夫が主になれば名義は夫、妻が主になれば妻が名義人になります。また、収入合算者は連帯保証人になります。万が一、離婚をした場合も名義は変わらず主たる債務者のままとなります。
そもそも、住宅ローンが借りられるかどうか、またその金額は、ローン申し込み者の収入(および負債)によるところが大きいです。一般的に、融資を受けられる金額は、年間返済額が年収の30%~40%程度という基準があり、これをクリアしなければ審査は通りません。また、自動車など他のローンを返済している状況であればそれも審査の基準に入ってきます。もしも自分の収入だけでは基準に満たない時には、誰かと収入を合わせて審査を受けることによって、1人で審査を受ける時よりも借入可能額を増やすことができます。

たとえば、フラットの場合、年収200万円の人が借り入れできる住宅ローンは1500万円程度。しかし、理想のマイホームを手に入れるためには1500万円の借入では難しい場合があります。そこで、たとえば年収100万円の奥さんと収入合算することで、年収を300万円として、住宅ローンの審査を受けられます。この場合、借入可能額は2300万円程度まで増やすことができます。 フラットの場合、奥様がアルバイトでも合算できます。
収入合算は自分が欲しい家に手が届くようになる嬉しいシステムですが、借りすぎには注意! 2人できちんと返していけるかを検討して、無理なく返済できる金額に抑えることが大切です。

<テクニック2>親子リレー返済

親との収入合算を検討する時、もう一つ「親子リレー返済」という方法があります。これは、1つの住宅ローンを親子で引き継ぐもので、しばらくは親が借り主になって返済し、ある時点で子どもにバトンタッチして子どもが返済していく返済方式です。フラット35および民間の金融機関でもこの方式を採用しているところがあります。この方法でも親子の収入を合算して審査を受けられるので、借入可能額を増やすことができます。親と子でそれぞれ住宅ローン控除を適用できるというメリットもあります。
親子リレー返済は基本的には二世帯住宅を購入する人のためにつくられた方法ですが、実際は二世帯住宅でなくても(親子で同居しなくても)この方法で借りられる金融機関は多くあります。また、「親子リレー返済」という名称ですが、配偶者や申込人の親族など、親子関係ではない人でもローンの後継者になれることがあります。
ただし、万が一親がローンを組んだばかりで死亡した場合、子どもがローン返済を早期に引き継がなければなりません。

しかし、フラットの場合、親が健康な場合、親が団体生命保険に入ることができてしまいます。親が亡くなると、ローンの残債は・・・・

又、フラットの場合、親が年金受給者でも合算することが可能です。

固定金利と変動金利

■変動金利のしくみ

変動金利型の住宅ローンとは、言葉の通り、返済期間中に適用される金利が変動する商品です。
市場金利の動きに連動するめ、返済額の内訳(元金と利息)を年に2回、見直すことになっていますが、それでも返済額そのものは5年間一定に保たれます。

この金利タイプのメリットは、金利水準が低いことが挙げられます。
★さらに、5年ルールというのがあり、5年ごとの返済額見直し時点において、市場の金利が高騰していたとしても、現状返済額の最大1.25倍までしか返済額は上昇しません。
つまり、金利の上昇による家計破綻を防ぐためのセーフティーネットが張られている感じです。(5年ルールがない金融機関もございます。)

★デメリットは、5年間毎の返済額が一定なことと、返済額見直しの際、1.25倍までといった「返済額に関する激変緩和ルール」があるため、その間に急激な金利上昇があった場合、計画的に元本が減っていかない可能性があることです。

★特に深刻な問題としては、未払利息が発生する可能性もあるという点です。
そのため、5年毎の返済額見直し時において、その時の金利変動とは別に、その後5年間の返済額を調整されてしまう可能性があります。

変動金利型

■固定金利のしくみ

固定期間選択型の住宅ローンとは、変動金利型の住宅ローンをベースに、ある一定期間に限り金利を固定し、その後は変動金利型か固定期間選択型へ更新できるという商品です。長期の固定金利であれば、安心感が手に入ります。

この金利タイプのメリットは、契約した固定期間は金利も返済額も一定だから、家計のやりくりが計画的にできるという点です。また、2年固定、3年固定のような固定期間の短い商品は、よくキャンペーンの対象商品として金利が通常よりも低くく設定される場合がありますから、上手に活用すれば家計への負担もかなり軽減することが可能にはなります。

★デメリットは、固定期間が満了した後、その時点で発売されている住宅ローンへ切り替えなければならないため、固定期間満了後の返済計画が立たないという点です。つまり、経済状況によっては返済額の負担が急増する可能性がございます。そこに注意が必要です。

★5年固定、10年固定等中途半端な固定金利を選ぶのであれば、20年固定以上のものを選ぶ方が低金利時代にローンを組むメリットが大きいといえます。

夫婦で住宅ローンを利用するときのポイント(収入合算して借り入れ額を増やす時のポイント)


夫婦で組む住宅ローン、贈与税が課税されないための注意点


最近では、労働力人口の減少や働き方改革、時代の価値観の変革の中、 夫婦共働きによる収入をベースに、購入できる価格を検討するケースが増えています。

収入合算には「連帯債務」と「連帯保証」の2つがある

いずれも収入を合算して借り入れをしますが、借り入れそのものは1本の住宅ローンです。夫と妻のどちらの名義で借りるかは、それぞれの年収や働き方を考えて決めましょう。 ここでは、債務者の夫が、妻の収入を合算して借り入れをするケースで説明していきます。

「連帯債務」とは?【フラットで合算する場合】

1つの債務に対して、夫も妻もそれぞれが全額の債務を負うのが連帯債務です。たとえば、夫が主たる債務者で3,000万円の借り入れをしたのなら、連帯債務者の妻も3,000万円の返済義務を負い、共に返済することになります。 妻も夫と同じ責任を負っているため、金融機関からは夫に対するのと同様に返済を求められます。簡単に言うと、主たる債務者A(夫) と 連帯債務者B(妻) の場合、 金融機関C(貸手) は、そのどちらにも返済を請求することができることになります。夫婦共働きの場合には、住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)を適用するために、例えば(夫)60%、(妻)40%などの 持分割合を決めて 所有権登記することも多いようです。 連帯債務の形で申し込みができる代表的な住宅ローンは【フラット35】です。一部の民間の住宅ローンでも連帯債務の取り扱いはありますが、数は多くありません。

「連帯保証」とは?【銀行で合算をする場合】

夫が債務者で妻が連帯保証人だとすると、妻は夫が返済しなかった場合に、夫に返済能力があるか否かにかかわらず、夫に代わり返済する責任を負います。 ただし、金融機関に対しては、夫のみが債務者です。連帯債務が夫婦2人の住宅ローンであるのに対して、連帯保証はあくまでも夫1人の住宅ローンです。債務者が履行不能となった場合に、保証義務が生じることになります。この場合は奥様は「住宅ローン控除」の対象とはなりません。 民間の金融機関(銀行)では、多くが連帯保証のみの取り扱いになっています。銀行で合算して諸費用もローンを借りて本体価格も全額銀行から借り入れした場合、奥様の持ち分を入れることができません。保証会社がいやがります。銀行で合算して奥様も名義を入れたい場合、ペアローンで住宅ローンを組むことになります。

夫婦で別々「ペアローン」【銀行で合算する場合】

「ペアローン」は、夫婦それぞれが別の住宅ローンを組むものです。 つまり、夫も妻もそれぞれ本人が債務者です。「ペアローン」の場合、妻は夫の借り入れに対し、また夫は妻の借り入れに対して、お互いが連帯保証人になることが求められ、本人が返済できない場合には返済の責任を負います。 どちらか一方の名義1本で借り入れする「連帯債務」や「連帯保証」の場合と違い、住宅ローンは2本になります。そのため、通常住宅ローンの事務手数料や契約の印紙代はそれぞれにかかります。 銀行で合算する場合、連帯保証で審査するより、ペアローンで審査する方が、審査の承認が得やすい場合がございます。

夫婦の住宅ローンとして考えた場合、大きく分けて3つ!

贈与税がかかるかも!注意すべき点は、実際の負担割合と持分割合の違い 重要な点は、住宅ローンの 負担割合持分割合(所有権)が異なる場合、贈与税等の問題が発生する可能性もあるという点です。また、返済期間中に、どちらか一人が、収入減少などにより、返済が困難になってしまった場合、もう一人が肩代わりをして負担した場合にも贈与税等の問題が発生する可能性があります。   住宅ローン返済中に亡くなってしまったら? さて、住宅ローンの返済中に亡くなってしまったら、どうなるのでしょうか。一般的には、住宅ローンの契約において、団体信用保険に加入できることが条件となっている場合が多いため、亡くなられた人の住宅ローン債務は精算されることとなります。   遺された人の住宅ローンは? ここで問題となるのが、 遺された人の住宅ローンはどのように扱われるのかです。これは、上記①~③の類型により異なります。  

① 連帯債務型 どちらか一人(主たる債務者)が団体信用保険に加入することになりますので、連帯債務者(主たる債務者以外)が亡くなった場合には、住宅ローン債務は残ることになります。最近では、金利が上がりますが、連帯債務者も入れる保険がございます。

  ②連帯保証型 保証人が亡くなっても住宅ローン債務には影響致しません。新たな連帯保証人を付けることは必要となり得ます。  

③ペアローン型 夫婦別々に住宅ローンを利用しますので、とちらか一人が亡くなった場合には、他の人の住宅ローン債務は残ることになります。こちらも、連生団体信用生命保険というものもあります。     連帯債務の注意点遺された人の債務が消滅した場合一時所得が課税される? ここで重要なのは、 連帯債務型連生団体信用生命保険などにより、 遺された人の債務が消滅した場合の課税関係です。これは、一般的には、あまり知られていないようですが、国税不服審判所の裁決事例があり、 一時所得になるという点です。   亡くなった人の消滅した債務には課税されません。(相続税の債務控除も適用できません。)   仮に、1,000万円の住宅ローン債務が消滅した場合には、一時所得として950万円(1,000万円 – 50万円)、総所得金額に475万円(950万円×1/2)が加算されることになり、所得税率20%の人ですと、 142.5万円(住民税10%含む)以上の納税が増える恐れもあります。   

団体信用生命保険はどうなる?【まとめ】

連帯債務・連帯保証の場合

団体信用生命保険は、一般的に「主たる債務者」が保険の対象です。主たる債務者が夫の場合、妻に万一のことがあったとしても、保険金はおりず、夫は残りの返済を続けることになります。 妻の収入があってこそ返済できていたという場合には、返済が厳しくなることも考えられます。団体信用生命保険の対象にならない人には、他の生命保険をかけておくなどの備えも検討しましょう。 このような事態に備える手段として、【フラット35】にかかる機構団体信用生命保険特約制度の「デュエット(夫婦連生団信)」(※)のように、夫婦2人共対象となる団体信用生命保険もあります。デュエットの特約料は、2人分の保障が受けられるため、金利が0.18%上がりますが、夫婦のどちらかに万一のことがあれば、借入残高はゼロになるので安心感はあるでしょう。 一部の民間金融機関でも、同様の保険を取り扱っています。 ※デュエットの場合、利用できるのは、戸籍上の夫婦、婚姻関係にある人、内縁関係にある人のみとなります。

ペアローンの場合

ペアローンは、夫も妻も債務者本人として、それぞれ団体信用生命保険に加入します。そのため、妻に万一のことがあったときには、妻の住宅ローンは全額完済されます。また逆のケースも同じです。 ただし、遺された一方の人の債務はそのまま残ります。

<図表5 「連帯債務」「連帯保証」「ペアローン」の性質>

※【フラット35】の「デュエット」など可能なものもあり。

【夫婦で借り入れ、注意ポイントのまとめ】

持分の登記は正確に

夫婦で住宅ローンを借りたときは、マイホームは2人の「共有」になります。「共有名義」といって、お互いの「持分」を登記することになります。 注意したいのは、持分の割合です。それぞれが出した頭金や住宅ローンの負担額に見合った割合で、正しく登記するようにしましょう。 後になって、「夫から妻、または妻から夫への贈与があった」とみなされないためです。

将来の収入は減らないか、十分な検討を

収入合算で借り入れする場合、一番困るのは合算者の収入が減ってしまうことです。たとえば、正社員だった妻が、育児のため休職や退職するといったケースなどです。ずっと働くつもりでいても、やむを得ず働けなくこともあるでしょう。 夫1人の収入でも返済できるのか、働き続けられる環境にあるのかなど、先を見越して考えることが大事です。その上で、借り入れする金額を決めましょう。

変動金利のリスク 5年ルールない銀行も

住宅ローンで変動型金利を目先の支払の低さで選ぶ人が増えています。金利水準が固定型に比べて低く、この先もすぐには上がらないと考える人が多いようです。変動型の場合、金利が上がっても毎月の返済額が急には増えない「5年ルール」「125%ルール」をもうける金融機関が目立ちます。そのため、リスクが少ないと錯覚を起こします。当面の生活設計を立てやすい半面、これらのルールにはリスクが伴う点に要注意です。

変動金利の注意のポイント 【金利上昇に伴う利息】
変動型ローンの金利は、短期金融市場の金利を参考に金融機関が決めます。日銀のマイナス金利政策の導入後、短期金利がさらに下がった結果、現在低金利となっています。
借り入れ後の適用金利は半年に1度、見直すのが通常です。そのときに短期金利が上がっていれば適用金利は引き上げられ、その分、借り手が支払うべき利息が増えます。
 ただし、「月9万円」などと借入時に決めた毎月返済額がすぐに増えることは通常ありません。金融機関の多くが、金利の急上昇時に延滞が発生するのを防ごうと、5年ルールを採っているためです。
 これは、仮に途中で適用金利を引き上げたとしても、5年間は毎月返済額を変えないという契約上の決まりです(元利均等返済の場合)。5年ごとに返済額を見直す際、それまでの1.25倍までしか毎月返済額を上げないという125%ルールもあります。
 毎月返済額が増えないといっても、利払いの負担増を免れるわけではありません。

 例えば3000万円を変動型0.625%、期間30年で借りたとしましょう。毎月返済額は約9万1300円です。このうち7万6000円(2カ月目)は元金の返済に回りますが、残りの1万5300円(同)は利息の支払いに充てられます。
 仮に半年後、適用金利が3.7%に引き上げられたとします。極端な例ですが、この場合、支払うべき利息は約9万1500円に膨らみ、毎月返済額さえ上回ってしまいます。全額が利息の支払いに充てられ、それでもなお、未払いの利息が残ります。元金は1円も減らず、返済がどんどん後ろにずれ込んでいきます。元金が減りません。最終返済時に別途まとめて支払う可能性もあるということです。

変動金利の注意のポイント【5年ルール、導入していない銀行も】 
変動型の場合、金利が上がっても毎月の返済額が急には増えない「5年ルール」と「125%ルール」をもうける金融機関が目立ちます。そのため、安全であるかのような錯覚を起こします。
125%ルールの範囲内で返済額を増やしたり適用金利が下がったりすると未払い利息は解消することもあります。解消できなければ、最終返済時に別途まとめて支払う可能性もあります。ルールはすべての金融機関が採っているわけではありません。例えば新生銀行やソニー銀行等は、金利上昇時の影響に利用者が気付きにくいなどとして現在、導入していません。そうすると、金利が上がっただけ、支払いが上がります。

後悔しないための住宅選びのポイント

・住宅購入は、近視眼的視野で考えず、長期的視野を持つことが大切です。
・建物は間取りや設備だけでなく、ここをチェックすることが大切です。
・住宅購入は「住まいを買う」という考え方+「資産を買う」という考え方が絶対必要なのはご存知ですか?
・あなたに適した、住宅ローン適正借入額と年間支払額の判定。
・あなたにとって、有利な住宅ローンの借り方の選定。
・売ることしか考えていない営業マンにご用心!
・その営業マンは、購入後、20年・30年後・・・の話もしてくれましたか?
・金利を最大限少なく抑える繰り上げ返済の極意。
・10年後その家がいくらくらいで売れるか考えましたか?
・不動産業界の仕組みは理解できていますか?
・繰り上げ返済のシュミレーションはしましたか?
・購入しようとしている家がいくらで貸せるかご存知ですか?
・価格交渉のコツ、タイミングは?
・注文住宅の建物代の相場はご存知ですか?
・誰も教えてくれない完済シュミレーションについて。
・住宅購入の購入目的が、以前とは大きく変化している事実をご存じですか。
・お客様が良いと思う住宅と、プロが良いと思う住宅には決定的な違いがあるのはご存知ですか?
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・物件を見極める洞察力を磨くポイント 。
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